Immobilien in Marbella — beraten von jemandem, der Ihnen auch abraten darf.
Wir führen eigenen Bestand und geprüfte Partnerobjekte, aber keine Bauträgerquote. Deshalb prüfen wir jedes Objekt ergebnisoffen: Was nicht trägt, empfehlen wir nicht.
In Marbella ist die schwierigere Frage nicht, was ein Haus kostet. Sondern was es sein darf.
MARNER ESTATES ist eine unabhängige Immobilienberatung. Auf der Käuferseite vertreten wir Ihre Interessen, niemals eine Bauträgerquote. Konkret heißt das hier: Wir klären, ob das, was auf dem Grundstück steht, dem entspricht, was genehmigt und im Register eingetragen ist, ob die Erstbezugsgenehmigung vorliegt und was der geltende Bebauungsplan zulässt — bevor jemand über den Preis spricht.
Auf der Verkäuferseite positionieren wir Ihre Immobilie diskret bei den richtigen internationalen Käufern, bewertet nach beurkundeten Vergleichsverkäufen statt nach Angebotspreisen aus Portalen.
Über MARNER ESTATESZwei Mandate. Ein Beratungsstandard.
Mit offenen Augen erwerben.
- Beurkundete Vergleichswerte aus derselben Urbanisation, nicht Küstendurchschnitte
- Genehmigungsstatus: deklarierte Wohnfläche, Baugenehmigung, Erstbezugsgenehmigung
- Planungsrechtliche Lage des Grundstücks nach dem geltenden Rahmen
- Ferienvermietung — ob die Immobilie registriert ist und ob eine Registrierung realistisch ist
- Das volle Kostenbild: ITP oder Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer, Notar, Register, Anwalt
- NIE, Bankkonto und die Schritte in der richtigen Reihenfolge, bis zum Registereintrag
Mit Diskretion verkaufen.
- Bewertung nach beurkundeten Verkäufen in Ihrer Gemeinde, nicht nach Portalpreisen
- Diskretes, gezieltes Marketing statt Streuinserat über alle Portale
- Eine qualifizierte Auswahl an Käufern statt jeder Anfrage, die ein Portal erzeugt
- Ihre Unterlagen vollständig vor der ersten Besichtigung, nicht während des Angebots
- Energieausweis und der Einbehalt bei nichtansässigen Verkäufern, mitgeregelt
Quellen: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Transacciones inmobiliarias (Tabla 2, municipios) · Agencia Tributaria de Andalucía (ATRIAN) · Agencia Tributaria, Modelo 211 · 09/2026
Knapp ist in Marbella nicht der Boden. Knapp ist, was die Papiere hergeben.
An Immobilien mangelt es Marbella nicht, und an Neubau der Küste erst recht nicht. Wirklich knapp ist die Immobilie, bei der Genehmigungen, Registereintrag und planungsrechtliche Lage miteinander übereinstimmen. Das ist eine Frage der Unterlagen, nicht der Geografie — und deshalb entscheidet die Prüfung mehr als die Suche.
Ein Bebauungsplan im Übergang
Der Oberste Gerichtshof hat den Plan von 2010 im Jahr 2015 aufgehoben; seither gilt in der Gemeinde der Plan von 1986. Sein Nachfolger, der PGOM, ist der erste in Andalusien nach dem neuen Planungsrecht der Region; der Plan, der die Lage eines einzelnen Grundstücks abschließend klärt, kommt später. Bei manchen Grundstücken kann der Verkäufer die Frage schlicht nicht beantworten.
Legalität ist eine Frage, keine Formalie
Das Urteil selbst sprach von einer verallgemeinerten Situation städtebaulicher Regelwidrigkeit in der Gemeinde. Das ist Geschichte — aber Geschichte, die in Registern, Genehmigungen und Akten steht. Deshalb verdient die Erstbezugsgenehmigung hier mehr Aufmerksamkeit als das Exposé.
Andalusien schreibt eigene Regeln
Grunderwerbsteuer, die Registrierung für Ferienvermietung und ein großer Teil des Verfahrens werden von der Region gesetzt, nicht von Madrid. Zahlen, die für Spanien insgesamt oder für eine andere Region geschrieben wurden — auch für die Balearen —, gelten hier nicht. Wir übernehmen sie deshalb auch nicht.
Eigenständige Teilmärkte
Die Goldene Meile, Nueva Andalucía, die Altstadt, San Pedro, die Strände im Osten und die Urbanisationen am Hang verhalten sich unterschiedlich — im Angebot, im Käuferprofil und in dem, was der Plan zulässt. Ein Durchschnitt für die Costa del Sol beschreibt keinen davon.
Ganzjährig, nicht saisonal
Der Flughafen Málaga verbindet die Küste auch im Winter mit dem größten Teil Europas. Die Region funktioniert als Lebensmittelpunkt, nicht nur als Sommeradresse — das sieht man daran, wie Immobilien genutzt und vermietet werden.
Vermietung wird registriert, nicht lizenziert
Ferienvermietung läuft in Andalusien über eine Meldung an das Tourismusregister der Region, das eine Registriernummer vergibt; diese muss in jeder Anzeige stehen. Das ist ein anderes Verfahren als die gedeckelten Lizenzen anderswo in Spanien — und was die Eigentümergemeinschaft erlaubt, ist noch einmal eine eigene Frage.
„Jede Empfehlung beruht auf Analyse, nicht auf Verkaufsdruck — allein an Ihren Zielen ausgerichtet, auf beiden Seiten des Tisches."
An der Schnittstelle von Makler-Umsetzung und strategischer Beratung, mit internationaler Kundenerfahrung im spanischen Markt.
Mehr über unsSo funktioniert die Beratung.
Erstgespräch
Wir verstehen Ihr Ziel — Kauf, Verkauf oder beides.
Strategie
Erst die richtige Lage für dieses Ziel, dann das richtige Haus darin.
Prüfung
Register, Genehmigungen, Planungslage und laufende Kosten, bevor Sie sich binden.
Abwicklung
Koordinierte Abwicklung, notariell beurkundet.
Danach
Weiterhin an Ihrer Seite — halten, vermieten, reinvestieren, verkaufen.
Was wir wissen wollten, wenn wir selbst kaufen würden.
Geschrieben für Menschen, die in einem fremden Rechtssystem Geld binden — und bewusst ohne die Zahlen, die still veralten.
Auswandern nach Spanien, in der Reihenfolge, in der die Schritte tatsächlich anfallen
Zum Ratgeber →
Die NIE-Nummer in Spanien: was sie ist, wie Sie sie bekommen, was sie nicht leistet
Zum Ratgeber →
Immobilie in Spanien kaufen: der Ablauf, und wo er schiefgeht
Zum Ratgeber →Fragen, beantwortet.
Können Ausländer in Marbella eine Immobilie kaufen?
Ja. In Spanien gibt es keine Beschränkung für ausländisches Eigentum. Sie benötigen eine NIE-Nummer; die Übertragung wird vor einem Notar beurkundet und im Eigentumsregister eingetragen.
Darf ich die Immobilie an Feriengäste vermieten?
In Andalusien läuft Ferienvermietung über eine Meldung an das Tourismusregister der Region, das eine Registriernummer vergibt; sie muss in jeder Anzeige erscheinen. Ob eine bestimmte Immobilie die Voraussetzungen erfüllt und ob die Eigentümergemeinschaft es zulässt, sind zwei getrennte Fragen. Klären Sie beide vor dem Kauf, nicht danach.
Welche Kaufnebenkosten kommen zum Preis dazu?
Rechnen Sie mit der Grunderwerbsteuer — ITP beim Wiederverkauf, Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer beim Neubau — dazu Notar, Eigentumsregister und Anwalt. Die Sätze setzt Andalusien, nicht der Staat; sie ändern sich regional. Wir rechnen sie für Ihre konkrete Immobilie gegen den Stand der Agencia Tributaria de Andalucía.
Gibt es laufende Steuern auf die Immobilie?
Ja. Die IBI erhebt die Gemeinde jährlich, in den meisten Anlagen kommt das Hausgeld dazu. Nichtansässige Eigentümer haben zusätzlich eine jährliche Erklärungspflicht in Spanien, auch in einem Jahr ohne Einnahmen. Was für Sie gilt, bestätigt Ihr Steuerberater; die steuerliche Ansässigkeit richtet sich danach, wo Sie tatsächlich leben, nicht nach Ihrem Pass.
Was sollte ich in Marbella prüfen, was anderswo weniger zählt?
Ob das, was auf dem Grundstück steht, der Genehmigung und der Registerbeschreibung entspricht, und ob je eine Erstbezugsgenehmigung erteilt wurde. Angesichts der Planungsgeschichte der Gemeinde ist das hier keine Formalie. Die zweite Frage ist die Lage des Grundstücks im geltenden Plan — und die ist für manche Grundstücke noch nicht abschließend geklärt.
Gibt es noch ein Golden Visa über den Immobilienkauf?
Nein. Spanien hat den Immobilienweg zum Investorenaufenthalt geschlossen. Wer ihn heute anbietet, arbeitet mit einer Regel, die nicht mehr gilt. Aufenthaltstitel gibt es über andere Wege; das gehört zu einem Anwalt für Ausländerrecht.
Was passiert steuerlich, wenn ich als Deutscher in Spanien erbe?
Die spanische Erbschaftsteuer wird von der Region erhoben und knüpft an das in Spanien belegene Vermögen an; Andalusien hat eigene Regeln. Parallel kann deutsche Erbschaftsteuer anfallen. Ob und wie die spanische Steuer angerechnet wird, klärt das Doppelbesteuerungsabkommen — und diese Frage gehört vor den Kauf, nicht in den Erbfall.
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