Dubai Marina: недвижимость, цены, аренда

Name: Недвижимость в Dubai Marina: Зарегистрированные цены продаж жилья по кварталам
Creator: Dubai Land Department
License: https://data.dubai/en/terms-conditions

Dubai Marina — самый частый разумный выбор для первой инвестиции в Дубае. Не потому, что это самый престижный район, а потому, что арендный спрос здесь наиболее предсказуем в городе.

Уровень цен

По данным Engel & Völkers на июль 2026 года, средняя цена в Marina — около 2 058 дирхамов за квадратный фут, то есть около 22 200 дирхамов за м², примерно на 8 процентов выше средней по Дубаю в 20 600 дирхамов. В долларах это порядка 6 000 за метр.

Это существенно меньше, чем в Downtown (32 400 AED/м²), при сопоставимо хорошем доступе к инфраструктуре.

Таблицы ниже построены на другой основе: это медианы зарегистрированных сделок по данным Dubai Land Department. На вторичном рынке они ниже этой средней оценки.

Dubai Marina — Зарегистрированные цены продаж жилья по кварталам

Квартал	Вторичный	Новостройки
4 кв. 2025	20 340 (604)	31 283 (83)
1 кв. 2026	19 284 (473)	30 878 (53)
2 кв. 2026	19 116 (335)	30 963 (20)
3 кв. 2026	20 258 (519)	27 459 (33)

Медиана AED/м², число зарегистрированных сделок в скобках.

Источник: Dubai Land Department, дата обращения 4 ноября 2026 г. Наборы данных: Real Estate Transactions

Dubai Marina — Зарегистрированные арендные ставки жилья по кварталам

Квартал	Новый договор	Продление	Валовая доходность
4 кв. 2025	1 293 (2 080)	1 110 (2 006)	6,4 %
1 кв. 2026	1 273 (1 694)	1 136 (1 566)	6,6 %
2 кв. 2026	1 130 (1 376)	1 096 (1 361)	5,9 %
3 кв. 2026	1 092 (2 818)	1 101 (1 706)	5,4 %

Годовая аренда в AED/м², число договоров в скобках. Доходность соотносит ставку нового договора с ценой вторичного жилья, до вычета сервисных сборов (service charges).

Источник: Dubai Land Department, дата обращения 4 ноября 2026 г. Наборы данных: Real Estate Transactions, Rent Contracts

Рассчитать валовую доходность

Район

Площадь (м²)

Цена покупки (AED)

Годовая аренда (AED)

Валовая доходность—

Медианы за последние четыре квартала, рассчитанные сразу по всему периоду и в диапазоне площадей, общем для продаж и аренды. Поэтому они могут отличаться от квартальных медиан в таблицах. Выбор района подставляет его медианы; любое поле можно изменить. Изменение площади пересчитывает цену и аренду из медианы за м².

Валовая доходность — не то, что доходит до счёта. Из неё вычитаются сервисные сборы (service charges), простой, повторная сдача и содержание, и сколько именно, решает конкретный дом, а не район. Какой итог останется после вычетов, мы не называем: честная цифра существует только для отдельного объекта.

Источник: Dubai Land Department, дата обращения 4 ноября 2026 г. Наборы данных: Real Estate Transactions, Rent Contracts

Почему аренда здесь работает предсказуемо

Marina концентрирует крупное сообщество работающих экспатов: близость Media City и Internet City, доступ к метро, набережная, рестораны и сервисы в пешей доступности.

Практический эффект: база арендаторов широка и устойчива, а не зависит от сезона или одного типа клиента. Для собственника это означает более короткие периоды простоя и меньшую волатильность ставки, чем в локациях, ориентированных на краткосрочную аренду.

Разница между башнями

В Marina десятки башен очень разного возраста и класса. Разброс результатов между хорошим и слабым зданием в одном районе бывает больше, чем разница между районами.

Что реально различает результат:

Эксплуатационные платежи (service charges). Определяют чистую доходность. Две соседние башни могут расходиться здесь существенно, и эта разница постоянна.

Управляющая компания и состояние общих зон. Видны сразу при осмотре и лучше всего говорят о том, как здание будет стареть.

Вид и ориентация. Вид на марину против вида на соседнюю башню. Это реальная разница и в арендной ставке, и в цене перепродажи.

Возраст и история ремонтов. Более старые башни бывают дешевле из-за отложенных работ, и эти работы возвращаются позже в виде дополнительных начислений.

Что говорит против

Честно:

плотная застройка означает конкуренцию за арендатора и за покупателя при продаже
у части башен вид перекрыт соседними проектами
в часы пик выезд бывает затруднён
валовая доходность ниже, чем в более дешёвых районах входа

Кому подходит

Подходит, когда цель — предсказуемая долгосрочная аренда при хорошей ликвидности перепродажи, а горизонт средний или длинный.

Не подходит, когда цель — максимальная валовая доходность при ограниченном капитале: тогда районы входа дают больше. И не подходит, когда важнее всего престиж адреса: тогда разговор идёт о Downtown или Palm Jumeirah.

Вопрос по вашей ситуации?

Записаться на консультацию →

Зарегистрированы в RERA · Обычно отвечаем в течение одного рабочего дня

Частые вопросы

Сколько стоит квартира в Dubai Marina?

По оценке Engel & Völkers, в среднем около 22 200 дирхамов за м², примерно на 8 процентов выше средней по Дубаю. Медианы зарегистрированных сделок на вторичном рынке, которые приведены в таблице выше, считаются иначе и лежат ниже. Конкретная цена зависит от башни, этажа и ориентации значительно сильнее, чем от самой локации.

Хорошая ли Dubai Marina инвестиция?

Для долгосрочной аренды обычно да, благодаря широкой и устойчивой базе арендаторов. Но валовая доходность ниже, чем в районах входа, а результат решается на уровне конкретного здания.

Какая доходность аренды в Marina?

Мы не приводим одну цифру, потому что она зависит от здания, service charges и реального простоя. Валовая доходность без учёта этих факторов вводит в заблуждение. По конкретному объекту мы считаем это на данных.

Marina или Downtown?

Marina — при ориентации на стабильную долгосрочную аренду и более низкий порог входа. Downtown — при ориентации на престиж адреса, краткосрочную аренду и более быструю перепродажу.

Дешевле ли старые башни?

Да, и это часто обосновано техническим состоянием. Перед покупкой в более старом здании мы проверяем динамику service charges и планируемые ремонты. Дополнительные начисления способны свести разницу в цене на нет.

Как мы подбираем здание

По каждой рассматриваемой башне мы сводим зарегистрированные сделки по тому же зданию, актуальные и исторические service charges и историю аренды конкретного помещения.

Только это позволяет сравнить две квартиры в одной цене. Потому что в Marina такое сравнение обычно выходит неравным.