Off-Plan-Immobilien in Dubai
„Off-Plan“ heißt: Sie kaufen etwas, das noch nicht existiert. In Dubai ist das keine Randerscheinung, sondern ein erheblicher Teil des Marktes und der Bereich, in dem deutsche Käufer die meisten vermeidbaren Fehler machen.
Diese Seite erklärt, wie es funktioniert, wogegen die Schutzmechanismen wirken und wogegen ausdrücklich nicht.
Wie Off-Plan in Dubai abläuft
Sie erwerben eine Einheit in einem Projekt, das sich in Planung oder Bau befindet. Der Kaufpreis wird nicht auf einmal fällig, sondern in Raten über die Bauzeit — dem Zahlungsplan.
Der typische Ablauf:
- Reservierung: Reservierungsformular, erste Anzahlung
- Kaufvertrag (SPA): Sale and Purchase Agreement mit dem Entwickler
- Registrierung im Oqood-System: vorläufige Eintragung des Off-Plan-Kaufs
- Raten nach Baufortschritt: über die Bauzeit verteilt
- Fertigstellung und Übergabe: Abnahme der Einheit
- Eigentumsurkunde: Registrierung beim Dubai Land Department
| Lage | Bestand AED/m² | Off-Plan AED/m² | Aufschlag | Rendite Bestand | Rendite Off-Plan |
|---|---|---|---|---|---|
| Dubai Water Canal (Al Wasl) | 31.881 | 29.603 | -7,1 % | 4,9 % | 5,3 % |
| Mudon (Dubailand) | 18.964 | 17.731 | -6,5 % | 5,2 % | 5,6 % |
| Arabian Ranches 3 | 19.746 | 18.785 | -4,9 % | 5,0 % | 5,3 % |
| Sobha Hartland (MBR City) | 21.534 | 21.560 | +0,1 % | 6,1 % | 6,1 % |
| The Valley by Emaar | 15.517 | 15.734 | +1,4 % | 4,9 % | 4,8 % |
| Dubai Hills Estate | 24.820 | 25.679 | +3,5 % | 6,1 % | 5,9 % |
| Dubai Studio City | 14.968 | 16.145 | +7,9 % | 8,1 % | 7,5 % |
| Meydan One (Azizi Riviera) | 21.655 | 24.162 | +11,6 % | 6,3 % | 5,7 % |
| Al Furjan | 13.523 | 15.102 | +11,7 % | 6,9 % | 6,2 % |
| Wasl1 (Al Kifaf, Zabeel Park) | 20.713 | 23.699 | +14,4 % | 5,4 % | 4,7 % |
| Dubai Creek Harbour | 24.714 | 28.320 | +14,6 % | 5,6 % | 4,9 % |
| Dubai Healthcare City Phase 2 (Al Jaddaf) | 19.174 | 22.438 | +17,0 % | 6,0 % | 5,2 % |
| Jumeirah Village Circle (JVC) | 13.803 | 16.332 | +18,3 % | 7,4 % | 6,2 % |
| Living Legends (Dubailand) | 10.325 | 12.455 | +20,6 % | 8,0 % | 6,6 % |
| Majan (Dubailand) | 12.327 | 14.892 | +20,8 % | 7,0 % | 5,8 % |
| Dubai Harbour (Emaar Beachfront) | 37.979 | 46.614 | +22,7 % | 4,8 % | 3,9 % |
| Arjan (Dubailand) | 14.360 | 17.799 | +23,9 % | 7,5 % | 6,0 % |
| City Walk | 28.795 | 35.894 | +24,7 % | 5,5 % | 4,4 % |
| Dubai Science Park (Al Barsha South) | 14.311 | 17.889 | +25,0 % | 7,2 % | 5,7 % |
| Al Warsan 4 (International City) | 10.250 | 12.828 | +25,2 % | 8,3 % | 6,6 % |
| Town Square Dubai (Nshama) | 14.180 | 18.091 | +27,6 % | 7,2 % | 5,7 % |
| Downtown Jebel Ali (JAFZA) | 14.260 | 18.469 | +29,5 % | 7,6 % | 5,9 % |
| Jumeirah Village Triangle (JVT) | 13.949 | 18.096 | +29,7 % | 7,6 % | 5,9 % |
| DAMAC Hills (Akoya) | 14.389 | 19.411 | +34,9 % | 7,2 % | 5,3 % |
| Dubai South (Residential District) | 11.403 | 15.463 | +35,6 % | 7,4 % | 5,5 % |
| Dubai Marina | 19.720 | 27.459 | +39,2 % | 5,9 % | 4,2 % |
| Business Bay | 19.666 | 27.614 | +40,4 % | 6,7 % | 4,8 % |
| Discovery Gardens | 10.145 | 14.435 | +42,3 % | 8,3 % | 5,8 % |
| Downtown Dubai | 25.969 | 40.402 | +55,6 % | 5,5 % | 3,5 % |
| Dubai Sports City | 9.944 | 15.542 | +56,3 % | 8,6 % | 5,5 % |
| Motor City | 11.680 | 18.297 | +56,7 % | 7,1 % | 4,5 % |
| Dubai Production City (IMPZ) | 9.790 | 15.428 | +57,6 % | 9,3 % | 5,9 % |
| Liwan (Dubailand) | 9.163 | 14.768 | +61,2 % | 8,4 % | 5,2 % |
| Jumeirah Lake Towers (JLT) | 14.883 | 24.527 | +64,8 % | 7,3 % | 4,5 % |
| Dubailand Residence Complex (DLRC) | 8.833 | 14.906 | +68,8 % | 8,6 % | 5,1 % |
| Dubai Silicon Oasis (DSO) | 10.171 | 17.509 | +72,1 % | 8,1 % | 4,7 % |
| International City Phase 1 | 6.801 | 12.269 | +80,4 % | 9,7 % | 5,4 % |
| Meydan (Nad Al Sheba) | 15.872 | 29.063 | +83,1 % | 6,7 % | 3,6 % |
| Palm Jumeirah | 27.620 | 57.921 | +109,7 % | 4,9 % | 2,3 % |
Median AED/m² im gemeinsamen Größenband, letzte vier Quartale. Beide Renditespalten teilen DIESELBE Miete durch den jeweiligen Kaufpreis — deshalb fällt die Rendite dort, wo der Aufschlag steigt. Oranger Balken: Off-Plan zum Bestandspreis oder darunter. Roter Aufschlag: 50 % oder mehr über dem Bestandspreis.
Quelle: Dubai Land Department, abgerufen am 4. November 2026. Datensätze: Real Estate Transactions, Rent Contracts
Bruttorendite
Mediane der letzten vier Quartale, über alle vier zusammen berechnet und auf das Größenband begrenzt, das Kauf und Miete gemeinsam haben. Sie können deshalb von den Quartalsmedianen in den Tabellen abweichen. Die Auswahl einer Lage setzt deren Median ein; jedes Feld lässt sich überschreiben. Eine geänderte Fläche rechnet Preis und Miete aus dem Median je m² neu.
Bei einem Off-Plan-Kauf beschreiben diese Zahlen den Bestandsmarkt: Ein Gebäude im Bau hat noch keine Miete, und die erste Vermietung kann Jahre entfernt sein.
Brutto ist nicht, was auf dem Konto ankommt. Service Charges, Leerstand, Neuvermietung und Instandhaltung gehen davon ab, und wie viel, entscheidet das einzelne Gebäude, nicht die Lage. Wir nennen dafür keine Zahl, weil eine belastbare Zahl nur je Objekt existiert.
Quelle: Dubai Land Department, abgerufen am 4. November 2026. Datensätze: Real Estate Transactions, Rent Contracts
Was der Escrow-Schutz leistet und was nicht
Der wichtigste Punkt der ganzen Seite.
Entwicklerprojekte unterliegen der Aufsicht der RERA. Käuferzahlungen fließen nicht direkt an den Entwickler, sondern auf ein staatlich reguliertes Treuhandkonto (Escrow). Freigegeben wird gegen nachgewiesenen Baufortschritt.
Wogegen das schützt: Ihr Geld kann nicht zweckentfremdet, in andere Projekte umgeleitet oder frei verwendet werden. Das reduziert das Risiko eines Totalverlusts durch Mittelfehlverwendung erheblich.
Wogegen es ausdrücklich nicht schützt:
- Zeitverzug. Verschiebt sich die Fertigstellung, bleibt Ihr Kapital gebunden, ohne Ertrag. Das ist der häufigste reale Nachteil und wird von Escrow nicht berührt.
- Ausführungsqualität. Ob solide oder billig gebaut wurde, prüft kein Treuhandkonto.
- Marktentwicklung. Fällt der Markt bis zur Fertigstellung, ist die Immobilie bei Übergabe weniger wert.
- Ihre eigene Fehleinschätzung. Ein zu teuer gekauftes Objekt bleibt zu teuer gekauft.
Wer Escrow als Rundum-Absicherung verkauft bekommt, wird unvollständig informiert.
Die Rechnung, die selten aufgemacht wird
Off-Plan wird häufig mit dem Preisvorteil beworben. Die Tabelle weiter oben zeigt, dass sich dieser Vorteil nicht voraussetzen lässt: Im gemeinsamen Größenband liegt der Off-Plan-Preis je m² in den meisten verglichenen Lagen über dem Bestand, nur in wenigen darunter. Wo es einen Abschlag gibt, ist er eine Vergütung, keine Gratisleistung.
Ein Rechenbeispiel: Angenommen, ein Projekt kostet 15 Prozent weniger als ein vergleichbares fertiges Objekt, bei drei Jahren Bauzeit. In diesen drei Jahren erzielen Sie keine Miete. Bei einer angenommenen Nettomietrendite von 5 Prozent jährlich entgehen Ihnen rund 15 Prozent Ertrag.
Der Preisvorteil wäre damit rechnerisch aufgezehrt, bevor überhaupt eine Wertsteigerung eingetreten ist.
Daraus folgt: Off-Plan lohnt sich nicht wegen eines Rabatts. Es lohnt sich, wenn Sie
- an eine überdurchschnittliche Wertentwicklung glauben (eine Annahme, keine Zusage),
- Kapital bewusst über die Bauzeit strecken wollen,
- oder eine Einheit wollen, die im Bestand nicht verfügbar ist.
Off-Plan gegen fertiges Objekt
| Off-Plan | Fertig | |
|---|---|---|
| Preis je m² | je nach Lage höher oder niedriger | Bestandsniveau der Lage |
| Mieteinnahmen | ab Fertigstellung | ab Übergabe |
| Kapitalbindung | Raten über Bauzeit | vollständig bei Kauf |
| Fertigstellungsrisiko | vorhanden | keines |
| Zustand prüfbar | nein, nur Renderings | ja |
| Wiederverkauf vor Fertigstellung | eingeschränkt | jederzeit |
| Golden Visa | je nach Weg eingeschränkt | unproblematisch |
Der Zahlungsplan verrät die Risikoverteilung
Zwei Pläne mit identischem Endpreis können sehr unterschiedlich fair sein:
Baufortschrittsgekoppelt: Raten werden fällig, wenn definierte Bauabschnitte erreicht sind. Verzögert sich der Bau, verzögern sich Ihre Zahlungen. Risiko fair verteilt.
Kalendergekoppelt: Raten werden zu festen Terminen fällig, unabhängig vom Baufortschritt. Sie zahlen weiter, auch wenn nichts passiert. Risiko verschiebt sich zu Ihnen.
Ein Plan mit hohem Frühzahlungsanteil und großzügigem Rabatt ist deshalb kein automatisches Schnäppchen — er verlagert Risiko.
Post-Handover-Pläne, bei denen ein Teil erst nach Übergabe gezahlt wird, sind für Käufer in der Regel günstiger, weil sich die Kapitalbindung reduziert.
Prüfliste vor dem Off-Plan-Kauf
- Liefertreue des Entwicklers: Mit welcher Abweichung wurden abgeschlossene Projekte übergeben?
- Escrow-Konto: Auf welches regulierte Konto fließen die Zahlungen?
- Oqood-Registrierung: Ist der Kauf ordnungsgemäß vorgemerkt?
- Zahlungsplan: Baufortschritt oder Kalender?
- Verzugsregelungen im Vertrag: Welche Rechte gelten ab welcher Verzögerung?
- Weiterverkauf vor Fertigstellung: Unter welchen Bedingungen ist er erlaubt?
- Spezifikationsliste: Was genau ist geschuldet (Materialien, Ausstattung, Flächenmaß)?
- Bestandsobjekte desselben Entwicklers: Wie ist ihr Zustand bei einer Besichtigung?
Punkt 5 wird von Verkaufsseite fast nie von sich aus angesprochen. Lassen Sie sich die Vertragsklausel zeigen, nicht bloß eine mündliche Zusage.
Für wen Off-Plan passt
Geeignet, wenn Sie:
- einen langen Zeithorizont haben und Verzögerungen wirtschaftlich verkraften
- Kapital bewusst über mehrere Jahre strecken wollen
- keine laufenden Erträge in der Zwischenzeit benötigen
Nicht geeignet, wenn Sie:
- ab Kauf Mieteinnahmen brauchen
- kurzfristige Verkäuflichkeit benötigen
- den Aufenthaltstitel zeitnah an eine fertiggestellte Immobilie knüpfen wollen
- ohne Besichtigungsmöglichkeit unsicher werden
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Häufige Fragen
Ist Off-Plan in Dubai sicher?
Der regulatorische Rahmen ist belastbar: RERA-Aufsicht, Escrow-Konten, Oqood-Registrierung. Das schützt gegen Mittelfehlverwendung, nicht gegen Verzögerung, Qualitätsmängel oder Marktrisiko. „Sicher“ ist deshalb die falsche Kategorie — „reguliert“ trifft es.
Wie lange dauert die Fertigstellung typischerweise?
Das hängt vom Projekt ab und lässt sich nicht pauschal beziffern. Belastbarer als die Ankündigung ist die Historie des Entwicklers: Wie pünktlich wurden vergleichbare Projekte übergeben?
Kann ich vor Fertigstellung weiterverkaufen?
Häufig ja, aber an Bedingungen geknüpft. Meist an einen Mindestanteil bereits geleisteter Zahlungen. Der Käuferkreis ist kleiner als bei fertigen Objekten, was Abschläge bedeuten kann.
Was passiert, wenn der Entwickler insolvent wird?
Das Escrow-Guthaben ist zweckgebunden, und die RERA kann Maßnahmen zur Projektfortführung ergreifen. Ein Restrisiko bleibt trotzdem, und der Zeitverlust ist in solchen Fällen erheblich. Die Historie des Entwicklers ist daher die wichtigste Einzelinformation.
Ist Off-Plan günstiger als fertig?
Nicht pauschal. In den Daten des Dubai Land Department oben liegt der Off-Plan-Preis je m² in den meisten Lagen über dem Bestand, in wenigen darunter. Wo es einen Abschlag gibt, vergütet er Wartezeit und Risiko, siehe die Rechnung oben.
Eignet sich Off-Plan für das Golden Visa?
Je nach Weg gelten unterschiedliche Anforderungen an den Objektstatus; maßgeblich ist in der Regel das bereits geleistete Eigenkapital, nicht der Gesamtkaufpreis. Wer beides verbinden will, klärt das vor dem Kauf, siehe Golden Visa über Immobilien.
Wie wir arbeiten
Wir sind an keinen Entwickler gebunden. Für ein konkretes Projekt prüfen wir Liefertreue, Zahlungsplan, Verzugsregelungen und den Zustand von Bestandsobjekten desselben Entwicklers und legen Ihnen das Ergebnis mit den zugrunde liegenden Daten vor.
Wenn ein Angebot dieser Prüfung nicht standhält, sagen wir das deutlich, auch wenn der Rabatt attraktiv aussieht.
Quellen
- Dubai Land Department — Real Estate Transactions — abgerufen am
- Dubai Land Department — Rent Contracts — abgerufen am
- Engel & Völkers — Immobilienkauf in Dubai als Ausländer (Escrow, RERA) — abgerufen am