Fastighetsskatt i Spanien: även det år bostaden står tom

Fastighetsskatt i Spanien betyder tre olika skatter för den som äger utan att bo i landet: IBI till kommunen, inkomstskatten för icke bosatta (IRNR) på blanketten Modelo 210 till staten, och i vissa fall spansk förmögenhetsskatt, som är regionalt utformad. Modelo 210 ska lämnas också det år bostaden står tom och inte ger några intäkter. Det kommer ingen avi: deklarationen är ägarens eget ansvar, och uteblir den händer till en början ingenting.

Det sista är förklaringen till att skyldigheten hinner ligga obemärkt i flera år. Den blir synlig vid en försäljning eller ett arvskifte, och vid båda tillfällena är den dyr att ta igen.

Tre skatter som ofta blandas ihop

IBI är den kommunala fastighetsskatten. Den tas ut årligen av kommunen där bostaden ligger och beräknas på taxeringsvärdet, med en sats kommunen själv bestämmer inom lagliga ramar. Två jämförbara hus i grannkommuner kan därför bära märkbart olika belopp. Till skillnad från Modelo 210 faktureras IBI, och de flesta ägare lägger den på autogiro. Det här är den enda av de tre som liknar något svenskt.

IRNR är inkomstskatten för icke bosatta, som deklareras på Modelo 210. Den tas ut av den statliga Agencia Tributaria, alltså varken av regionen eller av kommunen.

Förmögenhetsskatten (impuesto sobre el patrimonio) har Spanien kvar; Sverige avskaffade sin 2007. För en icke bosatt ägare omfattar den spanska tillgångar, och fribelopp och satser sätts regionalt. Det är den skatt svenska ägare oftast inte har på sin radar alls, av det enkla skälet att motsvarigheten saknas hemma.

Modelo 210 när bostaden står till ditt förfogande

Det här är fallet som överraskar. Även en bostad som inte ger några intäkter utlöser deklarationsplikt.

Spanien antar en schablonintäkt, en tänkt hyra härledd ur taxeringsvärdet, för varje period bostaden varken hyrs ut eller är din permanentbostad. Du har inte fått de pengarna. De beskattas ändå, eftersom bostaden anses ha ett bruksvärde, och det värdet beskattar Spanien hos den som bor utomlands. Om du varit där två veckor eller inte alls spelar ingen roll.

Två saker följer av konstruktionen. Skyldigheten är årlig oavsett användning, och du deklarerar själv. Till skillnad från IBI faktureras ingenting, och det är därför den här skatten är den mest förbisedda av de tre. Den finns ändå, och har gjort länge.

Modelo 210 när du hyr ut

Hyresintäkter, långtid eller turistuthyrning, deklareras i en egen deklaration med egna frister. Sedan 2024 samlas ett års hyresintäkter och deklareras i början av året därpå; dessförinnan gällde kvartalsvis, och därför motsäger äldre texter nyare. Den som både hyr ut och använder bostaden själv gör bådadera och har två underlag under samma år. Vad som i övrigt gäller för en bostad som hyrs ut till besökare står i guiden om semesterbostad i Spanien.

En skillnad som kostar pengar: för frågan om du får dra av kostnader mot den spanska hyresintäkten skiljer spansk rätt mellan personer bosatta inom EU/EES och personer bosatta i tredjeland. Som bosatt i Sverige eller Finland står du på den gynnsamma sidan. Satsen är lägre än för ägare utanför EU, och du får dra av kostnaderna för att få intäkten: ränta, underhåll, försäkring, samfällighetsavgifter och förvaltning, i proportion till uthyrningstiden. Läser du ett allmänt påstående om ”icke bosatta”, kontrollera först vilken grupp det avser. För en britt eller schweizare är svaret ett annat.

Hur underlaget räknas fram

Diskussionen handlar oftast om satsen, och satsen är sällan problemet. Underlaget är det.

Taxeringsvärdet är utgångspunkten för både IBI och schablonintäkten. Det framgår av IBI-avin, tillsammans med den kadastrala referensen, och de två uppgifterna behövs i nästan varje beräkning. Eftersom samma värde ligger till grund för Modelo 210 är avin det dokument du ändå behöver för den årliga deklarationen. Spara den.

Taxeringsvärdet är inte marknadsvärdet. Det fastställs administrativt och uppdateras vid revideringar av kommunens register. En revidering kan höja avin utan att kommunen ändrat satsen, och det är en av de vanligaste orsakerna till att en avi plötsligt ser annorlunda ut.

Andelen räknas per ägare. Modelo 210 hänger på personen, inte på bostaden. Ett par som äger hälften var lämnar två deklarationer med var sin halva. Någon gemensam blankett för hushållet finns inte, och varje delägare behöver ett eget NIE-nummer.

Antalet dagar spelar roll vid ägarbyte. Köps eller säljs bostaden under året fördelas skyldigheten efter innehavstid, och det är just den detalj som glöms i köpår och säljår.

Tidsfrister och vad försummelsen kostar

Fristerna skiljer sig beroende på vad som deklareras. Schablonintäkten för en bostad du använder själv deklareras för ett avslutat kalenderår under året därpå. Faktiska hyresintäkter följer en egen rytm, som inte är densamma och som har ändrats de senaste åren. Gällande kalender publicerar Agencia Tributaria, och den som anlitar en gestoría eller rådgivare får datumen därifrån.

Vid försummelse tillkommer tillägg som växer med dröjsmålet, plus ränta. På kort sikt märks ingenting alls. Längre fram blir de saknade åren synliga.

Vid försäljningen. Säljer en icke bosatt en spansk fastighet är köparen skyldig att hålla inne 3 % av köpeskillingen och betala in dem direkt till spanska skattemyndigheten, som förskott på säljarens vinstskatt. Är den verkliga skatten lägre återbetalas mellanskillnaden, men återbetalningen förutsätter att din spanska akt är i ordning. Det är där de saknade åren blir synliga. Står en försäljning för dörren är det första vi ber dig reda ut, tillsammans med din rådgivare: att sälja hus i Spanien börjar med handlingarna, inte med annonsen.

Vid efterbeskattningen. Den som självmant rättar kommer som regel betydligt bättre ut än den som blir uppmärksammad på det.

Vid arvskiftet. Också där granskas akten, och arvingarna står med problemet medan fristen för arvsskatten löper.

Årsbeloppen vid eget bruk är oftast överskådliga. Att ta igen tio år är det inte.

Regionala skillnader inom Spanien

Två av de tre skatterna bestäms inte i Madrid. IBI sätts av kommunen, och förmögenhetsskattens fribelopp och satser är regionalt utformade. Samma bostad kan därför behandlas olika beroende på var i landet den ligger.

IRNR-satsen skiljer sig alltså inte efter region utan efter hemvistland, medan IBI och förmögenhetsskatten gör tvärtom. Två likvärdiga bostäder på var sin sida om en kommungräns kan ha olika avier utan att någon av dem är felaktig.

IBI tas ut av kommunen där bostaden ligger, så det är bostadens läge som avgör vilken kommunal sats som gäller. Utgångspunkterna för själva köpet står i att köpa hus i Marbella respektive att köpa hus på Mallorca.

Året då bostaden byter ägare

Året då bostaden byter ägare är det år då fel oftast uppstår, åt båda hållen.

Säljaren deklarerar för sin innehavstid och möter dessutom köparens innehållande av 3 %, vinstskatten och den kommunala plusvalían.

Köparen tar över från tillträdet och ska se till att IBI, sophämtning och vattenavtal skrivs om. Ett obetalt IBI följer i praktiken bostaden, så en obetald kommunal avgift från säljarens tid kan bli köparens problem. Därför hör ett aktuellt kvitto på IBI till handlingarna vid tillträdet, tillsammans med samfällighetens intyg om betalningsläget.

Autogirona byter inte ägare av sig själva. El, vatten och sophämtning behöver skrivas om, och den som glömmer det upptäcker det på en avstängningsavi.

Det låter administrativt och är det också. Men det är precis den här bunten som avgör om det första året i den nya bostaden blir lugnt eller inte. Hur engångskostnaderna vid förvärvet räknas står i köpkostnader i Spanien.

Vad du praktiskt behöver

• NIE-nummer, ett per ägare
• Kadastral referens och taxeringsvärde, som framgår av IBI-avin
• Ägarandelarna: varje delägare deklarerar sin egen andel
• Vid uthyrning: intäkter och underlag för avdragsgilla kostnader

De flesta ägare låter en gestor eller skatterådgivare på plats sköta det. Arvodet är lågt jämfört med vad det kostar att ta igen i efterhand.

Gestor, asesor fiscal eller abogado

Sökningen efter en skatterådgivare på plats strandar ofta på att tre yrken blandas ihop. De gör olika saker, och priset följer rollen.

Gestorn är förvaltningspraktikern: deklarationer, blanketter, frister, myndighetskontakter. För den årliga Modelo 210 och det löpande kring en bostad är en gestor i regel rätt nivå, och arvodet är överskådligt.

Asesor fiscal är skatterådgivaren: planering, gränsfall, frågor där svaret beror på hur något läggs upp. Flyttår, uthyrning i större skala, försäljning och arv hör hit.

Abogado är juristen, som behövs när något ska bestridas eller avtalas, inte för en deklaration.

Tre frågor sorterar snabbt fram rätt person:

• Har du svenska klienter i dag? Följdfrågan är viktigare än ja-svaret: be om ett exempel på en svensk-spansk fråga de löst nyligen. SINK, väsentlig anknytning eller uppskovsränta är bra lackmustest.
• Vem gör jobbet? På större byråer säljer en partner in och en junior utför. Båda kan vara utmärkta, men du vill veta vem du talar med nästa gång.
• Vad kostar den årliga hanteringen, fast pris? Löpande deklarationer prissätts normalt fast. Ett svar i timmar på den frågan är ett svar i sig.

Och en gräns som hör till ärligheten: en spansk rådgivare ser den spanska sidan. Frågor där den svenska sidan avgör — väsentlig anknytning, uppskov, tjänstepensionens behandling — behöver någon som ser båda, eller två rådgivare som talar med varandra.

Den svenska sidan

Sverige beskattar inte innehavet av en utländsk bostad löpande på samma sätt som en svensk fastighet, och har varken förmögenhetsskatt eller fastighetsskatt av spansk modell. Det är inte detsamma som att den svenska sidan saknar betydelse.

Hyresintäkter från en utländsk bostad ska tas upp i den svenska deklarationen, och hur de behandlas följer av dubbelbeskattningsavtalet mellan Sverige och Spanien. Avtalet fördelar beskattningsrätten och ska förhindra att samma inkomst beskattas två gånger. Vad det inte tar bort är att du kan ha deklarationsskyldighet i båda länderna. Spanien beskattar fastigheten, Sverige beaktar din situation, och blanketter lämnas på båda hållen.

Den svenska sidan blir också relevant vid försäljning, eftersom en kapitalvinst kan bli skattepliktig i Sverige beroende på var du är skattskyldig när du säljer. Är du fortfarande obegränsat skattskyldig i Sverige gäller det din världsinkomst, och det kan du vara även efter en flytt så länge väsentlig anknytning finns kvar.

Pensionen är den fråga där svenska ägare oftast får dyra överraskningar. SINK, särskild inkomstskatt för utomlands bosatta, kan gälla utbetalningar från Sverige, och alternativet är vanlig svensk beskattning. Vilket som blir bäst beror på inkomsternas storlek och sammansättning, och valet är inte alltid självklart. Räkna på det med en rådgivare före flytten, inte efter; ordningen mellan frågorna står i SINK och pension.

Varför här inte står några satser

Du hittar konkreta procenttal på andra håll. Här står inga: IBI sätts av varje kommun, förmögenhetsskattens fribelopp och satser är regionalt utformade, och IRNR-satsen skiljer sig efter hemvistland. Nivåerna har dessutom ändrats flera gånger de senaste åren, både på statlig och regional nivå.

Varje siffra vi skrev ut här skulle stämma tills den slutade stämma, utan att du märkte när. Aktuella nivåer finns hos Agencia Tributaria och hos kommunen, och för den svenska sidan hos Skatteverket. Vad det blir för just din bostad räknar en gestor ut på några minuter, och gör sedan deklarationen med detsamma. Står köpet fortfarande framför dig hittar du ordningsföljden i att köpa hus i Spanien.

Vanliga frågor

Måste jag betala skatt om min bostad i Spanien står tom?

Ja, och det överraskar de flesta. Spanien antar en schablonintäkt, en tänkt hyra härledd ur taxeringsvärdet, för varje period bostaden varken hyrs ut eller är din permanentbostad. Den deklareras på Modelo 210 oavsett om du varit där. Någon avi kommer inte: skyldigheten är din att bevaka.

Vad är Modelo 210, och hur ofta ska den lämnas?

Blanketten som inkomstskatten för icke bosatta deklareras på, hos den statliga Agencia Tributaria. Den täcker både schablonintäkten för en outhyrd bostad och faktiska hyresintäkter. För eget bruk gäller årsvis deklaration. Hyresintäkter följer en egen frist, sedan 2024 samlad en gång om året i stället för kvartalsvis.

Vad skiljer IBI från Modelo 210?

IBI är den kommunala fastighetsskatten. Kommunen fakturerar den och beräknar den på taxeringsvärdet med sin egen sats. Modelo 210 är den statliga deklarationen för icke bosatta, som du lämnar själv utan att bli påmind. Taxeringsvärdet på IBI-avin är underlag för båda, så avin behöver du ändå spara.

Har Spanien förmögenhetsskatt?

Ja, till skillnad från Sverige som avskaffade sin 2007. För en icke bosatt ägare omfattar den spanska tillgångar, och fribelopp och satser sätts regionalt: Andalusien och Balearerna har var sina. Det är den skatt svenska ägare oftast inte har på sin radar, just för att motsvarigheten saknas hemma.

Får jag dra av kostnader mot hyresintäkten?

Som bosatt i Sverige eller Finland står du på den gynnsamma sidan: spansk rätt skiljer mellan personer bosatta inom EU/EES och i tredjeland. Du får dra av kostnaderna för att få intäkten, i proportion till uthyrningstiden. Kontrollera därför alltid vilken grupp ett allmänt påstående om ”icke bosatta” avser.

Vad gör jag om jag missat detta i flera år?

Låt en gestor eller skatterådgivare i Spanien bedöma läget och rätta självmant. Tillägg och ränta växer med dröjsmålet, medan självrättelse behandlas genomgående mildare än att bli upptäckt av skattemyndigheten. Väntar du, kommer det upp vid en försäljning eller ett arvskifte. Vid båda tillfällena granskas den spanska akten, och årsbeloppen vid eget bruk är överskådliga jämfört med att ta igen tio år.