Gastos de compra de vivienda en España: lo que se suma al precio

Los gastos de compra de vivienda en España se suman al precio, se pagan aparte y no se financian. En segunda mano el comprador asume el ITP, la notaría, el Registro de la Propiedad y su abogado; en obra nueva paga IVA más AJD en lugar del ITP. La partida más alta es siempre el impuesto de la transmisión, y lo fija cada comunidad autónoma, de modo que una media nacional falla justo donde más dinero hay en juego.

Tres administraciones, tres tributos

La comunidad autónoma fija el ITP de la segunda mano y el AJD de la obra nueva. Es el importe que más pesa en el total y el único que cambia de forma sustancial al cruzar una frontera regional.

El Estado fija el IVA de la obra nueva, al tipo estatal de vivienda.

El ayuntamiento fija el IBI anual y la plusvalía municipal. Ninguno de los dos es un gasto de compra en sentido estricto, pero varían de un municipio a otro y deben estar en el presupuesto desde el principio.

Segunda mano u obra nueva: dos regímenes que no se solapan

El gasto mayor depende de algo en lo que casi nadie piensa al empezar a buscar: si compra a un particular o a un promotor. Son dos regímenes fiscales distintos.

A un particular paga ITP, el impuesto de transmisiones patrimoniales, que fija su comunidad autónoma. No hay IVA.

A un promotor paga IVA sobre el precio y AJD, Actos Jurídicos Documentados, sobre la escritura. No hay ITP. El AJD, que en la segunda mano no se aplica, lo fija también la comunidad autónoma.

Nunca se pagan los dos regímenes a la vez, y no se elige entre ellos: los decide quién vende. Por eso la primera pregunta de un presupuesto no es cuánto cuesta el inmueble, sino quién lo firma como vendedor.

Las partidas que se repiten en toda España

Estas son prácticamente iguales compre donde compre y compre a quien compre:

• Notaría, con arancel regulado que sigue el valor escriturado.
• Registro de la Propiedad, con su propio arancel por la inscripción, el paso que hace su titularidad oponible frente a terceros. Su contenido tiene guía aparte.
• Gestoría, si delega la liquidación del impuesto y la inscripción.
• Su propio abogado, partida aparte y la que menos conviene ahorrar. Un porcentaje del precio es habitual, aunque el honorario fijo se negocia y en inmuebles caros suele salir mejor.
• Tasación, si financia.

Ninguna de ellas es grande por separado. Juntas son dinero de verdad, y ninguna se puede financiar.

Cómo se calculan la notaría y el Registro

No son honorarios libres. Ambos siguen aranceles regulados que se calculan sobre el valor de la operación por tramos, con partidas adicionales por número de folios, copias autorizadas y actos complementarios.

De ahí salen dos consecuencias prácticas. La primera: comparar presupuestos de notarios tiene un recorrido limitado, porque el grueso está tasado y lo que varía son los extras y la agilidad. La segunda: el importe crece menos que proporcionalmente con el precio, así que en operaciones altas la notaría y el Registro pesan poco en el total, y en las bajas bastante más en términos relativos. Una regla del tipo “cuente un porcentaje fijo del precio” funciona mal en los extremos.

La elección del notario corresponde normalmente al comprador. Como los aranceles están publicados, esa elección es de disponibilidad y cercanía, no de precio.

Por eso notaría, Registro y gestoría se presentan a menudo como horquilla: dependen del precio y de la complejidad de la escritura, y una cifra cerrada sería precisión aparente.

Quién paga qué

En una compraventa ordinaria, y salvo pacto distinto, el reparto es en buena medida legal y en parte negociable.

A cargo del comprador, casi siempre: el impuesto de la operación, es decir ITP en segunda mano o IVA más AJD en obra nueva; la inscripción en el Registro de la Propiedad; su abogado; su gestoría; y la tasación, si financia.

A cargo del vendedor, casi siempre: la plusvalía municipal y la tributación de su ganancia; el certificado energético, que debe existir antes de anunciar; la comisión de agencia, ya incorporada al precio de oferta; y la cancelación registral de una hipoteca anterior, si la hay.

El caso mixto es la notaría. La ley prevé un reparto por defecto, pero en la práctica se pacta. Es un punto negociable y con importe conocido, así que conviene dejarlo escrito en las arras en lugar de descubrirlo el día de la firma. Cuál es la costumbre en la costa andaluza está en la guía de Marbella.

Dos supuestos se salen de la regla. Si el vendedor no es residente fiscal en España, la plusvalía municipal puede reclamarse al comprador como sustituto del contribuyente, de modo que lo prudente es retenerla en la notaría. Y si hay hipoteca viva sobre el inmueble, la cancelación registral tiene coste y plazo propios que conviene pactar por escrito.

El valor de referencia manda sobre el precio pactado

La base imponible del ITP no puede ser inferior al valor de referencia que el Catastro asigna al inmueble. Manda el importe más alto de los dos.

Si compra por debajo de ese valor, el impuesto se calcula igualmente sobre él. Negociar baja el precio, no el impuesto. Consúltelo en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral, es gratuito, antes de negociar y no después. Tiene guía propia porque cambia el planteamiento de una oferta.

En la obra nueva comprada al promotor esto vale solo en parte. Allí el IVA se calcula sobre el precio pactado; para el AJD que grava la escritura, el valor de referencia sigue actuando como suelo de la base.

Diferencias regionales: Andalucía y Baleares

En los dos casos el impuesto principal es autonómico, y ninguna de las dos escalas sirve para la otra.

Para Baleares las fuentes añaden una referencia de planificación: del diez al trece por ciento sobre el precio, impuestos y honorarios incluidos. Qué le sitúa a usted en un punto u otro de esa horquilla está en la guía de Mallorca. No la traslade sin más a otra comunidad autónoma: el tributo que más pesa se fija en cada una por separado, y en Andalucía depende además de circunstancias personales del comprador.

Cuándo sale cada pago

El orden importa porque el dinero no sale todo el mismo día.

1. Reserva: unos miles de euros, semanas antes de todo lo demás.
2. Contrato de arras: en torno al diez por ciento del precio, típicamente semanas o un par de meses antes de la escritura.
3. Provisión de fondos a la gestoría: antes de la firma, para que pueda liquidar el impuesto sin esperar.
4. Día de la escritura: el resto del precio, más notaría.
5. Después de firmar: el impuesto dentro de su plazo, y la inscripción registral.

Quien planifica solo el día de la firma se encuentra con que necesitaba liquidez antes. Y hay una secuencia que no se puede alterar: hasta que el impuesto no está liquidado, la escritura no se inscribe.

Con hipoteca: qué cambió y qué no

Desde la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el reparto de los gastos asociados al préstamo cambió respecto de lo que muchos compradores recuerdan de operaciones anteriores. Buena parte pasó a la entidad.

Lo que sigue siendo suyo en la práctica: la tasación, que encarga la entidad y paga usted; su copia de la escritura de préstamo, si la solicita; y el seguro de daños exigido sobre el inmueble, aunque puede contratarlo donde quiera.

La misma ley añade un elemento de calendario que sorprende: exige información precontractual normalizada y una visita al notario previa a la firma, distinta del día de la escritura.

Queda un límite que descoloca a muchos compradores. Los bancos españoles financian el inmueble y no los gastos, y prestan contra su propia tasación. Si esa tasación queda por debajo del precio pactado, la diferencia la pone usted, además de los impuestos y honorarios.

Por qué esta guía no escribe porcentajes

Esta guía no pone porcentajes en el texto, y la razón es de caducidad. El tributo que más pesa lo revisa la comunidad autónoma que lo fija, así que una cifra impresa en una frase deja de ser cierta sin avisar a nadie. En Andalucía, por ejemplo, se ha modificado varias veces en los últimos años.

Las calculadoras de las guías regionales resuelven ese problema de otra forma: llevan junto al resultado la fecha de revisión de cada tipo, y advierten de sus propios límites. Cada una aplica la escala de una sola comunidad autónoma y no sirve para otra, así que empiece por la guía de la región donde está el inmueble.

Lo que se paga después de la firma

Hay pagos que siguen saliendo después de la escritura.

• El IBI se paga cada año al ayuntamiento donde está el inmueble.
• Los gastos de comunidad empiezan con la entrega, y lo que el vendedor dejara sin pagar puede acabar afectando al inmueble en lugar de a él. Pídalo por escrito antes de firmar.
• Si no reside fiscalmente en España, la declaración anual del no residente empieza el mismo año de la compra, aunque el inmueble no produzca ingresos.
• Al vender siendo no residente, el comprador retendrá el 3 % del precio a cuenta.

En la compra, en cambio, su residencia no cambia el impuesto: el ITP y el IVA dependen del inmueble y de quién lo vende.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en España además del precio?

Depende de la comunidad autónoma y de a quién compre. Si el vendedor es un particular, el ITP autonómico se lleva con diferencia la mayor parte, y a él se suman notaría, Registro y su abogado; si es un promotor, en su lugar van el IVA y el AJD. Para Baleares las fuentes manejan una banda de planificación del diez al trece por ciento sobre el precio.

¿Pago IVA o ITP?

Lo decide el vendedor. A un promotor se le paga IVA sobre el precio y AJD sobre la escritura; a un particular, ITP. Los dos regímenes se excluyen. El IVA es estatal, mientras que el ITP y el AJD los fija la comunidad autónoma donde está el inmueble, y de ahí sale la mayor diferencia entre regiones.

¿Quién paga los gastos de compraventa?

El comprador asume el impuesto de la transmisión, la inscripción registral, su abogado y su gestoría. El vendedor, la plusvalía municipal, la tributación de su ganancia y el certificado energético. El reparto de la notaría lo prevé la ley por defecto, pero en la práctica se pacta, y conviene fijarlo por escrito en las arras.

¿Qué pasa si compro por debajo del valor de referencia?

Tributa igualmente sobre el valor de referencia, porque actúa como suelo de la base imponible del ITP: se liquida sobre el importe más alto de los dos. Consúltelo gratis en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral antes de hacer una oferta y no después.

¿Puedo financiar los gastos con la hipoteca?

Por lo general no. Los bancos españoles financian el inmueble y no los gastos de compra, y prestan contra su propia tasación: si esta queda por debajo del precio pactado, la diferencia la aporta usted en efectivo, además de la entrada. Los impuestos y honorarios se pagan aparte y en su propio calendario.

¿Sirve una calculadora hecha para la media española?

No para el impuesto de la transmisión. Ese lo fija cada comunidad autónoma, y no solo con un tipo distinto: la estructura puede cambiar también, porque hay comunidades con escala progresiva por tramos. Una media nacional falla justo en la partida más cara. Utilice la calculadora de la guía regional del lugar donde está el inmueble.