Цены на недвижимость в Дубае: текущий уровень

Разброс цен в Дубае значительно шире, чем предполагает одно среднее значение. Ниже — текущие уровни, их различие между районами и расходы, о которых объявление умалчивает.

Данные: июль 2026 года (обзоры рынка) и данные реестра DLD по 2 ноября 2026 года.

Уровень цен

Сегмент	AED/⁠м²	ориент. USD/⁠м²
Средняя по рынку	20 600	ок. 5 600
Квартиры	21 200	ок. 5 800
Новостройки	ок. 22 000	ок. 6 000
Вторичный рынок	ок. 18 400	ок. 5 000

Типичная цена квартиры — около 1,3 млн дирхамов, примерно 354 000 долларов.

Дирхам жёстко привязан к доллару США, поэтому пересчёт в доллары устойчив. Пересчёт в рубли мы не приводим: курс подвижен, и любая цифра здесь устареет быстрее, чем страница.

По районам

Район	AED/⁠м²	к средней
Downtown Dubai	32 400	+57%
Business Bay	27 400	+33%
Dubai Marina	22 200	+8%
Средняя по рынку	20 600	—

Downtown дороже средней по рынку на 57%. Тот, кто сравнивает «цены в Дубае», на деле сравнивает несколько разных рынков.

Эти значения взяты из опубликованных обзоров рынка (источники — в конце страницы). Следующая таблица показывает эти и другие районы по сделкам, зарегистрированным в Dubai Land Department. Обзоры рынка и реестр измеряют по-разному, поэтому цифры по одному и тому же району расходятся. При решении о покупке значение имеют зарегистрированные сделки.

Цена покупки и доходность по районам

Район	Покупка AED/⁠м²	Аренда AED/⁠м²/⁠год	Валовая доходность
Jumeirah Village Circle (JVC)	13 038	958	7,3 %
Jumeirah Lake Towers (JLT)	14 866	1 073	7,2 %
Business Bay	18 920	1 229	6,5 %
Dubai Marina	20 258	1 092	5,4 %
Dubai Creek Harbour	24 062	1 304	5,4 %
Palm Jumeirah	25 108	1 334	5,3 %
Downtown Dubai	25 329	1 341	5,3 %

Медианы за 3-й квартал 2026 г., только вторичное жильё. Доходность до вычета сервисных сборов (service charges), простоя и управления.

Источник: Dubai Land Department, дата обращения 4 ноября 2026 г. Наборы данных: Real Estate Transactions, Rent Contracts

Калькулятор ниже исходит из медиан за последние четыре квартала для жилья сопоставимой площади, а таблица выше показывает только последний квартал. Поэтому доходность одного и того же района в двух местах может отличаться.

Рассчитать валовую доходность

Район

Площадь (м²)

Цена покупки (AED)

Годовая аренда (AED)

Валовая доходность—

Медианы за последние четыре квартала, рассчитанные сразу по всему периоду и в диапазоне площадей, общем для продаж и аренды. Поэтому они могут отличаться от квартальных медиан в таблицах. Выбор района подставляет его медианы; любое поле можно изменить. Изменение площади пересчитывает цену и аренду из медианы за м².

Валовая доходность — не то, что доходит до счёта. Из неё вычитаются сервисные сборы (service charges), простой, повторная сдача и содержание, и сколько именно, решает конкретный дом, а не район. Какой итог останется после вычетов, мы не называем: честная цифра существует только для отдельного объекта.

Источник: Dubai Land Department, дата обращения 4 ноября 2026 г. Наборы данных: Real Estate Transactions, Rent Contracts

Новостройки и вторичный рынок

Новостройки примерно на 20 процентов дороже вторичного рынка. Это не оценка качества, а цена двух разных продуктов.

Новостройка означает рассрочку на период строительства, современный стандарт и отсутствие дохода до сдачи объекта.

Вторичный рынок означает квартиру, готовую к сдаче с первого дня, возможность её осмотреть и известную историю расходов.

Для покупателя, рассчитывающего на арендный доход, эти 20 процентов часто менее существенны, чем два года без аренды.

Чего нет в объявлении

Цена покупки — не то же самое, что стоимость приобретения. К ней добавляются:

сбор за перерегистрацию DLD: обычно около 4 процентов
комиссия агента: как правило около 2 процентов
регистрационные и административные сборы
расходы на финансирование, если оно есть

На практике это около 6 процентов сверх цены, иногда чуть больше.

Далее — ежегодная статья расходов, которую недооценивают чаще всего: service charges. Это эксплуатационные платежи, начисляемые от площади и рассчитываемые за год. Они существенно различаются между зданиями даже в одном районе. Прямого аналога в российской практике нет; плата за содержание общего имущества ближе всего, но уровень здесь заметно выше.

Практический вывод: валовая доходность без знания service charges — цифра без значения.

Как проверить цену конкретной квартиры

Средняя по району ничего не говорит об отдельной квартире. В одном и том же здании две квартиры одинаковой площади могут заметно расходиться в цене: этаж, вид, ориентация и состояние здесь видны.

Надёжен только один источник: сделки, зарегистрированные в Dubai Land Department — желательно по тому же зданию и за узкий период. Порталы показывают запрашиваемые цены, то есть ожидания продавцов.

Вопрос по вашей ситуации?

Записаться на консультацию →

Зарегистрированы в RERA · Обычно отвечаем в течение одного рабочего дня

Частые вопросы

Сколько стоит квартира в Дубае?

Типичная цена — около 1,3 млн дирхамов, примерно 354 000 долларов. Разброс при этом велик: от суммы менее 700 тысяч дирхамов в районах начального уровня до многократно большей суммы в Downtown.

Сколько стоит квадратный метр?

Средняя по рынку — около 20 600 дирхамов за м². Downtown Dubai дороже средней на 57%, а новостройки примерно на 20 процентов дороже вторичного рынка.

Какие расходы возникают при покупке?

Около 6 процентов от цены: сбор DLD (ок. 4%), комиссия агента (ок. 2%) и регистрационные сборы. Отдельно — ежегодные service charges, размер которых нужно выяснить до покупки.

Есть ли в Дубае налог на недвижимость?

В ОАЭ нет ежегодного налога на недвижимость и нет налога на прирост стоимости при продаже. Постоянной статьёй расходов остаются service charges: это эксплуатационные платежи за здание, а не налог. Что подлежит декларированию в стране вашего налогового резидентства, определяет налоговый консультант.

Будут ли цены в Дубае расти?

Мы не прогнозируем. По последним данным цены были примерно на 10–12 процентов выше, чем годом ранее, но это ретроспективная величина. Рынок Дубая проходил выраженные циклы в обе стороны.

Где найти достоверные цены?

В реестре сделок Dubai Land Department. Это единственный источник, показывающий фактически уплаченные, а не запрашиваемые цены.

Что делаем мы

До разговора о цене мы предоставляем зарегистрированные сопоставимые сделки по конкретному зданию и актуальные service charges. Если цена предложения расходится со сделками в том же здании, мы говорим об этом прямо.

Сколько стоит недвижимость в Дубае