Los gastos de compra de vivienda en Marbella: lo que fija Andalucía

Los gastos de compra de vivienda en Marbella se calculan con las reglas de Andalucía, no con la media española: el impuesto más alto de la operación lo fija la comunidad autónoma. Lo que es igual en todo el país, es decir las partidas fijas, el reparto entre comprador y vendedor, el calendario de pagos y lo que cambia con hipoteca, está en la guía nacional de gastos de compra de vivienda. Esta página se ocupa de lo que cambia en Marbella y en el resto de la Costa del Sol.

Quién fija qué en la Costa del Sol

La Junta de Andalucía fija el ITP en segunda mano y el AJD en obra nueva. Es el mismo tipo en Marbella, Estepona, Benahavís, Mijas y Fuengirola. El municipio no influye aquí. La escala y su funcionamiento están en el ITP en Andalucía.

Las otras dos administraciones pesan menos en el presupuesto de la compra. El IVA de la obra nueva es estatal. Lo municipal, es decir el IBI anual y la plusvalía, queda fuera de los gastos de compra, aunque cambia de un ayuntamiento a otro y conviene tenerlo previsto. El reparto completo de competencias está en la guía nacional.

De ahí sale la regla práctica para quien compara zonas dentro de la comarca. Al cambiar de municipio no cambia el impuesto de la compra, cambia lo que pagará cada año después.

Por qué no escribimos porcentajes en el texto

Los encontrará en otros sitios. Aquí no están en el texto corrido, y es deliberado: los fija Andalucía, se han modificado varias veces en los últimos años, y existen tipos reducidos que dependen de la situación personal del comprador y no del inmueble. De modo que una lista genérica induce a error justo en el caso concreto, y el mismo chalet puede tributar distinto según quién lo compre.

Lo que sí hacemos: la calculadora de arriba trabaja con tipos que llevan fecha y fecha de revisión, para que vea sobre qué se apoya.

Una advertencia honesta sobre la calculadora

Los tipos con los que calcula proceden de fuentes secundarias y no han sido validados por un asesor fiscal. Lo decimos expresamente porque la diferencia importa: use el resultado para entender la mecánica y el orden de magnitud que debe provisionar, no como cifra sobre la que basar una oferta. Para eso lo recalculamos sobre su inmueble concreto.

Y una limitación de alcance: la calculadora aplica la escala andaluza. Para un inmueble en otra comunidad autónoma el resultado no le sirve, porque cada una fija su propio ITP.

El valor de referencia, antes de negociar

El ITP andaluz no se liquida siempre sobre lo que usted pacte: si el valor de referencia que el Catastro asigna al inmueble es superior, manda ese. Cómo funciona ese suelo, y qué parte de él se mantiene en obra nueva, está en la guía nacional y, con más detalle, en la del valor de referencia.

Lo que cambia aquí es el orden de los pasos. La calculadora de arriba parte del precio, y el impuesto puede no hacerlo, así que consulte el valor de referencia en la Sede Electrónica del Catastro antes de sentarse a negociar. Su relación con la tasación bancaria y con el precio de mercado está en tasación, valoración y valor de referencia.

La notaría: el punto negociable de la costa

Aquí el pacto habitual es que la escritura la asuma el comprador, por encima del reparto que la ley prevé por defecto. El importe se conoce de antemano, así que pregúntelo antes de firmar las arras y déjelo escrito allí.

Los honorarios en sí no se negocian, porque notaría y Registro siguen aranceles regulados sobre el valor de la operación. Ese cálculo, y el reparto completo de partidas entre comprador y vendedor, están en la guía nacional.

El reparto se tuerce en dos supuestos, el del vendedor no residente y el del inmueble con hipoteca viva, y los dos están tratados en esa misma guía.

Lo que descoloca a quien compra en Marbella

• Los gastos se suman al precio y no se financian, y el banco presta contra su propia tasación. Lo que eso significa para el efectivo que tiene que reunir está en la guía nacional.
• La señal del contrato privado sale semanas antes de la escritura, y el resto del calendario de pagos empieza aún antes.
• Las urbanizaciones traen gastos corrientes. Las cuotas de comunidad corren desde la entrega, y una deuda del vendedor puede seguir al inmueble.
• La declaración anual del no residente aparece ya en el ejercicio de la compra si usted no tributa en España como residente.
• El plazo del ITP manda sobre el Registro: sin liquidación presentada no hay inscripción.

Si todavía está decidiendo zona y tipo de inmueble, el recorrido completo de una compra en la ciudad está en comprar casa en Marbella.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en Marbella además del precio?

Depende de si es segunda mano u obra nueva. En segunda mano el ITP autonómico es con diferencia la partida principal, por delante de notaría, Registro y abogado. En obra nueva no hay ITP: pagará el IVA de la vivienda y el AJD que grava la escritura. La calculadora de arriba plantea el cálculo e indica la fecha de los tipos utilizados.

¿Quién fija el ITP en Marbella?

La Junta de Andalucía, no el Estado ni el ayuntamiento. Por eso es el mismo en Marbella, Estepona, Benahavís, Mijas y Fuengirola. Lo que varía por municipio es el IBI y la plusvalía municipal.

¿Sirve una calculadora hecha para la media española?

Para el ITP no, porque lo fija cada comunidad autónoma y varía tanto en el tipo como a veces en la estructura. Aplicar una media nacional es equivocarse en la partida más alta de la compra.

¿Hay tipos reducidos de ITP en Andalucía?

Existen para determinados supuestos, pero dependen de circunstancias personales del comprador y del destino del inmueble, y cambian. Por eso no los listamos aquí: confírmelo con la Agencia Tributaria de Andalucía o con su gestor.

¿Cambian los gastos si compro en una urbanización?

Los impuestos no, pero hereda gastos corrientes: las cuotas de comunidad. Pida el importe actual, un certificado de deudas y las dos últimas actas. Las deudas del vendedor pueden afectar al inmueble.

¿Quién paga la notaría, el comprador o el vendedor?

La ley prevé un reparto por defecto, pero en la costa es habitual pactar que la escritura la asuma el comprador. Es negociable y con importe conocido, así que conviene preguntarlo en lugar de darlo por hecho.