Acheter une maison à Majorque, et les pièges propres à l'île

Acheter une maison à Majorque suit la procédure espagnole : NIE, réservation, vérifications, contrato de arras, acte notarié, impôts. Cet ordre, les protections françaises qui n’y existent pas et la valeur de référence qui décide l’impôt sont traités dans le guide de l’achat d’une maison en Espagne. Cette page traite ce que l’île ajoute, et ce qu’elle ajoute pèse lourd.

Trois vérifications décident de l’affaire à Majorque. Toutes les trois se font avant la réservation.

Le bâti non déclaré

C’est le premier point de l’île, et il est plus fréquent ici qu’ailleurs, en particulier à la campagne : extensions, piscines et annexes construites il y a vingt ans et jamais inscrites. Ce qui est bâti et ce qui figure au registre divergent souvent.

Une construction non déclarée peut empêcher un financement et compliquer la revente ; le guide de l’achat d’une maison en Espagne décrit les suites administratives possibles. Ce qui est majorquin, c’est la fréquence, et donc le temps qu’il faut y consacrer. Sur une finca, la comparaison entre le registre, le cadastre et le terrain n’est pas une formalité : elle se fait avant la réservation, la nota simple en main, en confrontant ce qui existe sur place à ce qui est inscrit. Un pool house, une dépendance transformée en logement, une véranda fermée : ce sont les mètres carrés qui n’apparaissent nulle part qui coûtent cher.

Le sol rustique et la Serra de Tramuntana

À la campagne, le classement de la parcelle décide de tout, et une finca se juge d’abord là-dessus. Le guide de l’achat d’une maison en Espagne explique quel poids a le certificado urbanístico de la commune. Demandez-le avant d’entrer en négociation, jamais après la signature de la réservation : une promesse orale de l’agent sur un projet d’extension ne vaut rien contre lui.

La Serra de Tramuntana est classée à l’UNESCO, ce qui limite encore ce qui peut être construit ou agrandi. C’est une contrainte à l’achat, et c’est aussi la raison pour laquelle les valeurs y tiennent : ce qui ne peut plus être bâti ne sera pas bâti à côté de vous non plus.

La licence de location touristique

Si la location saisonnière fait partie de votre calcul, elle en est une condition et non un détail. Aux Baléares, la licence est contingentée et attachée au bien : on ne l’obtient pas sur demande après l’achat, on l’achète avec la maison ou on s’en passe.

Faites-la figurer par écrit dans la réservation, comme condition de l’achat, et faites vérifier qu’elle couvre bien le logement que vous achetez. Le nombre de licences étant limité, un vendeur qui la mentionne oralement sans la produire vous vend une hypothèse.

Les dettes et le certificat d’occupation

Deux vérifications de plus valent partout en Espagne, et le guide de l’achat d’une maison en Espagne les traite : les arriérés d’IBI et de charges de copropriété, qui suivent le bien et non le vendeur, et le certificat d’occupation (cédula de habitabilidad). Sur une maison de campagne agrandie au fil des années, demandez-les en même temps que la nota simple, et non à la fin du dossier : c’est le même vendeur qui doit les produire, et c’est le même délai de réservation qui court.

Qui travaille pour vous, et qui ne travaille pas pour vous

Ni l’agent ni le notaire ne défendent vos intérêts ; le guide de l’achat d’une maison en Espagne explique pourquoi. Ce que cela change ici est très concret. À Majorque, c’est votre abogado qui demande le certificado urbanístico, qui contrôle la licence de location touristique et qui compare le registre au terrain. Aucune de ces trois tâches ne se règle depuis la France, aucune ne se rattrape après la signature, et c’est ce qui fait de cette dépense la plus rentable de l’opération.

Ce que cela coûte au-delà du prix

Les frais et impôts s’ajoutent au prix : droit de transmission, notaire, registre, avocat. Aux Baléares, le droit de transmission est progressif, et comme chaque communauté autonome fixe le sien, le taux andalou ou catalan ne dit rien de ce que vous paierez ici. Un guide qui parle de « l’Espagne » sans nommer la région ne parle pas de l’endroit où vous achetez.

Le détail des frais d’achat reprend les postes chiffre en main, et rappelle que l’assiette du droit de transmission est la valeur de référence dès qu’elle dépasse le prix négocié.

Le reste de la procédure est national

L’ordre des étapes, l’absence de délai de rétractation, le contrato de arras et son dépôt asymétrique, la procuration qui permet de signer sans venir, la garantie bancaire à exiger sur un programme neuf : tout cela vaut de la même façon partout en Espagne et figure dans le guide de l’achat d’une maison en Espagne.

Questions fréquentes

Un Français peut-il acheter librement à Majorque ?

Oui. Aucune restriction ne s’applique aux ressortissants de l’Union. Le NIE reste nécessaire.

Qu’est-ce qu’une construction non déclarée et pourquoi est-ce grave ?

Une partie du bâti absente du registre et du cadastre. Elle peut empêcher un financement, compliquer la revente et exposer à une procédure administrative. Elle se détecte en comparant la nota simple au bien réel.

Que vérifie-t-on sur une finca en sol rustique ?

Le classement de la parcelle, par un certificado urbanístico délivré par la commune, et la concordance entre le registre, le cadastre et ce qui est réellement bâti. Une tolérance ancienne ne prouve rien sur ce que la commune autorise aujourd’hui.

Puis-je louer le bien aux touristes ?

Seulement s’il dispose d’une licence de location touristique valable. Le nombre en est limité et elle est liée au bien, non au propriétaire. À vérifier avant l’achat, jamais après.

Faut-il un avocat ?

Ce n’est pas obligatoire, mais l’agent représente le vendeur et le notaire ne représente personne. Sans avocat, personne ne vérifie le dossier dans votre intérêt.

Le compromis espagnol est-il rétractable ?

Non. Il n’existe pas de délai comparable à celui du droit français, et sous la forme arras penitenciales, renoncer coûte l’acompte déjà versé. Les protections françaises absentes du droit espagnol sont détaillées dans le guide national.