Nichtresidentensteuer in Spanien: was das Modelo 210 jedes Jahr verlangt

Nichtresidentensteuer Spanien ist der deutsche Name für die IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes): die Steuer, die jeden trifft, der eine Immobilie in Spanien besitzt und dort steuerlich nicht ansässig ist. Erklärt wird sie jedes Jahr über das Modelo 210 bei der staatlichen Agencia Tributaria, auch wenn die Immobilie leer steht und nichts einbringt; besteuert wird dann ein fiktiver Nutzungswert, der aus dem Katasterwert abgeleitet wird. Es kommt kein Bescheid, keine Aufforderung und keine Erinnerung: Die Erklärung ist Sache des Eigentümers.

Von allen laufenden Pflichten rund um eine spanische Immobilie ist diese die am häufigsten übersehene, weil niemand Sie daran erinnert. Bleibt sie aus, passiert zunächst nichts.

Bis zum Verkauf. Dort fällt es dann auf einmal auf, und dann ist es teuer.

Wen es betrifft

Jeden, der eine Immobilie in Spanien besitzt und dort nicht steuerlich ansässig ist. Also den typischen deutschen Zweitwohnsitz-Eigentümer, Überwinterer und Feriennutzer.

Nicht betroffen ist, wer in Spanien steuerlich ansässig ist: mehr als 183 Tage im Kalenderjahr oder wirtschaftlicher Lebensmittelpunkt dort. Wer ansässig ist, gibt die reguläre spanische Einkommensteuererklärung ab, nicht die für Nichtansässige. Was der Wechsel der Ansässigkeit sonst noch nach sich zieht, steht unter Auswandern nach Spanien.

Zuständig für das Modelo 210 ist die staatliche Agencia Tributaria, anders als bei der Grunderwerbsteuer nicht die Region. Und maßgeblich ist, wo Sie steuerlich ansässig sind, nicht welchen Pass Sie haben.

Fall 1: Die Immobilie steht Ihnen selbst zur Verfügung

Das ist der Fall, der überrascht. Auch eine Immobilie, die keine Einnahmen erzielt, löst eine Erklärungspflicht aus.

Spanien besteuert nichtansässige Eigentümer auf fiktive Einkünfte: eine unterstellte Miete, berechnet auf den Katasterwert, für jeden Zeitraum, in dem die Immobilie weder vermietet noch Ihr Hauptwohnsitz ist. Sie haben diese Einnahme nicht erhalten. Besteuert wird sie trotzdem. Ob Sie zweimal im Jahr da waren oder gar nicht, ändert daran nichts.

Bemessungsgrundlage ist ein Prozentsatz des Katasterwerts. Zwei Dinge folgen daraus. Die Pflicht besteht jährlich, unabhängig von der Nutzung. Und Sie erklären selbst: Bis das Finanzamt sich meldet, kommt von dort nichts.

Fall 2: Sie vermieten

Erzielen Sie Mieteinnahmen, dauerhaft oder als Ferienvermietung, sind diese in einer eigenen Erklärung mit eigenen Fristen anzugeben. Seit 2024 werden die Mieteinnahmen eines Jahres gebündelt zu Beginn des Folgejahres erklärt; davor galt ein Quartalsrhythmus, und genau deshalb widersprechen sich ältere und neuere Texte zu diesem Punkt. Wer beides hat, hat weiterhin beides zu tun.

Ein Unterschied, der Geld kostet und regelmäßig falsch dargestellt wird: Für die Frage, ob die Kosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden dürfen, unterscheidet das spanische Recht zwischen Ansässigen der EU beziehungsweise des EWR und Ansässigen von Drittstaaten. Zum EWR gehören neben den EU-Staaten Island, Liechtenstein und Norwegen.

Ist die Immobilie vermietet, dürfen EU- und EWR-Ansässige die Kosten der Einkunftserzielung abziehen: Zinsen, Instandhaltung, Versicherung, Gemeinschaftskosten, Verwaltungs- und Vermittlungskosten sowie den Zeitanteil der Verfügbarkeit. Wer außerhalb dieses Kreises ansässig ist, kann das in der Regel nicht und versteuert die Bruttomiete.

Als in Deutschland oder Österreich Ansässiger stehen Sie auf der günstigeren Seite dieser Linie. Ein in der Schweiz Ansässiger nicht ohne Weiteres. Die Schweiz gehört zur EFTA, aber nicht zum EWR; für diese spanische Regelung zählt sie damit zu den Drittstaaten, zusammen mit den USA, Kanada, Australien und, seit dem Brexit, dem Vereinigten Königreich. Bei einer vermieteten Immobilie mit echten laufenden Kosten wiegt dieser Unterschied meist schwerer als der Steuersatz selbst.

Der gemischte Fall: teils vermietet, teils selbst genutzt

Häufiger als gedacht und selten richtig erklärt.

Wer drei Monate vermietet und den Rest selbst nutzt, hat zwei Erklärungstatbestände: den Ertrag für die vermieteten Tage und die Zurechnung für die Tage, an denen die Immobilie zur Verfügung stand. Man wählt nicht eines aus, man erklärt beides, jedes für seinen Zeitraum.

Die abzugsfähigen Kosten der Vermietung werden anteilig nach den tatsächlich vermieteten Tagen angesetzt. Den vollen IBI eines Jahres abzuziehen, in dem nur drei Monate vermietet waren, ist ein Fehler, den die Verwaltung ohne Mühe sieht.

Jeder Eigentümer erklärt für sich

Der Punkt, an dem die meisten Erklärungen unvollständig sind: Das Modelo 210 ist personenbezogen, nicht objektbezogen.

Gehört die Immobilie einem Ehepaar je zur Hälfte, geben beide je eine eigene Erklärung über ihren Anteil ab. Zwei Personen, zwei Erklärungen, zwei NIE-Nummern. Ein gemeinsames Formular für den Haushalt gibt es nicht, anders als bei der deutschen Zusammenveranlagung, an der sich viele orientieren. Bei mehreren Miteigentümern oder mehreren Immobilien vervielfacht sich das entsprechend. Wie die Nummer beantragt wird, steht unter NIE-Nummer Spanien.

Fristen

Die Fristen unterscheiden sich danach, was erklärt wird, und der Rhythmus für Mieteinkünfte wurde in den letzten Jahren geändert. Deshalb hier die Struktur statt eines Datums, das nächstes Jahr falsch sein kann.

Die Erklärung der fiktiven Einkünfte einer selbst genutzten Immobilie erfolgt für ein abgelaufenes Kalenderjahr im Folgejahr. Die Erklärung tatsächlicher Mieteinnahmen folgt einem eigenen Turnus, der nicht derselbe ist.

Den aktuell geltenden Kalender veröffentlicht die Agencia Tributaria; wer eine gestoría oder einen Steuerberater beauftragt, bekommt die Termine von dort.

Was passiert, wenn man es jahrelang nicht macht

Kurzfristig nichts. Was bei Versäumnis anfällt, ist berechenbar: Zuschläge, die mit der Dauer steigen, und Zinsen. Die Festsetzung verjährt nicht sofort, auf Zeit zu spielen lohnt sich also nicht. Langfristig kommen drei Dinge zusammen.

Beim Verkauf fällt es auf. Verkauft ein Nichtansässiger eine spanische Immobilie, behält der Käufer gesetzlich 3 % des Kaufpreises ein und führt sie direkt an die spanische Steuerverwaltung ab, als Vorauszahlung auf die Gewinnsteuer des Verkäufers. Liegt die tatsächliche Steuer darunter, wird die Differenz erstattet. Diese Erstattung setzt aber voraus, dass Ihre spanische Steuerakte in Ordnung ist. Genau dort werden die fehlenden Jahre sichtbar. Steht ein Verkauf an, klären Sie das zuerst mit Ihrem Berater: Eine Immobilie in Spanien zu verkaufen beginnt bei den Unterlagen, nicht beim Inserat.

Nachzahlung mit Zuschlägen. Wer von sich aus nacherklärt, bevor das Finanzamt fragt, fährt in aller Regel deutlich besser als jemand, bei dem die Verwaltung von selbst darauf stößt.

Der Erbfall. Auch dort wird die Akte geprüft, und die Erben stehen mit dem Problem da, während die Frist für die Erbschaftssteuer läuft.

Die jährlichen Beträge sind bei Eigennutzung meist überschaubar. Der Aufwand, zehn Jahre nachzuholen, ist es nicht.

Was auf dem Formular tatsächlich gebraucht wird

Das Modelo 210 verlangt wenig, aber Konkretes. Ein falscher Wert bedeutet Nacharbeit.

• NIE-Nummer, je Eigentümer eine eigene.
• Katasterreferenz und Katasterwert. Beide stehen auf dem IBI-Bescheid. Das ist das nützlichste Dokument, das Sie jedes Jahr griffbereit haben können.
• Ob der Katasterwert kürzlich überprüft wurde. Das ist keine Formalie: Der Prozentsatz, mit dem aus dem Katasterwert der unterstellte Nutzungswert errechnet wird, unterscheidet sich danach, ob der Wert innerhalb einer bestimmten Frist überprüft wurde oder nicht. Der falsche Satz ist der häufigste Rechenfehler bei dieser Erklärung, und die Angabe zur Überprüfung steht auf dem IBI-Bescheid selbst.
• Eigentumsanteil und Tage. Wer im Laufe des Jahres gekauft hat, erklärt anteilig. Wer verkauft hat, ebenso.
• Die Einkunftsart. Das Formular unterscheidet die Zurechnung für eine zur Verfügung stehende Immobilie vom Ertrag aus Vermietung. Das sind verschiedene Schlüssel im selben Formular.
• Bei Vermietung: Einnahmen und Belege über abzugsfähige Kosten.

Die meisten Eigentümer lassen das von einem Gestor oder Steuerberater vor Ort machen. Das Honorar dafür ist niedrig, verglichen mit dem, was das Aufholen später kostet.

Beim Verkauf: 210 und 211

Bei einem Verkauf durch einen Nichtansässigen sind zwei verschiedene Formulare im Spiel, und sie werden verwechselt:

• Das Modelo 211 reicht der Käufer ein. Es ist die Abführung der einbehaltenen 3 % des Preises.
• Das Modelo 210 reicht der Verkäufer ein, um den Veräußerungsgewinn zu erklären und die Erstattung des Überhangs zu beantragen.

Erstattet wird auf Antrag. Von allein kommt das Geld nicht, und die Antragsfrist läuft. Der Käufer muss dem Verkäufer außerdem eine Kopie des eingereichten 211 aushändigen. Ohne diesen Beleg kann der Verkäufer die Einbehaltung bei der Erstattung nicht nachweisen. Ein kleines Papier, das man beim Notartermin verlangt und nicht Monate später sucht.

Dazu kommt die plusvalía municipal, die kommunale Steuer auf den Bodenwertzuwachs. Sie trägt üblicherweise ebenfalls der Verkäufer.

Was neben der Nichtresidentensteuer läuft

IBI, die Gemeindesteuer. Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die jährliche Grundsteuer der Gemeinde, in der die Immobilie liegt. Bemessen wird sie am Katasterwert, den Hebesatz legt die Gemeinde fest, und deshalb können zwei vergleichbare Häuser in verschiedenen Gemeinden deutlich unterschiedliche Beträge tragen. Anders als beim Modelo 210 wird die IBI in Rechnung gestellt; die meisten Eigentümer richten ein Lastschriftmandat ein. Prüfen Sie vor der Beurkundung, dass die IBI bezahlt ist, denn die Schuld haftet an der Immobilie. Und heben Sie den Bescheid auf: Der Katasterwert steht darauf.

Vermögensteuer. Spanien erhebt zudem eine Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio). Nichtansässige sind mit dem spanischen Vermögen steuerpflichtig, für die meisten ausländischen Eigentümer also mit der Immobilie. Der Staat gibt einen Rahmen vor, die autonomen Regionen setzen eigene Freibeträge und Sätze; ergänzend besteht eine staatliche Abgabe für große Vermögen. Für die Bewertung zählt in der Regel der höchste aus Kaufpreis, Katasterwert und behördlich festgestelltem Wert, nicht automatisch der niedrigste, wie oft angenommen wird. Ein finanzierter Kauf mindert das steuerpflichtige Vermögen um die Restschuld.

Laufende Nebenkosten. Keine Steuern, aber im selben Budget: Gemeinschaftskosten in Anlagen mit Gemeinschaftsflächen, die Müllgebühr vieler Gemeinden, Versicherung und Grundgebühren der Versorger, die weiterlaufen, ob jemand da ist oder nicht. Wie sich das über ein Jahr summiert, steht unter Lebenshaltungskosten in Spanien, die einmaligen Posten beim Kauf unter Kaufnebenkosten Spanien.

Regionale Unterschiede

Die Nichtresidentensteuer selbst kennt keine: gleiche Regeln, gleiches Formular, gleiche Verwaltung, ob die Immobilie in Andalusien oder auf den Balearen liegt. Regional wird es eine Ebene daneben, bei der Vermögensteuer, und kommunal bei IBI und plusvalía.

Was daraus regional folgt, steht bei den Standorten: für Andalusien unter Immobilien in Andalusien, für die Balearen unter Kaufnebenkosten Mallorca und, wenn Sie dort vermieten wollen, unter Ferienvermietung auf Mallorca. Was beim Verkauf einer Immobilie auf Mallorca zusammenkommt, steht unter Immobilie auf Mallorca verkaufen.

Was das mit der deutschen Erklärung zu tun hat

Die spanische Immobilie ist auch in Deutschland relevant. Erzielen Sie Mieteinnahmen, sind diese in Deutschland grundsätzlich anzugeben; wie sie behandelt werden, richtet sich nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien, das für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen eine eigene Regel enthält. Spanien hat mit Deutschland, Österreich und der Schweiz jeweils ein eigenes Abkommen, und sie sind nicht wortgleich.

Praktisch bedeutet das in aller Regel: Doppelt gezahlt wird nicht, aber erklärt wird unter Umständen zweimal. Auch bei reiner Eigennutzung kann die Immobilie in der deutschen Erklärung eine Rolle spielen. Das ist eine Frage an Ihren deutschen Steuerberater; wir nennen sie hier, damit sie nicht unter den Tisch fällt. Wie das Abkommen aufgebaut ist, steht unter Doppelbesteuerungsabkommen Spanien und Deutschland.

Warum wir keine Sätze nennen

Sie finden anderswo konkrete Prozentsätze und Bemessungsanteile. Wir schreiben sie nicht auf diese Seite: Die Sätze für Nichtansässige unterscheiden sich nach Ansässigkeitsstaat, sie werden auf staatlicher Ebene gesetzt, und sie sind änderbar. Dasselbe gilt für die Vermögensteuer, bei der in den letzten Jahren wiederholt geändert wurde, auf staatlicher wie auf regionaler Ebene. Eine Zahl, die hier still veraltet, wäre schlechter als keine.

Was gilt, steht bei der Agencia Tributaria. Was für Ihre Immobilie herauskommt, rechnet Ihnen ein Gestor in wenigen Minuten aus, und macht danach gleich die Erklärung.

Häufige Fragen

Muss ich Steuern zahlen, wenn meine Wohnung in Spanien leer steht?

Ja, und das ist der Punkt, der die meisten überrascht. Spanien unterstellt für eine zur eigenen Verfügung stehende Immobilie einen fiktiven Nutzungswert, abgeleitet aus dem Katasterwert, und besteuert diesen. Ob Sie da waren oder nicht, spielt keine Rolle. Erklärt wird jährlich über das Modelo 210, auch ohne jede Einnahme.

Was ist das Modelo 210?

Das Formular, mit dem die Steuer für Nichtansässige (IRNR) gegenüber der spanischen Steuerverwaltung erklärt wird, sowohl für die selbst genutzte Immobilie als auch für Mieteinnahmen. Zuständig ist die staatliche Agencia Tributaria, nicht die Region. Es ist personenbezogen: Jeder Miteigentümer erklärt seinen Anteil selbst.

Wie oft muss ich das Modelo 210 abgeben?

Bei einer selbst genutzten Immobilie jährlich, für das abgelaufene Kalenderjahr im Folgejahr. Für Mieteinnahmen gilt eine eigene Erklärung mit eigenem Turnus: seit 2024 gebündelt einmal im Jahr, davor quartalsweise. Den geltenden Kalender veröffentlicht die Agencia Tributaria. Wer zeitweise vermietet und zeitweise selbst nutzt, erklärt beides.

Müssen Ehepaare zwei Erklärungen abgeben?

Ja, wenn beide als Eigentümer eingetragen sind. Das Modelo 210 ist personenbezogen, nicht objektbezogen: Jeder Miteigentümer erklärt seinen Anteil selbst, mit eigener NIE-Nummer. Bei hälftigem Eigentum sind das zwei Erklärungen. Ein gemeinsames Formular für den Haushalt, wie bei der deutschen Zusammenveranlagung, gibt es hier nicht.

Darf ich Kosten von den Mieteinnahmen abziehen?

Als in Deutschland oder Österreich Ansässiger in aller Regel ja: Zinsen, Instandhaltung, Versicherung, Gemeinschaftskosten und Verwaltung, anteilig für die Zeit der Vermietung. Das spanische Recht trennt zwischen Ansässigen der EU und des EWR und Ansässigen von Drittstaaten. Die Schweiz gehört zur EFTA, aber nicht zum EWR; dort Ansässige versteuern in der Regel die Bruttomiete.

Was ist der 3-Prozent-Einbehalt beim Verkauf?

Verkauft ein Nichtansässiger, muss der Käufer 3 % des Kaufpreises einbehalten und direkt an die spanische Steuerverwaltung abführen, als Vorauszahlung auf die Gewinnsteuer des Verkäufers. Keine Gebühr, sondern eine Anzahlung. Liegt die tatsächliche Steuer darunter, wird die Differenz auf Antrag erstattet. Voraussetzung ist eine geordnete Steuerakte.