Dubai Marina: nieruchomości, ceny, najem

Name: Nieruchomości w Dubai Marina: Zarejestrowane ceny sprzedaży mieszkań według kwartałów
Creator: Dubai Land Department
License: https://data.dubai/en/terms-conditions

Dubai Marina jest najczęstszym sensownym wyborem dla pierwszej inwestycji w Dubaju. Nie dlatego, że jest najbardziej prestiżowa, lecz dlatego, że popyt najmu jest tu najbardziej przewidywalny w mieście.

Poziom cen

Średnia w Marinie to około 22 200 AED/m², czyli około 8 procent powyżej średniej rynkowej wynoszącej 20 600 AED/m². W przybliżeniu odpowiada to podobnej kwocie w złotych, przy dzisiejszym bliskim parytecie obu walut.

To istotnie mniej niż w Downtown (32 400 AED/m²) przy porównywalnie dobrym dostępie do infrastruktury.

Zarejestrowane ceny sprzedaży mieszkań według kwartałów

Kwartał	Rynek wtórny	Od dewelopera
2025-Q3	19 052 (557)	34 832 (229)
2025-Q4	20 340 (604)	31 283 (83)
2026-Q1	19 284 (473)	30 878 (53)
2026-Q2	19 116 (335)	30 963 (20)

Mediana AED/m², liczba zarejestrowanych transakcji w nawiasach.

Źródło: Dubai Land Department, dostęp 26 sierpnia 2026. Zbiory danych: Real Estate Transactions

Zarejestrowane czynsze mieszkaniowe według kwartałów

Kwartał	Nowa umowa	Przedłużenie	Rentowność brutto
2025-Q3	1 229 (2 203)	1 095 (1 960)	6,5 %
2025-Q4	1 294 (2 075)	1 113 (1 962)	6,4 %
2026-Q1	1 275 (1 654)	1 137 (1 545)	6,6 %
2026-Q2	1 131 (1 340)	1 095 (1 297)	5,9 %

Czynsz roczny w AED/m², liczba umów w nawiasach. Rentowność odnosi czynsz z nowych umów do ceny zakupu na rynku wtórnym, przed service charges.

Źródło: Dubai Land Department, dostęp 26 sierpnia 2026. Zbiory danych: Real Estate Transactions, Rent Contracts

Oblicz rentowność brutto

Dzielnica

Powierzchnia (m²)

Cena zakupu (AED)

Czynsz roczny (AED)

Rentowność brutto—

Mediany czterech ostatnich kwartałów. Wybór dzielnicy wstawia jej mediany; każde pole można nadpisać. Zmiana powierzchni przelicza cenę i czynsz z mediany za m².

Brutto to nie to, co trafia na konto. Odchodzą service charges, pustostany, ponowny najem i utrzymanie, a ile — decyduje konkretny budynek, nie dzielnica. Nie podajemy tu liczby, bo uczciwa istnieje tylko dla pojedynczej nieruchomości.

Źródło: Dubai Land Department, dostęp 26 sierpnia 2026. Zbiory danych: Real Estate Transactions, Rent Contracts

Dlaczego najem działa tu przewidywalnie

Marina skupia dużą społeczność pracujących ekspatów: bliskość Media City i Internet City, dostęp do metra, promenada, gastronomia i usługi w zasięgu spaceru.

Efekt praktyczny: baza najemców jest szeroka i stabilna, a nie zależna od sezonu ani od jednego typu klienta. Dla właściciela oznacza to krótsze okresy pustostanu i mniejszą zmienność czynszu niż w lokalizacjach nastawionych na najem krótkoterminowy.

Różnica między wieżami

To najważniejszy fragment tej strony.

Marina liczy dziesiątki wież o bardzo różnym wieku i standardzie. Rozpiętość wyników między dobrym a słabym budynkiem w tej samej dzielnicy bywa większa niż różnica między dzielnicami.

Co realnie różnicuje wynik:

Service charges. Rozstrzygają o rentowności netto. Dwie wieże obok siebie potrafią różnić się tu istotnie, a ta różnica jest trwała.

Zarządca i stan części wspólnych. Widoczne od razu przy oględzinach i najlepiej mówią o tym, jak budynek będzie się starzał.

Widok i ekspozycja. Widok na marinę wobec widoku na sąsiednią wieżę to realna różnica w czynszu i w cenie odsprzedaży.

Wiek i historia remontów. Starsze wieże bywają tańsze z powodu odłożonych remontów. A te wracają później w postaci dopłat.

Co przemawia przeciw

Uczciwie:

gęsta zabudowa oznacza konkurencję o najemcę i o kupującego przy sprzedaży
w części wież widok jest zabudowany przez sąsiednie projekty
w godzinach szczytu dojazd bywa uciążliwy
rentowność brutto jest niższa niż w tańszych dzielnicach wejściowych

Dla kogo

Pasuje, gdy celem jest przewidywalny najem długoterminowy przy dobrej płynności odsprzedaży, a horyzont jest średni lub długi.

Nie pasuje, gdy celem jest maksymalna rentowność brutto przy ograniczonym kapitale. Wtedy dzielnice wejściowe dają więcej. I nie pasuje, gdy liczy się przede wszystkim prestiż adresu; wtedy rozmowa dotyczy Downtown lub Palm Jumeirah.

Pytanie o Państwa sytuację?

Umów prywatną konsultację →

Zarejestrowani w RERA · Odpowiadamy zwykle w ciągu jednego dnia roboczego

Częste pytania

Ile kosztuje mieszkanie w Dubai Marina?

Średnio około 22 200 AED/m², czyli około 8 procent powyżej średniej rynkowej. Konkretna cena zależy od wieży, piętra i ekspozycji znacznie bardziej niż od samej lokalizacji.

Czy Dubai Marina to dobra inwestycja?

Do najmu długoterminowego zwykle tak, ze względu na szeroką i stabilną bazę najemców. Rentowność brutto jest jednak niższa niż w dzielnicach wejściowych, a wynik rozstrzyga się na poziomie konkretnego budynku.

Jaka jest rentowność najmu w Marinie?

Nie podajemy jednej liczby, bo zależy ona od budynku, service charges i realnego pustostanu. Rentowność brutto bez tych trzech pozycji wprowadza w błąd. Dla konkretnej nieruchomości liczymy to na danych.

Marina czy Downtown?

Marina przy nastawieniu na stabilny najem długoterminowy i niższy próg wejścia. Downtown przy nastawieniu na prestiż adresu, najem krótkoterminowy i szybszą odsprzedaż.

Czy starsze wieże są tańsze?

Tak, i bywa to uzasadnione stanem technicznym. Przed zakupem starszego budynku sprawdzamy historię service charges i planowane remonty. Dopłaty potrafią zniwelować różnicę w cenie.

Jak dobieramy budynek

Dla każdej rozważanej wieży zestawiamy zarejestrowane transakcje z tego samego budynku, aktualne i historyczne service charges oraz historię najmu konkretnego lokalu.

Dopiero to pozwala porównać dwa mieszkania w tej samej cenie. Bo w Marinie to porównanie zwykle wypada nierówno.