Kosten koper in Spanje: wat er bovenop de koopsom komt

Reken als planningsmarge op ongeveer tien tot dertien procent bovenop de koopsom van een Spaanse woning. De grootste post is de overdrachtsbelasting bij bestaande bouw, of btw plus zegelrecht bij nieuwbouw; daarnaast betaalt u de notaris, het eigendomsregister en uw eigen advocaat. Geen van die posten financiert een Spaanse bank mee.

‘Kosten koper’ is een Nederlandse term en het Spaanse equivalent werkt anders dan u gewend bent. De posten zijn deels vergelijkbaar, de tarieven worden op een ander niveau gezet, en er is één mechanisme dat in Nederland niet bestaat en dat een aankoop duurder kan maken dan de prijs die u afspreekt. Wie de kosten koper Spanje wil begroten, moet daarom twee dingen weten: de grootste post wordt niet in Madrid vastgesteld maar door de autonome regio, en de belasting hoeft niet over de prijs te gaan die u onderhandelt.

Twee regimes die elkaar uitsluiten

Het grootste verschil in de kosten komt niet van de regio maar van bij wie u koopt.

Koopt u van een vorige eigenaar, dan is ITP verschuldigd, de Spaanse overdrachtsbelasting bij bestaande bouw. Het tarief zet de autonome regio.

Koopt u van een projectontwikkelaar, dan vervalt de ITP. In plaats daarvan geldt IVA, de Spaanse btw, over de koopsom tegen het landelijke tarief voor woningen, plus AJD, het zegelrecht op de notariële akte, waarvan de regio het tarief bepaalt. Nooit allebei.

Daaruit volgt de vaakst gemaakte fout in Nederlandse rekensommen: percentages uit een artikel over bestaande bouw kloppen niet voor nieuwbouw, en omgekeerd. Het is geen kwestie van een ander tarief, maar van een andere belasting. Het totaal bij nieuwbouw komt meestal in dezelfde orde van grootte uit als de overdrachtsbelasting op een bestaande woning in het middensegment, al lopen de twee uiteen aan de uiteinden van de prijsschaal.

De posten op een rij

Bij bestaande bouw:

• ITP, de overdrachtsbelasting van de regio. Veruit de grootste post
• Notaris, volgens een gepubliceerd tarief op basis van de aktewaarde
• Eigendomsregister, eveneens gereguleerd. De inschrijving is de stap die uw eigendom werkbaar maakt tegenover derden
• Uw eigen advocaat, gebruikelijk een percentage van de koopsom of een vast bedrag
• Gestoría, als u de belastingaangiften en de inschrijving uitbesteedt
• Taxatie, als u financiert

Bij nieuwbouw:

• Btw in plaats van ITP
• AJD, het zegelrecht, dat bij bestaande bouw niet speelt
• Dezelfde notaris-, register- en advocaatkosten

De notaris kiest meestal de koper. De tarieven volgen een gepubliceerde staffel, dus die keuze gaat over bereikbaarheid en beschikbaarheid, niet over prijs. Notaris, register en gestoría rekenen bovendien volgens officiële tarieven die van de prijs en van de complexiteit van de akte afhangen; wie daar één bedrag voor noemt, suggereert een precisie die er niet is.

Uw advocaat is een aparte post, en de laatste waarop wij zouden bezuinigen. Een percentage van de koopsom is gebruikelijk, maar een vast honorarium is bespreekbaar en bij duurdere woningen vaak verstandiger. Afzonderlijk stelt geen van deze posten veel voor. Samen is het echt geld.

De referentiewaarde

Eén getal bepaalt de belasting, en dat is niet altijd de prijs die u onderhandelt.

Spanje kent sinds enkele jaren de valor de referencia: een officiële, per woning door het kadaster vastgestelde waarde, afgeleid uit geregistreerde transacties in de omgeving. Zij is de ondergrens van de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting. Er wordt dus gerekend over de hoogste van de twee: ligt de referentiewaarde boven de afgesproken prijs, dan geldt die.

Concreet: koopt u onder de referentiewaarde, dan wordt er tóch over de referentiewaarde geheven. Uw onderhandelingssucces verlaagt de prijs, maar niet de belasting. Een koopje in de prijs is geen koopje in de belasting.

Daar volgen twee dingen uit. Vraag de referentiewaarde op vóór de onderhandeling, niet erna. Dat kan gratis bij het kadaster, en zij verandert uw werkelijke aankoopprijs. En ligt zij duidelijk boven een reële marktwaarde, dan is bezwaar mogelijk, maar dat is een procedure achteraf, met bewijslast, en geen formaliteit.

Bij nieuwbouw van een ontwikkelaar geldt dit maar ten dele. Daar geldt btw in plaats van overdrachtsbelasting, en de btw wordt over de afgesproken prijs berekend. Voor het zegelrecht dat daarbij komt, blijft de referentiewaarde wel de ondergrens van de heffingsgrondslag.

Regionale verschillen binnen Spanje

Wie welk tarief zet, bepaalt of een getal dat u ergens leest op uw woning van toepassing is.

• De autonome regio zet de overdrachtsbelasting (ITP) bij bestaande bouw en het zegelrecht (AJD) bij nieuwbouw.
• De staat zet de btw bij nieuwbouw.
• De gemeente zet de jaarlijkse IBI en de plaatselijke heffingen. Dat is geen aankoopkost, maar het verschilt per gemeente en hoort in uw begroting.

Twee regio’s als voorbeeld:

Andalusië (Marbella). Eén tarief voor de overdrachtsbelasting, ongeacht de prijsschijf, vastgesteld door Andalusië. De regionale instantie is de Agencia Tributaria de Andalucía. Hetzelfde tarief geldt in Marbella, Estepona, Benahavís, Mijas en Fuengirola; wat per gemeente verschilt is de jaarlijkse IBI, niet de overdrachtsbelasting. Wat dat betekent bij een aankoop, staat in de gids over een huis kopen in Marbella.

Balearen (Mallorca). Een staffel die progressief per prijsschijf oploopt, vastgesteld door de Balearische regering en gepubliceerd door de Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB). Er is geen enkel percentage dat over de hele koopsom gaat: opeenvolgende delen van de prijs worden tegen oplopende tarieven belast. Het effectieve tarief op een duur huis ligt daardoor hoger dan op een goedkoop huis, en geen van beide is gelijk aan het toptarief. De aankoopkant staat in de gids over een huis kopen op Mallorca.

Hieruit volgt de meest gemaakte overzetfout: een rekensom van Mallorca klopt niet in Andalusië, en een rekensom uit Andalusië klopt niet op Mallorca. Wie de systematiek overneemt in plaats van alleen het getal, rekent de grootste post van de aankoop verkeerd. Omdat de Nederlandstalige Spanje-literatuur sterk door de Balearen is gekleurd, gebeurt dat vaak. Hetzelfde voorbehoud geldt voor de Costa Blanca en de rest van het vasteland: elke autonome regio stelt haar eigen overdrachtsbelasting vast. Een gids die over „Spanje” schrijft zonder de regio te noemen, schrijft niet over uw woning.

Waarom hier geen tarieven staan

U vindt elders concrete percentages. In deze gidsen staan ze niet in de lopende tekst, en dat is opzet. Een tarief dat een autonome regio vaststelt en om de paar jaar herziet, klopt niet meer vanaf de dag dat het verandert, zonder dat u dat kunt zien. De Andalusische tarieven en de Balearische schijven zijn de afgelopen jaren meermaals aangepast. Een percentage dat hier stilletjes veroudert is schadelijker dan geen percentage.

Wat op uw woning van toepassing is, bevestigt de regionale belastingdienst: de Agencia Tributaria de Andalucía voor Andalusië, ATIB voor de Balearen. Uw gestor of advocaat kan dat voor u laten narekenen. Laat het geldende tarief of de geldende staffel op uw specifieke prijs toepassen voordat u tekent, en niet op een gemiddelde.

Een getal om mee te plannen

Voordat u een concrete woning heeft, is een gangbare planningsmarge ongeveer tien tot dertien procent bovenop de koopsom, belastingen en alle honoraria inbegrepen.

Behandel dat als een bandbreedte om een zoekbudget mee vast te stellen, niet als een offerte. Waar u binnen die marge uitkomt hangt af van de regio, van de prijsschijf, van bestaande bouw of nieuwbouw, en van wat u met uw advocaat afspreekt. Zodra er een woning is, kan het bedrag exact worden uitgerekend, en dat hoort ook te gebeuren vóórdat u iets tekent.

De post die budgetten breekt

Spaanse banken financieren tegen de koopsom en financieren de aankoopkosten in de regel niet mee. De belastingen en honoraria hierboven brengt u zelf in, in contanten, bovenop uw eigen inbreng.

Wie zijn eigen geld correct heeft berekend en deze post vergat, komt bij de akte tekort. Financiert u met een Spaanse hypotheek, lees deze pagina dan samen met de gids over een hypotheek in Spanje.

Met een hypotheek verandert de rekening

Financiert u, dan komen er posten bij die er bij een contante aankoop niet zijn.

De taxatie (tasación) ten behoeve van de bank, te betalen door de aanvrager en ook verschuldigd als de lening er niet komt.

De verdeling van de hypotheekkosten. Spaanse wetgeving uit 2019 heeft een deel van de kosten rond de hypotheekakte naar de bank verschoven, maar niet alle. Welke kosten aan welke kant liggen volgt uit de wet en niet uit onderhandeling. Uw bank moet u vooraf een gespecificeerd overzicht geven; vraag om die schriftelijke opstelling en bewaar die.

De verzekeringen. Banken eisen doorgaans een opstalverzekering en bieden vaak eigen producten aan. De eis om te verzekeren en de eis om dat bij die bank te doen zijn twee verschillende dingen.

De tijd. Een hypotheek verlengt het traject met weken, en dat werkt door in de termijnen van het voorcontract. Een aanbetaling kan vervallen wanneer de vertraging bij de bank ligt, tenzij het contract anders bepaalt. Dat beding onderhandelt u vóór het tekenen, niet erna.

Wat kopers stelselmatig vergeten

• De aanbetaling bij het arras-contract gaat weken vóór de akte, en dus voordat de rest van de rekening zichtbaar wordt.
• Termijnbetalingen bij nieuwbouw. De ontwikkelaar int die tijdens de bouw, en Spaans recht eist dat vooruitbetalingen van de koper gedekt zijn door een bankgarantie of verzekering. Ontbreekt die dekking, dan is dat geen formaliteit maar een reden om niet te betalen.
• De aangiftetermijnen zijn kort en lopen vanaf de notariële akte, niet vanaf de sleuteloverdracht. Wie meteen na het tekenen terugvliegt en dit na de vakantie wil oppakken, is vaak te laat.
• Servicekosten van de vereniging van eigenaren lopen vanaf de overdracht. Achterstanden van de vorige eigenaar kunnen aan de woning kleven in plaats van aan hem, dus vraag het actuele bedrag, een verklaring over achterstanden en de laatste twee notulen op.
• De valutakoers, als u in euro’s koopt maar uw vermogen in Nederland aanhoudt. Dat weegt voor Nederlandse kopers minder zwaar dan voor Britse of Amerikaanse, maar bij grote bedragen loont het om erover na te denken.

En na de akte

De kosten stoppen niet bij de overdracht. De IBI komt jaarlijks van de gemeente, in de meeste complexen zijn er bijdragen aan de vereniging van eigenaren, en als niet-ingezeten eigenaar krijgt u een jaarlijkse aangifteplicht in Spanje én box 3 in Nederland. Die Spaanse aangifteplicht begint in het jaar van aankoop. Wat er dan van u verwacht wordt, staat in de gids over belasting op een tweede woning.

De volgorde van de aankoop zelf, van reservering tot inschrijving in het register, staat in de gids over een huis kopen in Spanje.

Veelgestelde vragen

Hoeveel is kosten koper in Spanje?

Ongeveer tien tot dertien procent bovenop de koopsom is een gangbare planningsmarge: overdrachtsbelasting of btw plus zegelrecht, notaris, register en advocaat. Het precieze bedrag hangt af van de regio, van de prijsschijf en van de vraag of het bestaande bouw of nieuwbouw is. Laat het narekenen zodra er een concrete woning is.

Betaal ik btw of overdrachtsbelasting?

Btw plus zegelrecht bij nieuwbouw van een ontwikkelaar, overdrachtsbelasting bij bestaande bouw van een vorige eigenaar. Nooit allebei. Het is geen verschil in tarief maar in belasting: de btw wordt landelijk vastgesteld, de overdrachtsbelasting en het zegelrecht door de autonome regio waarin de woning staat.

Wat is de referentiewaarde en waarom kan die mij geld kosten?

De valor de referencia is een officiële waarde per woning die de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting naar beneden begrenst. Koopt u eronder, dan wordt tóch over die waarde geheven. Er wordt gerekend over de hoogste van de twee. Vraag haar gratis op bij het kadaster vóór u een bod doet.

Klopt een rekensom van Mallorca ook voor Andalusië?

Nee, en dit is de meest gemaakte fout. De Balearen hanteren een staffel die progressief per prijsschijf oploopt, Andalusië werkt met één tarief over de hele koopsom. Wie de systematiek overneemt, rekent de grootste post van de aankoop verkeerd. Elke autonome regio stelt haar eigen overdrachtsbelasting vast.

Kan ik de kosten koper meefinancieren met een Spaanse hypotheek?

In de regel niet. Spaanse banken lenen tegen de koopsom en niet tegen de bijkomende kosten, en zij lenen bovendien op basis van hun eigen taxatie. Reken de belastingen en honoraria dus als eigen geld, bovenop uw inbreng, en houd ze in contanten beschikbaar op de dag van de akte.

Betaal ik als niet-ingezetene meer bij de aankoop?

Bij de aankoop zelf niet. De overdrachtsbelasting en de btw hangen aan de woning, niet aan uw woonplaats. Het verschil zit in de periode daarna: als niet-ingezeten eigenaar krijgt u een jaarlijkse aangifteplicht in Spanje, en bij verkoop houdt de koper 3 % van de prijs in als voorheffing.