Huis verkopen in Spanje: de 3 % die u niet meteen terugkrijgt

Verkoopt een niet-ingezetene een huis in Spanje, dan is de koper wettelijk verplicht 3 % van de koopsom in te houden en rechtstreeks aan de Spaanse fiscus af te dragen, als voorschot op de winstbelasting van de verkoper. Daarnaast komen de gemeentelijke plusvalía over de waardestijging van de grond en de makelaarscourtage normaal gesproken voor rekening van de verkoper, naast zijn eigen juridische begeleiding. Wie op de dag van de notaris op de volledige koopsom rekent, rekent dus verkeerd.

Deze gids over huis verkopen Spanje volgt de volgorde van de transactie: eerst de inhouding en de twee heffingen, daarna de stukken die klaar moeten liggen. Verkopen is niet het spiegelbeeld van kopen. Administratief is het eenvoudiger, want er valt minder te onderzoeken: u weet wat u heeft. Wat het wel doet, is geld vasthouden. Een deel van de opbrengst gaat niet naar uw rekening maar naar de Spaanse fiscus, en het duurt voordat het eventuele overschot terugkomt.

Dat is geen ramp, maar het hoort in de planning. Wie de opbrengst nodig heeft voor een aankoop elders, moet dit weten voordat hij twee transacties aan elkaar knoopt. Tarieven en gemeentelijke grondslagen veranderen bovendien; hieronder staat hoe het werkt, en wat op het moment van uw verkoop verschuldigd is, bevestigt de instantie die heft.

De 3 %-inhouding

Is de verkoper geen fiscaal inwoner van Spanje, dan is de koper wettelijk verplicht 3 % van de koopsom in te houden en af te dragen, via formulier 211. Dat bedrag krijgt de verkoper op de dag van levering niet uitbetaald.

Het is geen boete en geen kostenpost. Het is een voorschot op de winstbelasting die de verkoper verschuldigd is. Ligt de werkelijk verschuldigde belasting lager dan de inhouding, dan vraagt u het verschil terug met formulier 210. Ligt zij hoger, dan blijft er een restant te betalen.

Wat daarbij het vaakst misgaat:

De teruggaaf duurt. Reken op maanden, niet op weken, en op langer wanneer er iets te verduidelijken valt.

De teruggaaf veronderstelt een schoon dossier. Elk jaar waarin u de jaarlijkse aangifte als niet-ingezeten eigenaar niet deed, maakt dit lastiger. Die kleine jaarlijkse aangiften die tijdens het bezit zinloos aanvoelen, zijn precies wat u aan het eind op orde moet hebben.

Bij verlies geldt hij evengoed. Verkoopt u met verlies, dan houdt de koper nog steeds 3 % in. U vraagt het volledige bedrag daarna terug. De inhouding hangt aan de prijs, niet aan de winst.

Twee heffingen, geen één

Een verkoop in Spanje raakt twee verschillende heffingen, die vaak door elkaar worden gehaald.

De winstbelasting voor niet-ingezetenen gaat over het verschil tussen aankoop- en verkoopwaarde, gecorrigeerd met aantoonbare kosten en belastingen aan beide kanten. Notaris- en registratiekosten, de bij aankoop betaalde overdrachtsbelasting en correct gefactureerde verbouwingen verhogen doorgaans de aankoopprijs die meetelt, en verlagen daarmee de grondslag. Mits u de facturen heeft. Dit is de reden om vanaf dag één een map bij te houden: een verbouwing zonder factuur is fiscaal een verbouwing die niet heeft plaatsgevonden.

De gemeentelijke plusvalía (IIVTNU) heft de gemeente en gaat uitsluitend over de waardestijging van de grond, berekend vanuit de kadastrale waarde. Zij wordt gezet door de gemeente waar de woning ligt en komt normaal gesproken voor rekening van de verkoper.

Wat er verder van de opbrengst afgaat

Makelaarscourtage, in Spanje gebruikelijk voor rekening van de verkoper en verwerkt in de vraagprijs.

Uw eigen advocaat, en een gestor voor de afhandeling.

Doorlopende lasten tot de overdracht: IBI, servicekosten en nutsvoorzieningen worden naar rato verrekend, en de koper zal een verklaring willen dat er geen achterstanden zijn.

Plusvalía: sinds 2021 twee rekenmethoden

De plusvalía is de afgelopen jaren grondig veranderd. Het Spaanse Constitutioneel Hof verklaarde in 2021 de tot dan gebruikte rekenwijze ongrondwettig. De wetgever reageerde met een nieuw stelsel waarin twee methoden naast elkaar bestaan:

De objectieve methode, die uitgaat van de kadastrale grondwaarde en het aantal jaren eigendom.

De reële methode, die uitgaat van het werkelijke verschil tussen aankoop- en verkoopprijs voor het grondaandeel.

De belastingplichtige mag de voor hem gunstigste kiezen. En eerder al had het Hof beslist dat er geen heffing kan zijn wanneer er geen waardestijging was.

Wat dat praktisch betekent: koopakte en verkoopakte moeten allebei op tafel om de tweede methode te kunnen aantonen. Verkoopt u met verlies of met een geringe winst, dan is het verschil tussen beide methoden vaak de grootste post op de afrekening. De gemeente rekent niet vanzelf de gunstigste variant voor u uit.

Regionale verschillen

Het proces is landelijk gelijk. Wat verschilt, is gemeentelijk of regionaal geregeld: de plusvalía en de stukken die de gemeente of de regio daarnaast vraagt.

Andalusië (Marbella). De plusvalía is gemeentelijk, en Marbella, Estepona, Benahavís, Mijas en Fuengirola zetten die elk zelf; het bedrag hangt dus af van de gemeente waar het pand ligt. Verhuurde u de woning, dan hoort daar het registratienummer bij het toerismeregister van Andalusië bij. En afwijkingen tussen wat er staat en wat er is ingeschreven, komen in Marbella vaker voor dan elders, door de planologische geschiedenis van de gemeente. Wat een koper daar narekent, staat in huis kopen in Marbella.

Balearen (Mallorca). Ook hier zet de gemeente de plusvalía en bevestigt zij wat verschuldigd is. Gevraagd wordt de cédula de habitabilidad, waar de gemeente die eist; dat stuk en het energielabel ontbreken het vaakst, en zij kosten juist de meeste tijd. De koperskant staat in huis kopen op Mallorca.

Wat vóór de eerste bezichtiging klaar moet liggen

Dit is het punt waarop een verkoop snel of traag wordt, en het is volledig in uw hand.

• Actuele nota simple uit het eigendomsregister
• Aankoopakte (escritura) en bewijs van de betaalde aankoopkosten en -belastingen
• Bewoningsvergunning en bouwvergunning, en belangrijker dan mensen denken: of het gebouwde overeenkomt met wat vergund en ingeschreven is
• Energielabel, wettelijk verplicht om te mogen aanbieden
• Statuten, laatste twee notulen en een verklaring over achterstanden van de vereniging van eigenaren
• IBI-aanslagen met betaalbewijs en nutsrekeningen van het laatste jaar
• Facturen van verbouwingen sinds de aankoop, voor de winstberekening

Verhuurt u de woning, dan kan uw regio daar nog een registratie bij vragen; voor Andalusië staat die hierboven. Een koper met een goede advocaat vraagt hier hoe dan ook naar. Het verschil is of u het binnen een dag levert of binnen zes weken, en in die zes weken vindt hij een ander huis.

Als de bouw niet klopt met de papieren

Een aanbouw die nooit is aangegeven, een uitgebouwde kelder, een overkapping, een woonoppervlak dat afwijkt van de registeromschrijving: het blokkeert een verkoop niet per se, maar het verkleint de groep kopers, bemoeilijkt hun financiering en wordt van de prijs afgetrokken.

Er bestaan procedures om een bestaande situatie in het register en bij de gemeente recht te zetten; die kosten tijd en soms geld. Ontdekt in week één van de verkoop is het een taak. Ontdekt in week zes, nadat er een bod ligt, is het een prijsonderhandeling die u verliest. Dit is dus iets wat u zelf wilt ontdekken voordat u een vraagprijs bepaalt, en niet iets wat de advocaat van de koper voor u ontdekt.

Wanneer u er niet zelf bij kunt zijn

Twee situaties vertragen Spaanse verkopen door Nederlanders het vaakst, en beide zijn vooraf op te lossen.

De volmacht. Bij de notaris tekenen vereist aanwezigheid, of een notariële volmacht (poder notarial) voor iemand ter plaatse. Die kan bij een Spaanse notaris worden opgemaakt, of in Nederland met apostille en beëdigde vertaling. Het tweede duurt weken. Wie op een reis naar Spanje al een volmacht laat opmaken, koopt zichzelf later maanden speelruimte.

De woning staat nog op naam van een overledene. Wordt met een erfenis verkocht, dan moet de nalatenschap eerst zijn afgewikkeld, de successieaangifte gedaan en het pand op naam van de erfgenamen ingeschreven. Pas daarna kan er worden verkocht. Erfgenamen ontdekken dit vaak wanneer er al een koper is, en dan staat het proces maanden stil terwijl die koper afhaakt.

Meerdere eigenaren. Elke mede-eigenaar tekent, elk heeft een NIE nodig en op elk wordt de 3 % naar rato ingehouden. Bij een scheiding of een erfenis met meerdere erfgenamen is dat de eerste vraag, niet de laatste.

En de Nederlandse kant

Het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje wijst het heffingsrecht over onroerend goed toe aan het land waar het pand ligt, Spanje. Dat ontslaat u niet van aangifte in Nederland: een tweede woning valt daar in box 3, waarbij een voorkoming van dubbele belasting geldt.

Voor Nederlandse fiscaal inwoners verdwijnt de woning na verkoop uit box 3 en komt de opbrengst er als vermogen voor terug, met gevolgen voor de aangifte over het betreffende jaar. Hoe de in Spanje belaste vermogenswinst in uw Nederlandse aangifte doorwerkt, loopt via het verdrag en hoort bij uw eigen adviseur. Op dit punt is fiscaal advies aan beide kanten zijn geld waard, en dat vervangen wij niet.

Voor wie in Spanje fiscaal inwoner is, gelden andere regels dan voor niet-ingezetenen, ook wat betreft de 3 %-inhouding. Dat verschil is het narekenen waard voordat u een verkoopdatum vastlegt.

Veelgestelde vragen

Wat is de 3 %-inhouding bij verkoop in Spanje?

Verkoopt een niet-ingezetene, dan moet de koper 3 % van de koopsom inhouden en via formulier 211 afdragen aan de Spaanse fiscus, als voorheffing op de winstbelasting van de verkoper. Het is geen extra kostenpost maar een voorschot: ligt de werkelijke belasting lager, dan vraagt u het verschil terug met formulier 210.

Krijg ik die 3 % terug als ik met verlies verkoop?

In beginsel het volledige bedrag, maar u moet het terugvragen en dat duurt. De inhouding hangt aan de prijs, niet aan de winst: ook bij een verkoop met verlies houdt de koper 3 % in. Reken die maanden mee wanneer u de opbrengst nodig heeft voor een aankoop elders.

Hoe lang duurt de teruggaaf?

Reken op maanden in plaats van weken, en op langer wanneer er iets te verduidelijken valt. Een schoon Spaans dossier versnelt het; ontbrekende jaarlijkse aangiften vertragen het aanzienlijk. Ligt de werkelijk verschuldigde belasting hoger dan de inhouding, dan volgt er geen teruggaaf maar blijft er een restant te betalen.

Hoe wordt plusvalía sinds 2021 berekend?

Er bestaan twee methoden naast elkaar: een objectieve, op basis van de kadastrale grondwaarde en de jaren eigendom, en een reële, op basis van het werkelijke verschil tussen aankoop- en verkoopprijs voor het grondaandeel. U mag de gunstigste kiezen, maar de gemeente rekent dat niet vanzelf voor u uit.

Welke stukken heb ik nodig om te verkopen?

Actuele nota simple, aankoopakte, bewijs van betaalde aankoopbelastingen, bewoningsvergunning, energielabel, de stukken van de vereniging van eigenaren inclusief een verklaring over achterstanden, IBI-aanslagen met betaalbewijs en facturen van verbouwingen. Leg ze klaar vóór de eerste bezichtiging: wie ze binnen een dag levert in plaats van binnen zes weken, raakt de koper niet kwijt aan een ander huis.

Kan ik verkopen zonder zelf naar Spanje te reizen?

Ja, met een notariële volmacht voor iemand ter plaatse. Die kan bij een Spaanse notaris worden opgemaakt, of in Nederland met apostille en beëdigde vertaling, wat weken duurt. Laat er een opmaken tijdens een reis die u toch al maakt; dat scheelt later weken wachten op apostille en vertaling.