Ile kosztuje mieszkanie w Dubaju
Ceny w Dubaju rozstrzelone są znacznie mocniej, niż sugeruje jedna średnia. Poniżej aktualne poziomy, ich rozpiętość między dzielnicami oraz koszty, o których ogłoszenie milczy.
Stan danych: lipiec 2026 (raporty rynkowe) i dane do 2 listopada 2026 (rejestr DLD).
Poziom cen
| Segment | AED/m² | orientacyjnie PLN/m² |
|---|---|---|
| Średnia rynkowa | 20 600 | ok. 20 600 |
| Mieszkania | 21 200 | ok. 21 200 |
| Rynek pierwotny | ok. 22 000 | ok. 22 000 |
| Rynek wtórny | ok. 18 400 | ok. 18 400 |
Typowa cena mieszkania wynosi około 1,3 mln AED.
Dirham i złoty są obecnie blisko parytetu, dlatego kwoty w PLN podajemy w przybliżeniu jeden do jednego. Kurs się zmienia — przed decyzją prosimy przeliczyć aktualnie.
Według dzielnic
| Dzielnica | AED/m² | wobec średniej |
|---|---|---|
| Downtown Dubai | 32 400 | +57% |
| Business Bay | 27 400 | +33% |
| Dubai Marina | 22 200 | +8% |
| Średnia rynkowa | 20 600 | — |
Downtown jest o 57 procent droższy od średniej rynkowej. Kto porównuje „ceny w Dubaju”, w praktyce porównuje kilka odrębnych rynków.
Kolejna tabela pokazuje te same dzielnice według transakcji zarejestrowanych w Dubai Land Department. Raporty rynkowe i rejestr mierzą inaczej, dlatego liczby dla tej samej dzielnicy się różnią. Przy decyzji o zakupie liczą się transakcje zarejestrowane.
| Dzielnica | Zakup AED/m² | Czynsz AED/m²/rok | Rentowność brutto |
|---|---|---|---|
| Jumeirah Village Circle (JVC) | 13 038 | 958 | 7,3% |
| Jumeirah Lake Towers (JLT) | 14 866 | 1 073 | 7,2% |
| Business Bay | 18 920 | 1 229 | 6,5% |
| Dubai Marina | 20 258 | 1 092 | 5,4% |
| Dubai Creek Harbour | 24 062 | 1 304 | 5,4% |
| Palm Jumeirah | 25 108 | 1 334 | 5,3% |
| Downtown Dubai | 25 329 | 1 341 | 5,3% |
Mediany za III kwartał 2026, wyłącznie rynek wtórny mieszkaniowy. Rentowność przed opłatami serwisowymi (service charges), pustostanami i zarządzaniem.
Źródło: Dubai Land Department, dostęp 4 listopada 2026. Zbiory danych: Real Estate Transactions, Rent Contracts
Kalkulator poniżej liczy na medianach z czterech ostatnich kwartałów, dla zakupu i najmu we wspólnym przedziale powierzchni. Tabela pokazuje tylko ostatni kwartał. Dlatego rentowność tej samej dzielnicy w obu miejscach może być inna.
Rentowność brutto
Mediany czterech ostatnich kwartałów, liczone łącznie i w przedziale powierzchni wspólnym dla sprzedaży i najmu. Mogą więc różnić się od median kwartalnych w tabelach. Wybór dzielnicy wstawia jej mediany; każde pole można nadpisać. Zmiana powierzchni przelicza cenę i czynsz z mediany za m².
Brutto to nie to, co trafia na konto. Odchodzą opłaty serwisowe (service charges), pustostany, ponowny najem i utrzymanie, a ile — decyduje konkretny budynek, nie dzielnica. Nie podajemy dla tych pozycji żadnej liczby, bo rzetelna liczba istnieje tylko dla konkretnej nieruchomości.
Źródło: Dubai Land Department, dostęp 4 listopada 2026. Zbiory danych: Real Estate Transactions, Rent Contracts
Rynek pierwotny czy wtórny
Rynek pierwotny jest droższy od wtórnego o około 20 procent. To nie jest ocena jakości, tylko cena dwóch różnych produktów.
Nowa inwestycja oznacza harmonogram płatności rozłożony na okres budowy, nowoczesny standard i brak przychodu do momentu odbioru.
Rynek wtórny oznacza mieszkanie gotowe do wynajęcia od pierwszego dnia, możliwość jego obejrzenia i znaną historię kosztów.
Dla kupującego, który liczy na przychód z najmu, te 20 procent bywa mniej istotne niż dwa lata bez czynszu.
Czego nie ma w ogłoszeniu
Cena zakupu to nie to samo co koszt nabycia. Do doliczenia:
- opłata transferowa DLD: zwykle około 4 procent
- prowizja pośrednika: najczęściej około 2 procent
- opłaty rejestracyjne i administracyjne
- koszty finansowania, o ile występuje
W praktyce oznacza to około 6 procent ponad cenę, czasem nieco więcej.
A dalej koszt roczny, który jest w Polsce najbardziej niedoszacowaną pozycją: service charges. To opłaty eksploatacyjne naliczane od powierzchni, rozliczane rocznie, różniące się istotnie między budynkami. Nawet w tej samej dzielnicy. Nie ma tu bezpośredniego polskiego odpowiednika; czynsz administracyjny jest do nich najbliższy, ale poziom bywa wyraźnie wyższy.
Wniosek praktyczny: rentowność brutto bez znajomości service charges jest liczbą bez znaczenia.
Jak sprawdzić cenę konkretnego mieszkania
Średnia dzielnicowa nie mówi nic o jednym mieszkaniu. W tym samym budynku dwa lokale o identycznym metrażu potrafią różnić się znacznie: piętro, widok, ekspozycja i stan są tu widoczne w cenie.
Wiarygodne jest tylko jedno źródło: transakcje zarejestrowane w Dubai Land Department: najlepiej z tego samego budynku i z wąskiego okna czasowego. Portale pokazują ceny ofertowe, czyli oczekiwania sprzedających.
Pytanie o Państwa sytuację?
Umówienie prywatnej konsultacji →Zarejestrowani w RERA · Odpowiadamy zwykle w ciągu jednego dnia roboczego
Częste pytania
Ile kosztuje mieszkanie w Dubaju?
Typowa cena to około 1,3 mln AED, w przybliżeniu 1,3 mln PLN przy dzisiejszym kursie. Rozpiętość jest jednak duża: od poniżej 700 tys. AED w dzielnicach wejściowych po wielokrotność tej kwoty w Downtown.
Ile wynosi cena za metr kwadratowy?
Średnia rynkowa to około 20 600 AED/m². Downtown Dubai jest o 57 procent droższy od średniej, a rynek pierwotny o około 20 procent droższy od wtórnego.
Jakie są koszty dodatkowe przy zakupie?
Około 6 procent ceny: opłata transferowa DLD (ok. 4%), prowizja pośrednika (ok. 2%) oraz opłaty rejestracyjne. Do tego dochodzą roczne service charges, których wysokość trzeba poznać przed zakupem.
Czy w Dubaju płaci się podatek od nieruchomości?
W ZEA nie ma rocznego podatku od nieruchomości ani podatku od zysku ze sprzedaży. Stałym kosztem są service charges, czyli opłaty eksploatacyjne budynku, a nie podatek. To, jak sprawa wygląda w Polsce, wyjaśni doradca podatkowy.
Czy ceny w Dubaju będą rosnąć?
Nie prognozujemy. Według ostatniego odczytu ceny były o 10–12 procent wyższe niż rok wcześniej, ale to dane wsteczne. Rynek Dubaju przechodził w przeszłości wyraźne cykle w obie strony.
Gdzie znajdę wiarygodne ceny?
W rejestrze transakcji Dubai Land Department. To jedyne źródło pokazujące ceny faktycznie zapłacone, a nie oczekiwane.
Co robimy my
Przed rozmową o cenie przedstawiamy zarejestrowane transakcje porównywalne dla konkretnego budynku oraz aktualne service charges. Jeśli cena ofertowa odbiega od transakcji w tym samym budynku, mówimy o tym wprost.