Kupno domu w Hiszpanii: kolejność kroków i miejsca, w których się psuje

Dom w Hiszpanii kupuje się w całym kraju według tej samej kolejności: numer NIE, rezerwacja, weryfikacja stanu prawnego, umowa arras, akt notarialny, podatek i wpis do rejestru własności. Regionalnie różni się to, co ustala wspólnota autonomiczna: podatek od przeniesienia własności i zasady najmu turystycznego. Plany zagospodarowania ustala gmina. Sama procedura nie jest skomplikowana, jest natomiast bezlitosna dla tych, którzy zmienią kolejność.

Dwie różnice wobec polskiej praktyki ważą przy tym więcej niż cała reszta razem.

Notariusz sprawdza akt, nie nieruchomość

W Polsce notariusz przy umowie sprzedaży nieruchomości bada księgę wieczystą, sprawdza zaświadczenia i odpowiada za treść aktu wobec obu stron. Wielu polskich kupujących przenosi to oczekiwanie do Hiszpanii, i tam ono nie działa.

Hiszpański notariusz jest funkcjonariuszem publicznym i pozostaje bezstronny. Ustala tożsamość stron, poucza je, sprawdza zgodność aktu z ustaleniami, sporządza akt przeniesienia i przesyła go do rejestru. Nie ma zadania badać w pana interesie, czy budynek jest legalny, czy rozbudowa została kiedykolwiek zgłoszona, czy wspólnota ma rezerwy i czy najem turystyczny jest dopuszczalny.

To robi pana własny, niezależny prawnik. Zlecony przez pana, nie polecony przez sprzedającego i nie ta sama kancelaria, która obsługuje dewelopera. Obowiązkowy nie jest, a mimo to zalecamy go przy każdym zakupie: tego, czy transakcja jest korzystna dla pana, nie sprawdzi nikt, kogo pan sam nie zatrudni. Rolę doradcy po stronie kupującego opisujemy szerzej na przykładzie Marbelli, w poradniku pośrednik czy doradca.

Umowa arras nie ma warunku kredytowego

Typowa hiszpańska umowa przedwstępna to contrato de arras, najczęściej w postaci arras penitenciales. Kupujący wpłaca zadatek, zwyczajowo około dziesięciu procent ceny. Jeśli wycofa się kupujący, zadatek przepada. Jeśli wycofa się sprzedający, zwraca z reguły podwójnie. Od tego podpisu obie strony są związane, więc do tego momentu powinno być sprawdzone wszystko, co miało zostać sprawdzone.

Ważniejsze jest jednak to, czego w tej umowie standardowo nie ma. Warunek uzależniający ją od uzyskania kredytu istnieje tylko wtedy, gdy pana prawnik go wynegocjuje. Proszę nie podpisywać umowy przedwstępnej, zanim finansowanie nie będzie naprawdę pewne. To najdroższy możliwy do uniknięcia błąd zagranicznych kupujących w Hiszpanii.

Kolejność transakcji

1. Wniosek o numer NIE. Bez niego żaden notariusz nie sporządzi aktu. Nie jest zezwoleniem na pobyt i nie daje niczego poza możliwością dokonywania czynności prawnych w Hiszpanii. To krok o najdłuższym i najmniej zależnym od pana czasie oczekiwania, dlatego stoi na początku; opisujemy go w poradniku o numerze NIE.
2. Budżet zawierający koszty transakcyjne. W Hiszpanii to osobna pozycja obok ceny, nie zaokrąglenie.
3. Rezerwacja. Niewielka kwota zdejmuje nieruchomość z rynku na kilka tygodni. Umowa rezerwacyjna jest już umową.
4. Weryfikacja, zanim pójdą większe pieniądze. Rejestr, kataster, pozwolenia, wspólnota, wartość referencyjna.
5. Umowa arras. Etap, na którym rozstrzyga się większość ryzyka.
6. Akt notarialny. Podpis, zapłata reszty ceny, klucze.
7. Podatek i wpis do rejestru własności. Deklaracja i zapłata w terminie liczonym od aktu, potem wpis.

Od uzgodnienia ceny do aktu mija zwykle sześć do dziesięciu tygodni, jeśli nie ma kredytu, a rejestr nie przynosi niespodzianek. Kredyt wydłuża ten czas. Niezgłoszona zabudowa może wydłużyć go znacznie albo zakończyć transakcję.

Rezerwacja i jedno zdanie, które warto zmienić

Prawie każdy zakup zaczyna się od umowy rezerwacyjnej i niewielkiej kwoty, często kilku tysięcy euro. Wygląda to na formalność. Nią nie jest.

Trzy rzeczy do przeczytania przed podpisem:

Na jakich warunkach pieniądze wracają. Istnieją sformułowania, przy których nie wracają nigdy, nawet gdy kontrola wykaże problem. Takiej rezerwacji nie należy podpisywać. Jeśli ma pan zmienić jedno zdanie, niech to będzie właśnie to: kwota wraca, gdy badanie prawne albo techniczne coś ujawni.

Jak długo nieruchomość jest zdjęta z rynku. Dwa tygodnie nie wystarczą na nota simple, wypis z katastru, pozwolenia gminne i protokoły wspólnoty. Cztery do sześciu to realny termin.

Kto trzyma pieniądze. Pośrednik, prawnik na rachunku powierniczym, albo sprzedający. To ma znaczenie, gdy coś pójdzie nie tak.

Weryfikacja, która naprawdę decyduje

Ta część oddziela zakup spokojny od kosztownego.

• Nota simple z rejestru własności: właściciel, sposób wpisania nieruchomości i obciążenia, czyli hipoteki, zajęcia, służebności. Aktualna, nie ta z prospektu. Kosztuje niewiele i nie jest opcjonalna.
• Wypis z katastru i jego zgodność z rejestrem. Rozbieżności między katastrem a rejestrem nie są w Hiszpanii rzadkością.
• Pozwolenie na budowę i pozwolenie na użytkowanie (licencia de primera ocupación). Czy zostało wydane i czy obejmuje to, co stoi.
• Sytuacja planistyczna działki według obowiązującego planu.
• Dokumenty wspólnoty: statut, dwa ostatnie protokoły, zaświadczenie o braku zaległości. Protokoły to dokument, o który nikt nie prosi i który mówi najwięcej.
• Świadectwo energetyczne, które sprzedający ma obowiązek dostarczyć.

Osobne pytanie, przy którym upieramy się szczególnie na wsi: czy to, co stoi na działce, zgadza się z tym, co jest wpisane? Na hiszpańskiej wsi powszechne są dobudowy, baseny i domki gościnne postawione bez pozwolenia i nigdy niezgłoszone. Zdarzają się na tyle często, że znalezisko nikogo nie dziwi. Istotne jest to, że późniejsza legalizacja nie zawsze jest możliwa — części obiektów nie da się zalegalizować w ogóle, a problem przechodzi razem z domem. Zestawienie wpisu w rejestrze, danych katastralnych i stanu faktycznego to praca jednego przedpołudnia, która czasem ratuje transakcję.

Do tego stan licencji na najem turystyczny. Zasady ustala wspólnota autonomiczna, więc to, czy nieruchomość w ogóle wchodzi w grę, rozstrzyga się na poziomie regionu. Nigdy nie należy kupować przy założeniu, że licencję da się dobrać później.

Wartość referencyjna

Jedna liczba decyduje o podatku, i nie jest to cena, którą pan negocjuje. Po reformie podstawy opodatkowania hiszpańska administracja przyjmuje valor de referencia, wartość ustalaną przez kataster dla każdej nieruchomości. Stanowi ona dolną granicę podstawy podatku od przeniesienia własności: jeżeli przewyższa uzgodnioną cenę, podatek liczy się od niej.

Wniosek jest przykry: zakup poniżej wartości referencyjnej nie obniża podatku. Sprawdzenie jest bezpłatne i możliwe przed złożeniem oferty, więc proszę je zrobić przed negocjacją, nie po.

Ile kosztuje ponad cenę

Największa pozycja zależy od tego, czy kupuje pan od osoby prywatnej, czy od dewelopera. To dwa różne reżimy podatkowe.

Rynek wtórny: podatek ITP od przeniesienia własności, którego stawkę ustala wspólnota autonomiczna.

Nowe budownictwo: zamiast ITP hiszpański VAT według stawki krajowej dla mieszkań, plus AJD, podatek od czynności notarialnych, według stawki regionalnej.

Do tego dochodzą notariusz i rejestr własności według opublikowanych taryf, gestoría za obsługę formalności oraz prawnik, czyli pozycja, na której odradzamy oszczędzanie. Do planowania budżetu na Balearach przyjmuje się zwykle około dziesięciu do trzynastu procent ponad cenę. Ten przedział odnosi się do tamtejszych reguł; ponieważ stawkę ITP ustala wspólnota autonomiczna, w innym regionie wypadnie inaczej. Rozbicie kwoty na pozycje pokazujemy w poradniku o kosztach zakupu, a widełki cen samych nieruchomości w tekście ile kosztuje dom w Hiszpanii.

I rzecz, na której pękają budżety: hiszpańskie banki finansują cenę nieruchomości. Podatki i honoraria pokrywa się osobno, z własnych środków, obok wkładu własnego.

Różnice regionalne

Kolejność kroków jest wszędzie ta sama, liczby nie. Największa różnica dotyczy podatku przy rynku wtórnym.

Andaluzja (Marbella). Stawkę ITP ustala wspólnota autonomiczna, więc dla nieruchomości w Marbelli wiąże stawka andaluzyjska, nie ogólnokrajowa. Aktualną stawkę i sposób jej liczenia proszę potwierdzić przed złożeniem oferty: od niej zależy największa pozycja ponad ceną. Regionalny kontekst rynku opisujemy w poradniku o nieruchomościach w Marbelli.

Baleary (Majorka). ITP ustalają władze Balearów, nie Madryt, i jest on progresywny według progów cenowych: nie ma jednej stawki nakładanej na całą cenę, więc efektywna stawka przy drogiej nieruchomości jest wyższa niż przy tańszej i żadna z nich nie równa się stawce najwyższej. Progi publikuje urząd skarbowy ATIB i w ostatnich latach były wielokrotnie zmieniane; dlatego nie podajemy tu liczby, bo każda byłaby prawdziwa do momentu, w którym przestałaby być, a nie dałoby się tego zauważyć. Przy nowym budownictwie dochodzi AJD według stawki balearskiej. Licencje na najem turystyczny są tu dodatkowo limitowane, przypisane do nieruchomości a nie do właściciela, i nie każda nieruchomość ani gmina wchodzi w grę. Rynek i jego reguły opisujemy w poradniku dom na Majorce.

Poziom gminny dochodzi w obu regionach: plany zagospodarowania i pozwolenia zależą od gminy, w której leży nieruchomość.

Kredyt jako nierezydent

Polscy kupujący przynoszą tu nawyk, który nie działa. Polska zdolność kredytowa nic nie znaczy w Hiszpanii. Hiszpański bank przeprowadza własną ocenę, własną wycenę i własną analizę pana dochodu, więc gotowe finansowanie w Polsce nie mówi nic o tym, co zrobi bank tutaj.

• Poziom finansowania dla nierezydentów jest niższy. Proszę liczyć się ze znacznie wyższym wkładem własnym niż przy polskim kredycie i poprosić konkretny bank o konkretną liczbę.
• Limit wyznacza wycena banku, nie cena. Bank pożycza pod własną tasación. Jeśli jest niższa od uzgodnionej ceny, różnicę dokłada pan z własnych środków.
• Obowiązuje ustawowy okres do namysłu przed aktem. Hiszpańska ustawa o kredycie hipotecznym wymaga, by bank wcześniej przekazał ustandaryzowaną informację i by odwiedził pan notariusza osobno, przed samym aktem. To ochrona, ale też dodatkowe spotkanie, którego nikt nie wpisał do kalendarza.
• Dokumenty dochodowe z Polski trwają dłużej: zaświadczenia, PIT-y, tłumaczenia przysięgłe. Osoba prowadząca działalność składa zwykle więcej niż pracownik.

Nowe budownictwo czy rynek wtórny

Rynek wtórny istnieje. Można obejrzeć, wycenić i zbadać; pozwolenia są albo ich nie ma, a protokoły wspólnoty opowiadają, jak się tam mieszka.

Nowe budownictwo często jeszcze nie istnieje. Kupuje pan obietnicę umowną według projektu, płaci w ratach w trakcie budowy i akceptuje termin, który może się przesunąć. Prawo hiszpańskie wymaga, by deweloper zabezpieczył raty kupujących gwarancją bankową albo polisą ubezpieczeniową zapewniającą ich zwrot, jeżeli inwestycja nie zostanie oddana. Proszę sprawdzić przed pierwszą wpłatą, że to zabezpieczenie istnieje i jest wystawione na pana nazwisko, i poprosić o sam dokument, nie o zapewnienie. Warto też sprawdzić, do czego termin oddania faktycznie zobowiązuje dewelopera.

Akt notarialny: co zabrać i kto może podpisać

Akt (escritura pública) jest odczytywany po hiszpańsku i podpisywany. Kto nie nadąża, potrzebuje tłumacza; w niektórych sytuacjach notariusz go wymaga. Co ma tego dnia leżeć gotowe:

• Ważny paszport albo dowód osobisty, ten sam dokument, którym wnioskowano o NIE
• NIE każdego kupującego z osobna
• Środki: zwykle czek bankowy albo potwierdzony przelew, plus dowód pochodzenia pieniędzy
• Świadectwo energetyczne, które dostarcza sprzedający
• Zaświadczenie wspólnoty o braku zaległości
• Ostatnia decyzja IBI i ostatnie rachunki za media
• Pełnomocnictwo z apostille i tłumaczeniem przysięgłym, jeśli ktoś podpisuje za pana

Nie musi pan być na miejscu. Pełnomocnictwo udzielone prawnikowi, podpisane przed notariuszem hiszpańskim albo przed notariuszem w Polsce, z apostille i tłumaczeniem przysięgłym, pozwala sfinalizować zakup pod pana nieobecność. Tą samą drogą prawnik może załatwić wniosek o numer NIE, a jeśli pan chce, także sam akt. To rozwiązanie rutynowe, ale jest to dokument, którym powierza pan komuś prawo podpisu w swoim imieniu: zakres warto określić wąsko i ograniczyć do tej jednej transakcji. Nieruchomość mimo wszystko warto zobaczyć, najlepiej nie tylko w sierpniu.

Pochodzenie środków nie jest formalnością. Notariusz odnotowuje sposób zapłaty, a hiszpański bank przy dużym przelewie z zagranicy poprosi o udokumentowanie. Proszę zachować ciągły ślad papierowy od polskiego rachunku do hiszpańskiego notariusza.

Po kluczach: cztery rzeczy, które jeszcze muszą się zdarzyć

Podpisanie to nie koniec. To, co następuje, zwykle prowadzi gestor, ale warto wiedzieć, że się dzieje.

Zadeklarować i zapłacić podatek w terminie liczonym od aktu. Bez tego rejestr nic nie wpisze.

Wpis do rejestru własności, który trwa tygodnie, nie minuty. To on czyni pana prawo skutecznym wobec osób trzecich. Proszę kazać sobie potwierdzić, że nastąpił.

Zmiana w katastrze, żeby decyzja IBI, czyli corocznego podatku gminnego, przyszła na pana nazwisko.

Media i wspólnota: przepisanie umów, polecenie zapłaty, zgłoszenie się do wspólnoty mieszkaniowej.

A w roku zakupu zaczyna się pana roczny obowiązek deklaracyjny jako nierezydenta w Hiszpanii. Biegnie potem co roku, także bez żadnych przychodów z nieruchomości; co dokładnie obejmuje, zbieramy w przeglądzie podatków.

A strona polska

Nieruchomość w Hiszpanii nie znika z pana sytuacji podatkowej w Polsce. Sam zakup nie przenosi rezydencji podatkowej, ale dochody z najmu i przyszła sprzedaż mają skutki również w Polsce, a sposób ich rozliczenia wynika z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. To pytanie do doradcy podatkowego. Wskazujemy je, bo zwykle pada za późno.

Najczęstsze pytania

Czy Polak może kupić dom w Hiszpanii?

Tak, bez ograniczeń i bez kwoty minimalnej. Hiszpania nie ogranicza własności cudzoziemców. Potrzebny jest numer NIE, akt sporządza notariusz, a przeniesienie własności wpisuje się do rejestru. Jako obywatel UE ma pan ponadto prawo pobytu w Hiszpanii, niezależne od tego, czy cokolwiek pan kupuje.

Czy hiszpański notariusz robi to samo co polski?

Nie, i to największe nieporozumienie. Hiszpański notariusz jest funkcjonariuszem publicznym: ustala tożsamość, poucza strony, sprawdza zgodność aktu z ustaleniami i dokumentuje czynność. Nie bada nieruchomości w pana interesie i nie reprezentuje pana wobec sprzedającego. Do tego potrzebny jest własny, niezależny prawnik, którego nie zaproponował sprzedający.

Czy w hiszpańskiej umowie jest warunek uzyskania kredytu?

Nie standardowo. W typowej umowie arras kupujący, który się wycofa, traci zadatek, a sprzedający, który się wycofa, zwraca zwykle podwójnie. Warunek uzależniający umowę od przyznania kredytu istnieje tylko wtedy, gdy wynegocjuje go pana prawnik. Dlatego finansowanie musi być pewne przed podpisem, nie po nim.

Ile kosztuje zakup ponad cenę nieruchomości?

Na Balearach do planowania przyjmuje się zwykle około dziesięciu do trzynastu procent: ITP albo VAT z AJD, notariusz, rejestr, gestoría i prawnik. Dokładna kwota zależy od regionu, bo stawkę ITP ustala wspólnota autonomiczna, a także od progu cenowego i od tego, czy to rynek wtórny, czy nowe budownictwo. Tych kosztów nie doliczy pan do kredytu, bo banki finansują samą cenę.

Ile trwa transakcja?

Od uzgodnienia do aktu zwykle sześć do dziesięciu tygodni, jeśli nie ma kredytu, a rejestr nie przynosi niespodzianek. Na samą weryfikację trzeba liczyć cztery do sześciu tygodni; dwa tygodnie nie wystarczą na nota simple, kataster, pozwolenia gminne i protokoły wspólnoty. Kredyt wydłuża ten czas. Niezgłoszona zabudowa może wydłużyć go znacznie albo zakończyć transakcję.

Czym jest wartość referencyjna i dlaczego decyduje o podatku?

To wartość ustalana przez kataster dla każdej nieruchomości, stanowiąca dolną granicę podstawy podatku od przeniesienia własności. Jeżeli przewyższa uzgodnioną cenę, podatek liczy się od niej, a nie od tego, co pan płaci. Zakup poniżej niej nie obniża podatku. Sprawdzenie jest bezpłatne i możliwe przed złożeniem oferty.