Immobilienbewertung in Marbella: drei Zahlen, die nicht dasselbe sind

Wer in Deutschland fragt, was ein Haus wert ist, bekommt eine Zahl. Wer dasselbe in Spanien fragt, bekommt drei, und sie stimmen nicht überein. Das ist kein Fehler und kein Trick: Es sind drei verschiedene Zahlen für drei verschiedene Zwecke, ausgestellt von drei verschiedenen Stellen. Verwechselt man sie, zahlt man entweder zu viel Steuern oder wundert sich, warum die Bank weniger finanziert als vereinbart.

Diese Seite ordnet die drei ein und sagt am Ende, welche Sie in Ihrem Fall brauchen. Preise pro Quadratmeter stehen hier bewusst nicht: Sie wären am Tag der Veröffentlichung schon ungenau und würden genau die Scheingenauigkeit erzeugen, gegen die dieser Text argumentiert.

Die tasación: das förmliche Gutachten

Das ist die einzige der drei Zahlen mit rechtlicher Wirkung im Kreditverfahren. Am nächsten kommt ihr in Deutschland das Verkehrswertgutachten, aber der Vergleich hinkt an einer wichtigen Stelle.

Sie darf nur von einer zugelassenen Stelle kommen. Maßgeblich ist die Zulassung durch die Banco de España, nicht die Rechtsform. Das kann eine sociedad de tasación sein, ebenso der eigene, dort eingetragene Bewertungsdienst eines Kreditinstituts — der allerdings nur Objekte bewerten darf, die eine Finanzierung aus seiner eigenen Unternehmensgruppe besichern. Kein Makler und kein Berater darf sie ausstellen, unabhängig davon, wie gut er den Markt kennt. Wer Ihnen etwas anderes anbietet, verkauft Ihnen ein Papier, das im Kreditverfahren nichts bewirkt.

Sie zahlen sie, und Sie dürfen Ihre eigene mitbringen. Die Kosten trägt nach dem Immobilienkreditgesetz der Kreditnehmer. Die Regeln für den Hypothekenmarkt gehen weiter: Kreditinstitute sind verpflichtet, jedes Gutachten anzunehmen, das der Kunde beibringt, sofern es von einem zugelassenen Gutachter stammt und nicht abgelaufen ist. Eigene Kontrollen darf die Bank anstellen, deren Kosten aber ausdrücklich nicht auf den Kunden abwälzen. Eine Ausnahme für Institute mit eigener Bewertungsabteilung sieht das Gesetz nicht vor.

In der Praxis schlagen Banken regelmäßig eine eigene Gesellschaft vor, und die meisten Käufer nehmen sie, ohne zu wissen, dass sie es nicht müssen. Wer bereits ein gültiges Gutachten hat, spart die zweite Rechnung.

Sie läuft ab. Ein Gutachten verfällt sechs Monate nach Ausstellung; das ist keine Kulanzfrage, sondern in der spanischen Bewertungsverordnung zwingend geregelt. Wer den Kauf verzögert, braucht es ein zweites Mal, und die zweite Rechnung zahlt wieder der Kreditnehmer. Das Ablaufdatum ist zugleich die Bedingung, unter der die Bank ein mitgebrachtes Gutachten annehmen muss.

Sie ist nicht der Marktpreis. Die Methodik ist bewusst vorsichtig. Ein Gutachten liegt regelmäßig unter dem, was am Markt gezahlt wird, und das ist Absicht: Es soll die Sicherheit der Bank bewerten, nicht Ihren Verkaufserfolg.

Sie entscheidet über die Finanzierung. Die Bank leiht einen Anteil des niedrigeren Wertes aus Kaufpreis und Gutachten. Fällt das Gutachten unter den vereinbarten Preis, wächst Ihr Eigenkapitalbedarf, ohne dass sich am Kaufvertrag etwas geändert hat. Das ist der häufigste Grund, warum eine Finanzierung kurz vor der Beurkundung kippt.

Die Marktwerteinschätzung: eine begründete Meinung

Das ist die Zahl, die ein Makler oder Berater liefert. Sie hat keine amtliche Wirkung, und wer etwas anderes behauptet, sollte Sie misstrauisch machen.

Eine Einschätzung ist so viel wert wie das, worauf sie sich stützt. Drei Dinge gehören dazu:

Sie zeigt die Vergleichsfälle. Eine Zahl ohne die Verkäufe, aus denen sie abgeleitet ist, ist eine Behauptung. Beurkundete Kaufpreise liegen im Registro de la Propiedad; die Auskunft ist kostenpflichtig und setzt ein berechtigtes Interesse voraus, ist also Arbeit und kein Knopfdruck. Genau deshalb ist es ein Unterschied, ob jemand sie vorlegt. Angebotspreise aus Portalen ersetzen sie nicht: sie zeigen, was jemand verlangt hat, nicht, was am Ende beurkundet wurde.

Sie nennt eine Spanne, keine Punktzahl. Ein Preis auf den Euro genau suggeriert eine Präzision, die es bei Immobilien nicht gibt. Eine ehrliche Einschätzung nennt einen Korridor und sagt, wovon es abhängt, wo man darin landet.

Sie hängt nicht davon ab, was Sie hören wollen. Hier liegt der strukturelle Interessenkonflikt der Branche: Eine hohe Einschätzung gewinnt den Verkaufsauftrag, und der Preis wird später über Monate nach unten korrigiert. Wer Ihnen die höchste Zahl nennt, hat Ihnen damit noch nichts bewiesen.

Wofür sie gut ist: den Angebotspreis für einen Verkauf festzulegen, ein Gebot einzuordnen, oder zu entscheiden, ob sich ein Verkauf überhaupt lohnt. Wenn Sie an diesem Punkt stehen, ist das der Weg zu einem Verkauf — die Einschätzung steht dort am Anfang, nicht die Unterschrift.

Der valor de referencia: die Steuerzahl

Diese Zahl kennt in Deutschland niemand, und sie ist die, die am meisten Geld kostet, wenn man sie übersieht.

Der valor de referencia wird von der Generaldirektion des Katasters für die einzelne Immobilie festgesetzt, abgeleitet aus beurkundeten Kaufpreisen in der Umgebung. Er ist keine Bewertung Ihrer Immobilie, sondern ein statistisch ermittelter Wert für ihre Art und Lage. Der Zustand Ihres Hauses geht nicht ein.

Wichtig ist, was er bewirkt: Er dient als Untergrenze der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer beim Kauf aus zweiter Hand sowie für die Erbschaft- und Schenkungsteuer. Liegt er über dem vereinbarten Kaufpreis, bemisst sich die Steuer nicht am Preis, sondern an ihm.

Beim Neubau vom Bauträger greift er nur zum Teil. Dort fällt statt der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer an, und die bemisst sich am vereinbarten Preis; für sie spielt der valor de referencia keine Rolle. Für die Stempelsteuer, die beim Neubau zusätzlich anfällt, bleibt er dagegen die Untergrenze, und für eine spätere Erbschaft oder Schenkung derselben Immobilie ohnehin.

Er ist einsehbar: Über die Sede Electrónica del Catastro lässt sich der Wert für eine bestimmte Immobilie abrufen. Wer vor der Beurkundung nachsieht, erlebt an der Steuerkasse keine Überraschung. Wer es nicht tut, erfährt es hinterher.

Anfechtbar ist er auch, aber nicht durch Widerspruch beim Kataster, sondern über die Steuererklärung selbst. Das ist ein Verfahren mit Fristen und gehört in die Hände eines Steuerberaters.

Was wir tun und was nicht

Damit die Rollen klar sind, und weil es uns betrifft:

MARNER ESTATES ist keine zugelassene Bewertungsgesellschaft. Wir stellen keine tasación aus und können es nicht. Was wir liefern, ist eine Marktwerteinschätzung: eine begründete Meinung, gestützt auf beurkundete Verkäufe, mit den Vergleichsfällen offen auf dem Tisch, als Spanne und nicht als Punktzahl.

Wir sind auch keine Steuerberatung. Was der valor de referencia für Ihre Steuerlast bedeutet, rechnet ein Gestor oder Steuerberater aus, und das gehört vor die Unterschrift, nicht danach.

Sätze und Prozentzahlen nennen wir auf dieser Seite nicht. Die Grunderwerbsteuer sowie die Erbschaft- und Schenkungsteuer werden in Spanien regional festgesetzt und sind änderbar. Verbindlich ist, was die Agencia Tributaria de Andalucía für Ihren Fall und Ihr Jahr sagt.

Welche Zahl Sie brauchen

Sie wollen finanzieren → tasación einer zugelassenen Stelle. Die Bank schlägt meist eine eigene Gesellschaft vor; ein gültiges Gutachten, das Sie selbst mitbringen, muss sie annehmen.

Sie wollen verkaufen und suchen den Angebotspreis → Marktwerteinschätzung mit offengelegten Vergleichsfällen. Ein Gutachten brauchen Sie dafür nicht.

Sie kaufen aus zweiter Hand, erben oder bekommen geschenkt und wollen die Steuer kennen → valor de referencia nachsehen, bevor Sie unterschreiben. Er ist die Untergrenze, nicht der Kaufpreis. Beim Neubau vom Bauträger betrifft er nur die Stempelsteuer.

Sie wollen wissen, wie hoch die IBI ausfällt → das ist der valor catastral, eine vierte Zahl, die auf dem Steuerbescheid steht und mit den drei anderen nichts zu tun hat.

Sie streiten mit dem Finanzamt → dann ist es ein Steuerverfahren, kein Bewertungsthema, und Sie brauchen einen Berater mit Fristenkalender.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen tasación und Marktwerteinschätzung?

Die tasación ist ein förmliches Gutachten einer bei der Banco de España zugelassenen Stelle und wird im Kreditverfahren verwendet. Die Marktwerteinschätzung ist eine begründete Meinung ohne amtliche Wirkung, die dazu dient, einen Angebotspreis festzulegen oder ein Gebot einzuordnen. Beide können unterschiedlich ausfallen, ohne dass eine davon falsch ist.

Kann MARNER ESTATES eine tasación für mich erstellen?

Nein. Dafür braucht es eine bei der Banco de España zugelassene Stelle, und das sind wir nicht. Wir erstellen Marktwerteinschätzungen und sagen offen, worauf sie beruhen.

Was passiert, wenn das Gutachten unter dem Kaufpreis liegt?

Die Bank finanziert einen Anteil des niedrigeren der beiden Werte. Die Differenz tragen Sie aus Eigenkapital. Am Kaufvertrag ändert das nichts, an Ihrem Finanzierungsbedarf sehr wohl. Deshalb gehört die Frage vor die Reservierung, nicht danach.

Zählt die tasación für die Steuern beim Kauf?

Nein. Beim Kauf aus zweiter Hand ist für die Grunderwerbsteuer der valor de referencia des Katasters maßgeblich, sofern er über dem vereinbarten Preis liegt. Beim Neubau vom Bauträger bemisst sich die Mehrwertsteuer am vereinbarten Preis; für die Stempelsteuer, die dort zusätzlich anfällt, bleibt der valor de referencia dagegen die Untergrenze. Das Gutachten der Bank spielt für keine dieser Steuern eine Rolle.

Wo sehe ich den valor de referencia meiner Immobilie?

Über die Sede Electrónica del Catastro, für eine bestimmte Immobilie und ein bestimmtes Jahr. Der Blick dauert Minuten und gehört vor jede Beurkundung.

Warum weicht das Gutachten vom Marktpreis ab?

Weil es einen anderen Zweck hat. Die Methodik einer tasación ist vorsichtig angelegt: Sie soll der Bank sagen, was die Sicherheit im Zweifel wert ist, nicht was ein Käufer im besten Fall zahlt. Eine Abweichung nach unten ist der Regelfall, kein Warnzeichen.

Brauche ich für eine Erbschaft eine Bewertung?

Für die Erbschaftsteuer ist der valor de referencia die Untergrenze der Bemessungsgrundlage. Eine Marktwerteinschätzung hilft bei der Frage, ob und zu welchem Preis verkauft werden soll, ersetzt aber die steuerliche Bewertung nicht. Wie die Erbschaft in Spanien abläuft, steht in unserem Ratgeber zur Erbschaftsteuer.