Podatki od nieruchomości w Hiszpanii: także gdy lokal stoi pusty

Podatki w Hiszpanii od posiadanej nieruchomości sprowadzają się dla nierezydenta do trzech odrębnych pozycji: gminnego IBI liczonego od wartości katastralnej, państwowego podatku dochodowego od nierezydentów (IRNR) deklarowanego na formularzu Modelo 210 oraz podatku majątkowego, którego kwoty wolne i stawki ustalają wspólnoty autonomiczne. Modelo 210 obowiązuje także wtedy, gdy nieruchomość nie jest wynajmowana i nie przynosi żadnych przychodów. Deklarację składa się z własnej inicjatywy: nie przychodzi decyzja, nie przychodzi wezwanie, nie przychodzi list.

Gdy się jej nie złoży, na początku nie dzieje się nic. Do sprzedaży. Wtedy wychodzi naraz i wtedy jest drogo.

Trzy podatki, które łatwo pomylić

IBI to gminny podatek od nieruchomości, pobierany co roku przez gminę, w której leży lokal, i liczony od wartości katastralnej. Stawkę ustala każda gmina osobno.

IRNR to podatek dochodowy od nierezydentów, deklarowany na formularzu Modelo 210. Pobiera go państwowa Agencia Tributaria, a nie region.

Podatek majątkowy (impuesto sobre el patrimonio), którego polski system nie zna w ogóle, obejmuje u nierezydenta majątek położony w Hiszpanii i jest w dużej mierze kształtowany regionalnie. To podatek, o którym polscy właściciele zwykle nie myślą, po prostu dlatego, że w Polsce nie istnieje.

Modelo 210 przy nieruchomości do własnej dyspozycji

To ten przypadek, który zaskakuje. Także nieruchomość, która nie przynosi żadnych przychodów, rodzi obowiązek deklaracyjny.

Logika jest taka: Hiszpania przypisuje nieruchomości pozostającej do dyspozycji właściciela dochód szacunkowy, czyli zakładany czynsz wyliczony z wartości katastralnej, i go opodatkowuje. Liczy się każdy okres, w którym lokal nie jest wynajmowany ani nie stanowi pana głównego miejsca zamieszkania. Tych pieniędzy pan nie otrzymał, podatek i tak jest należny. Czy był pan tam dwa tygodnie, czy wcale, nie ma znaczenia.

Modelo 210 przy najmie

Przychody z najmu, długoterminowego czy turystycznego, trzeba deklarować, i to w rytmie krótszym niż roczny. Kto część roku wynajmuje, a część używa sam, robi jedno i drugie.

Każdy współwłaściciel rozlicza się osobno

To punkt, w którym najwięcej deklaracji jest niekompletnych: Modelo 210 przypisane jest do osoby, nie do nieruchomości.

Jeżeli nieruchomość należy do małżonków po połowie, każde składa własną deklarację od swojego udziału. Dwie osoby, dwie deklaracje, dwa numery NIE. Wspólnego rozliczenia, jakie zna pan z Polski, tu nie ma. Przy większej liczbie współwłaścicieli albo większej liczbie nieruchomości mnoży się to odpowiednio. Jak uzyskać sam numer, opisujemy w poradniku o numerze NIE.

Odliczenia i granica UE

Stawka dla dochodów nierezydentów dzieli się wzdłuż jednej linii: rezydenci UE, Islandii, Liechtensteinu i Norwegii po jednej stronie, wszyscy pozostali po drugiej, z wyższą stawką. Jako polski rezydent jest pan po stronie korzystniejszej.

Ważniejsze od samej stawki są jednak odliczenia. Jeżeli nieruchomość jest wynajmowana, rezydenci UE i EOG mogą odliczyć koszty uzyskania przychodu: odsetki, konserwację, ubezpieczenie, opłaty wspólnotowe, zarządzanie i pośrednictwo oraz część roku, w której lokal był dostępny. Rezydenci spoza tego kręgu zwykle nie mogą i płacą od czynszu brutto. Przy wynajmowanej nieruchomości z realnymi kosztami bieżącymi ta różnica waży zwykle więcej niż sama stawka.

Zanim zaufa pan ogólnemu zdaniu o „nierezydentach”, proszę sprawdzić, do której grupy się odnosi. Dla Brytyjczyka po brexicie albo Szwajcara odpowiedź brzmi inaczej niż dla pana.

Terminy i co się dzieje po latach milczenia

Terminy różnią się w zależności od tego, co jest deklarowane. Rytm dla dochodów z najmu zmieniał się w ostatnich latach, zmieniono go zresztą od 2024 roku, przez co starsze teksty przeczą nowszym. Dlatego stoi tu systematyka, a nie data, która za rok może być nieaktualna.

Dochód szacunkowy od nieruchomości używanej samodzielnie deklaruje się za zamknięty rok kalendarzowy w roku następnym. Rzeczywiste dochody z najmu mają własny rytm, który nie jest ten sam. Obowiązujący kalendarz publikuje Agencia Tributaria. Kto korzysta z gestorii albo doradcy, dostaje terminy od nich. To droga zwyczajowa i spokojniejsza.

Krótkoterminowo zaniedbanie nie kosztuje nic. Długoterminowo kosztuje trzy razy:

Przy sprzedaży wychodzi. Gdy sprzedaje nierezydent, kupujący ma ustawowy obowiązek zatrzymać 3 % ceny i wpłacić je bezpośrednio do hiszpańskiego urzędu. Zwrot nadpłaty zakłada, że pana akta są w porządku, i właśnie tam widać brakujące lata.

Doszacowanie z odsetkami. Dopłaty rosną wraz z opóźnieniem. Złożenie deklaracji z własnej inicjatywy traktowane jest konsekwentnie łagodniej niż wykrycie przez urząd, a termin przedawnienia nie zamyka się szybko, więc granie na czas się nie opłaca.

Spadek. Tam też sprawdza się akta, a spadkobiercy stoją z problemem, gdy biegnie termin podatku od spadków.

Jak złożyć deklarację

Można bezpośrednio przez portal Agencia Tributaria, co wymaga certyfikatu cyfrowego albo systemu Cl@ve. Uzyskanie certyfikatu jako nierezydent jest możliwe, ale kłopotliwe.

Większość zagranicznych właścicieli wyznacza przedstawiciela podatkowego, gestorię albo wyspecjalizowaną kancelarię. Koszt jest umiarkowany w porównaniu z kosztem robienia tego źle przez kilka lat.

IBI, podatek gminny

IBI to coroczny podatek od nieruchomości pobierany przez gminę, w której leży lokal. Naliczany jest od wartości katastralnej, a stawkę ustala gmina, więc kwoty rozchodzą się już między sąsiednimi gminami. Dla polskiego właściciela to najbliższy odpowiednik krajowego podatku od nieruchomości. Jest przy tym odrębny od Modelo 210 i dochodzi do niego.

W przeciwieństwie do Modelo 210 IBI jest fakturowany. Większość właścicieli ustawia polecenie zapłaty. Przed aktem notarialnym proszę sprawdzić, czy IBI jest opłacony: dług obciąża nieruchomość, nie sprzedającego. Jednorazowe pozycje, które dochodzą przy samym zakupie, zestawiamy w kosztach zakupu nieruchomości.

Uwaga praktyczna: wartość katastralna widnieje na decyzji IBI. Ponieważ ta sama wartość jest podstawą Modelo 210, decyzja ta jest dokumentem, którego i tak potrzebuje pan do rocznej deklaracji. Proszę ją zachować.

Podatek majątkowy

Nierezydenci podlegają podatkowi majątkowemu od majątku położonego w Hiszpanii, czyli dla większości zagranicznych właścicieli od samej nieruchomości.

Istotny punkt strukturalny: państwo wyznacza ramy, a wspólnoty autonomiczne ustalają własne kwoty wolne i stawki. W ostatnich latach zmieniano to wielokrotnie, zarówno na poziomie państwowym, jak i regionalnym. Właśnie ta zmienność jest powodem, dla którego stoi tu struktura, a nie liczba. Czy w ogóle przekracza pan kwotę wolną i przy jakiej stawce, to pytanie do hiszpańskiego doradcy z danymi za dany rok.

Przy wycenie przyjmuje się z reguły najwyższą z trzech wartości: ceny zakupu, wartości katastralnej i wartości ustalonej urzędowo. Nie najniższą, jak się często zakłada. Finansowanie obniża majątek podlegający opodatkowaniu o pozostałe zadłużenie.

Przy sprzedaży

Nierezydenta sprzedającego dotyczą dwie pozycje.

Kupujący ma obowiązek zatrzymać trzy procent ceny i wpłacić je hiszpańskiemu urzędowi jako zaliczkę na pana podatek od zysku. Jeżeli faktycznie należny podatek jest niższy, różnicę zwraca się na wniosek. Sama z siebie nie przyjdzie, a termin biegnie.

Do tego dochodzi plusvalía municipal, gminny podatek od wzrostu wartości gruntu, również zwykle po stronie sprzedającego. Cały przebieg opisujemy w poradniku o sprzedaży.

Różnice regionalne

Państwo ustala IRNR i ramy podatku majątkowego, ale trzy rzeczy zależą od tego, gdzie leży nieruchomość: stawka IBI, plusvalía oraz kwoty wolne i stawki podatku majątkowego.

Andaluzja (Marbella)

• Stawkę IBI ustala każda gmina osobno. Marbella, Estepona, Benahavís, Mijas i Fuengirola mają każda swoją, więc porównywalne domy w sąsiednich gminach kosztują rocznie różnie.
• Plusvalía municipal jest podatkiem gminnym, więc również zależy od gminy położenia.
• Kwoty wolne i stawki podatku majątkowego wyznacza wspólnota autonomiczna, tu Andaluzja.
• Rynek i specyfika lokalna: nieruchomości w Marbelli.

Baleary (Majorka)

• Stawkę IBI ustala gmina. Dwa porównywalne domy w różnych gminach Majorki mogą mieć wyraźnie różne kwoty.
• Plusvalía municipal również po stronie gminy.
• Baleary ustalają własne kwoty wolne i stawki podatku majątkowego, a w ostatnich latach zmieniano je wielokrotnie.
• Specyfika wyspy: dom na Majorce.

Ponieważ zmiany zachodzą niezależnie na poziomie państwowym i regionalnym, kwoty z tekstu o jednym regionie nie przenoszą się na drugi. Proszę sprawdzać je zawsze dla gminy i wspólnoty, w której leży nieruchomość.

Strona polska

Polska opodatkowuje rezydentów od dochodów światowych, a sam zakup nieruchomości rezydencji nie zmienia. Jeśli pozostaje pan polskim rezydentem podatkowym, dochody z hiszpańskiej nieruchomości podlegają zgłoszeniu również w Polsce, a przy sprzedaży dochodzi do tego zysk ze zbycia. Sposób uniknięcia podwójnego opodatkowania wynika z umowy między Polską a Hiszpanią. Praktycznie oznacza to zwykle: podwójnie się nie płaci, ale deklaruje się w obu krajach.

Trzy uwagi, które oszczędzają kłopotów:

• Rezydencja podatkowa wynika z faktów, nie z meldunku: ośrodek interesów życiowych albo pobyt powyżej 183 dni w roku. Można mieć dom w Hiszpanii i pozostać polskim rezydentem, i odwrotnie.
• Zgłoszenie w Polsce jest warunkiem skorzystania z mechanizmu, a nie karą za niego. Niezgłoszenie nie oszczędza podatku, tylko odbiera metodę jego uniknięcia.
• Polska nie ma podatku majątkowego, więc hiszpański nie ma tu odpowiednika. To upraszcza jedną rzecz i zaskakuje w drugiej: właściciele nie spodziewają się, że taki podatek w ogóle istnieje.

Jak wypadnie to w pana przypadku, zależy od rezydencji, od tego czy pan wynajmuje i od pozostałych dochodów. To pytanie do doradcy znającego oba systemy, nie do poradnika.

Jak to wygląda w polskim zeznaniu

Najem wykazuje się w rocznym zeznaniu wraz z załącznikiem dotyczącym dochodów zagranicznych. Metodę unikania podwójnego opodatkowania wyznacza umowa z Hiszpanią, a nie pana wybór.

Sprzedaż wykazuje się w zeznaniu za rok zbycia, również z załącznikiem.

Samo posiadanie nieruchomości nie tworzy obowiązku podatkowego w Polsce. Polska nie ma podatku majątkowego i nie ma odpowiednika hiszpańskiego IBI od nieruchomości położonej za granicą.

Dwie rzeczy bywają przy tym mylone. Pierwsza: wykazanie dochodu w polskim zeznaniu nie znaczy automatycznie, że zapłaci pan podatek w Polsce, tylko że stosuje pan metodę z umowy. Druga: przelew własnych środków z konta polskiego na hiszpańskie nie jest dochodem i nie podlega opodatkowaniu. Bank i notariusz zapytają jednak o pochodzenie pieniędzy, i to jest inna sprawa niż podatek.

Kurs walutowy, drobiazg który nie jest drobiazgiem

Wszystko, co dzieje się w euro, trzeba w polskim zeznaniu przeliczyć na złote. Przelicza się według kursu z określonego dnia, zwykle poprzedzającego dzień uzyskania przychodu albo poniesienia kosztu, a nie według kursu z dnia rozliczenia. Przy kupnie i sprzedaży oddalonych o lata potrafi to zmienić wynik bardziej niż sama różnica cen.

Praktycznie: proszę zapisywać daty, nie tylko kwoty. Data aktu, data każdej raty, data każdej faktury za remont. To jest ta rzecz, której nikt nie notuje przy zakupie i której wszyscy szukają przy sprzedaży.

Powyżej 183 dni obraz się zmienia

Jeżeli spędza pan w Hiszpanii ponad 183 dni w roku, staje się pan tam podatnikiem od dochodów światowych, Modelo 210 przestaje działać w ten sam sposób, a dochodzą osobne obowiązki informacyjne dotyczące majątku poza Hiszpanią.

Granica ta jest niezależna od tego, gdzie się pan zameldował. Rezydentem podatkowym można zostać bez takiego zamiaru. Kolejność spraw przy stałej przeprowadzce opisujemy osobno.

Co biegnie obok podatków

To nie są podatki, ale ten sam budżet: opłaty wspólnotowe w osiedlach z częściami wspólnymi, opłata śmieciowa wielu gmin, ubezpieczenie oraz opłaty stałe dostawców mediów, które biegną niezależnie od tego, czy ktoś tam jest.

Kiedy warto oddać rozliczenie księgowemu

Dwie deklaracje w dwóch krajach można prowadzić samodzielnie, ale trzy sytuacje zwykle kosztują mniej u specjalisty, niż wychodzi z samodzielnych prób.

Rok przeprowadzki, w którym rezydencja zmienia się w trakcie i dochody dzielą się na dwa okresy.

Najem turystyczny, bo w Hiszpanii rozlicza się go w osobnej deklaracji o własnych terminach, koszty przypadają proporcjonalnie do dni wynajmu, a w Polsce dochodzi wykazanie z załącznikiem.

Sprzedaż, gdzie zbiegają się hiszpańska zaliczka 3 %, hiszpański podatek od zysku, plusvalía gminna i polskie rozliczenie, każde z własnym terminem.

Dlaczego nie podajemy stawek

Stawki IRNR różnią się według państwa rezydencji, ustala je poziom państwowy i mogą się zmieniać. IBI ustala każda gmina. Podatek majątkowy kształtuje region. Liczba, która po cichu zestarzeje się na tej stronie, byłaby gorsza niż jej brak.

Co obowiązuje, stoi w Agencia Tributaria i w gminie. Co wychodzi dla pana konkretnej nieruchomości, wylicza gestor w kilka minut, i od razu składa deklarację.

Najczęstsze pytania

Czy płacę podatek, gdy mieszkanie w Hiszpanii stoi puste?

Tak, i to zaskakuje najbardziej. Hiszpania opodatkowuje nierezydentów od dochodu szacunkowego liczonego od wartości katastralnej, za każdy okres, w którym lokal nie jest wynajmowany ani nie stanowi głównego miejsca zamieszkania. Deklaruje się to przez Modelo 210, niezależnie od tego, czy pan tam w ogóle był.

Czym jest Modelo 210 i jak często się je składa?

To hiszpańska deklaracja podatku dochodowego od nierezydentów, obejmująca zarówno dochód szacunkowy z niewynajmowanej nieruchomości, jak i rzeczywiste przychody z najmu. Przy nieruchomości używanej przez właściciela składa się ją rocznie, przy najmie obowiązuje krótszy rytm. Właściwa jest państwowa Agencia Tributaria, nie region.

Czy małżonkowie składają jedną deklarację?

Nie. Modelo 210 przypisane jest do osoby, nie do nieruchomości, więc każdy współwłaściciel deklaruje swój udział. Przy własności po połowie są to dwie deklaracje i dwa numery NIE. Wspólnego rozliczenia małżonków, znanego z polskiego systemu, hiszpańska deklaracja dla nierezydentów nie przewiduje.

Czy mogę odliczyć koszty od hiszpańskich dochodów z najmu?

Jako rezydent Polski z reguły tak: odsetki, konserwację, ubezpieczenie, opłaty wspólnotowe, zarządzanie i pośrednictwo, proporcjonalnie do okresu najmu. Prawo hiszpańskie rozróżnia rezydentów UE i EOG od rezydentów państw trzecich, którzy zwykle płacą od czynszu brutto. Przy ogólnym zdaniu o „nierezydentach” proszę sprawdzić, której grupy dotyczy.

Czy muszę zgłosić hiszpańską nieruchomość w Polsce?

Sam fakt posiadania nie tworzy obowiązku podatkowego w Polsce, ale przychody z najmu i przyszła sprzedaż podlegają zgłoszeniu, jeśli pozostaje pan polskim rezydentem podatkowym. Sposób uniknięcia podwójnego opodatkowania wynika z umowy między Polską a Hiszpanią. Obowiązek deklaracyjny może istnieć w obu krajach jednocześnie.

Co zrobić, jeśli latami nie składałem deklaracji?

Zlecić gestorowi lub doradcy w Hiszpanii ocenę i skorygować z własnej inicjatywy. Dopłaty i odsetki rosną wraz z opóźnieniem, a dobrowolne uzupełnienie traktowane jest wyraźnie łagodniej niż zaniedbanie wykryte przez urząd. Przy sprzedaży albo w spadku sprawa wychodzi na pewno.