Immobilienpreise in Dubai
Preisangaben zu Dubai sind für deutsche Käufer aus einem banalen Grund schwer zu lesen: Der Markt rechnet in Dirham pro Quadratfuß, wir denken in Euro pro Quadratmeter. Zwischen beiden liegt Faktor 10,76 und wer das überliest, verschätzt sich um eine Größenordnung.
Diese Seite rechnet die aktuellen Marktzahlen deshalb konsequent um.
Das Preisniveau im Überblick
Stand Juni 2026, Durchschnittswerte über den Gesamtmarkt:
| AED/sq ft | AED/m² | ca. EUR/m² | |
|---|---|---|---|
| Gesamtmarkt Dubai | 1.916 | 20.600 | ~5.200 |
| Apartments gesamt | 1.969 | 21.200 | ~5.300 |
| Apartments Neubau | ~2.047 | 22.000 | ~5.500 |
| Apartments Wiederverkauf | ~1.713 | 18.400 | ~4.600 |
Ein typisches Apartment wechselt für rund AED 1,3 Mio. den Besitzer, überschlägig etwa 325.000 EUR.
Zur Währungsumrechnung: Der Dirham ist fest an den US-Dollar gekoppelt, nicht an den Euro. Die EUR-Werte hier sind Näherungen und schwanken mit dem EUR/USD-Kurs. Für eine konkrete Kalkulation rechnen wir mit dem Tageskurs.
Neubau kostet spürbar mehr
Der Aufschlag zwischen Neubau und Wiederverkauf liegt bei rund 20 Prozent. Das ist kein Qualitätsurteil, sondern spiegelt zwei verschiedene Produkte: Beim Neubau kaufen Sie in der Regel mit Zahlungsplan über die Bauzeit, beim Wiederverkauf eine sofort nutz- oder vermietbare Einheit.
Welcher Weg günstiger ist, hängt nicht vom Quadratmeterpreis ab, sondern vom Ziel: Wer Mieteinnahmen ab dem ersten Monat will, zahlt beim Bestand den Aufpreis für Zeit. Wer Kapital über die Bauzeit strecken will, nimmt beim Neubau das Fertigstellungsrisiko in Kauf.
Preise nach Lage
Die Spanne zwischen den Stadtteilen ist erheblich — Downtown kostet rund 50 Prozent mehr als der Marktdurchschnitt:
| Lage | AED/sq ft | AED/m² | ca. EUR/m² |
|---|---|---|---|
| Downtown Dubai | 3.011 | 32.400 | ~8.100 |
| Business Bay | 2.547 | 27.400 | ~6.900 |
| Dubai Marina | 2.058 | 22.200 | ~5.500 |
| Marktdurchschnitt | 1.916 | 20.600 | ~5.200 |
| Lage | Kauf AED/m² | Miete AED/m²/Jahr | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| Jumeirah Lake Towers (JLT) | 15.103 | 1.085 | 7,2 % |
| Jumeirah Village Circle (JVC) | 13.781 | 979 | 7,1 % |
| Business Bay | 19.539 | 1.233 | 6,3 % |
| Dubai Marina | 19.116 | 1.131 | 5,9 % |
| Downtown Dubai | 25.588 | 1.376 | 5,4 % |
| Dubai Creek Harbour | 24.775 | 1.331 | 5,4 % |
| Palm Jumeirah | 26.126 | 1.329 | 5,1 % |
Mediane für 2026-Q2, nur Wohnimmobilien im Bestand. Rendite vor Service Charges, Leerstand und Verwaltung.
Quelle: Dubai Land Department, abgerufen am 26. August 2026. Datensätze: Real Estate Transactions, Rent Contracts
Bruttorendite
Mediane der letzten vier Quartale. Die Auswahl einer Lage setzt deren Median ein; jedes Feld lässt sich überschreiben. Eine geänderte Fläche rechnet Preis und Miete aus dem Median je m² neu.
Brutto ist nicht, was auf dem Konto ankommt. Service Charges, Leerstand, Neuvermietung und Instandhaltung gehen davon ab, und wie viel, entscheidet das einzelne Gebäude, nicht die Lage. Wir nennen dafür keine Zahl, weil eine ehrliche nur je Objekt existiert.
Quelle: Dubai Land Department, abgerufen am 26. August 2026. Datensätze: Real Estate Transactions, Rent Contracts
Zur Einordnung: Damit liegt Downtown Dubai etwa auf dem Niveau guter Innenstadtlagen in München oder Frankfurt, bei allerdings deutlich anderen Neben- und Steuerkosten.
Preisentwicklung
Die Wohnimmobilienpreise in Dubai lagen zuletzt etwa 10 bis 12 Prozent über dem Vorjahreswert, mit einem mittleren Schätzwert um 11 Prozent.
Diese Zahl verdient eine Einordnung, die in vielen Beiträgen fehlt:
- Sie ist ein Durchschnitt über einen sehr heterogenen Markt. Einzelne Lagen und Objekttypen haben sich deutlich abweichend entwickelt.
- Sie ist rückblickend. Eine Fortschreibung in die Zukunft ist keine Prognose, sondern eine Annahme.
- Der Markt hat in der Vergangenheit ausgeprägte Zyklen durchlaufen. Wer mit kurzem Anlagehorizont kauft, trägt Timing-Risiko.
Wir nennen Ihnen keine Zielrendite und keine erwartete Wertsteigerung. Beides wäre eine Zusage, die niemand seriös geben kann.
Was den Preis im Einzelfall bestimmt
Der Quadratmeterpreis eines konkreten Objekts weicht oft erheblich vom Gebietsdurchschnitt ab. Die wichtigsten Faktoren:
- Etage und Ausblick: Wasser- oder Skyline-Blick schlägt spürbar durch
- Gebäudealter und Zustand der Gemeinschaftsflächen
- Entwickler: etablierte Namen erzielen Aufschläge
- Service Charges: laufende Kosten je m², die die Nettorendite direkt mindern
- Vermietungsstatus: vermietet übergebene Einheiten werden anders bewertet
- Fertigstellungstermin bei Off-Plan-Objekten
Besonders die Service Charges werden von Käufern regelmäßig unterschätzt. Sie sind keine Nebensache, sondern der Posten, der aus einer attraktiven Bruttorendite eine mittelmäßige Nettorendite machen kann.
Wie belastbar sind veröffentlichte Preisangaben?
Zurückhaltend formuliert: begrenzt. Die meisten frei verfügbaren Zahlen, auch die auf dieser Seite, stammen aus Auswertungen von Angebotsdaten oder aggregierten Marktberichten. Sie zeigen Größenordnungen zuverlässig, Einzelfälle nicht.
Verbindlich sind allein registrierte Transaktionen beim Dubai Land Department. Für eine konkrete Kaufentscheidung ziehen wir vergleichbare tatsächliche Abschlüsse im selben Gebäude und Zeitraum heran, nicht Portaldurchschnitte.
Was das für Ihre Planung heißt
Drei praktische Konsequenzen:
- Rechnen Sie in m², nicht in sq ft. Sonst ist jeder Vergleich mit dem deutschen Markt verzerrt.
- Kalkulieren Sie die Nebenkosten mit ein. Übertragungsgebühr, Maklerprovision und laufende Service Charges verändern das Bild gegenüber dem reinen Kaufpreis.
- Vergleichen Sie Objekte, nicht Gebiete. Der Gebietsdurchschnitt sagt wenig über die konkrete Einheit, die Sie kaufen.
Wir stellen Ihnen für ein konkretes Objekt die vergleichbaren registrierten Abschlüsse zusammen und ordnen ein, ob der geforderte Preis marktgerecht ist.
Beispielrechnung: was ein Kauf tatsächlich kostet
Ein 75-m²-Apartment in der Dubai Marina, gerechnet mit dem Gebietsdurchschnitt von rund AED 22.200/m²:
| Position | Betrag (AED) | ca. EUR |
|---|---|---|
| Kaufpreis (75 m²) | 1.665.000 | ~416.000 |
| DLD-Übertragungsgebühr (~4 %) | 66.600 | ~16.600 |
| Maklerprovision (~2 %) | 33.300 | ~8.300 |
| Registrierungs- und Verwaltungsgebühren | ~5.000 | ~1.250 |
| Summe beim Erwerb | ~1.769.900 | ~442.000 |
Der Kaufpreis macht damit rund 94 Prozent aus. Die Nebenkosten liegen bei etwa 6 Prozent. Zum Vergleich: In Deutschland summieren sich Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision je nach Bundesland auf grob 8 bis 12 Prozent.
Was die Rechnung nicht enthält: die laufenden Service Charges. Sie fallen jährlich an, unabhängig von der Vermietung, und sind über eine Haltedauer von zehn Jahren der größere Posten als sämtliche Erwerbsnebenkosten zusammen. Deshalb prüfen wir sie zuerst.
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Häufige Fragen
Was kostet eine Wohnung in Dubai im Durchschnitt?
Ein Apartment wechselt im Mittel für rund AED 1,3 Millionen den Besitzer, überschlägig etwa 325.000 EUR. Der Durchschnitt sagt allerdings wenig: Die Spanne reicht von Studios in Randlagen bis zu Penthäusern in Downtown.
Wie rechne ich AED pro sq ft in EUR pro m² um?
In zwei Schritten: AED/sq ft × 10,76 ergibt AED/m². Diesen Wert dann mit dem aktuellen AED-EUR-Kurs multiplizieren. Da der Dirham an den US-Dollar gekoppelt ist, schwankt der EUR-Wert mit dem EUR/USD-Kurs.
Sind die Preise in Dubai gestiegen?
Die Wohnimmobilienpreise lagen zuletzt etwa 10 bis 12 Prozent über dem Vorjahr. Das ist ein Durchschnitt über einen sehr heterogenen Markt und ein Rückblick, keine Aussage über die künftige Entwicklung.
Warum ist Dubai günstiger als München oder Zürich?
Vor allem wegen der anhaltenden Bautätigkeit und des jungen Bestands. Wo laufend gebaut wird, entsteht weniger Knappheitspreis. Downtown Dubai liegt mit rund 8.100 EUR/m² allerdings durchaus auf dem Niveau guter deutscher Innenstadtlagen.
Welche laufenden Kosten kommen dazu?
Keine jährliche Grundsteuer und keine Kapitalertragsteuer auf die Immobilie. Dafür Service Charges je Quadratmeter, die es in dieser Höhe in Deutschland nicht gibt. Bei Hochhäusern mit umfangreicher Ausstattung sind sie der bestimmende Kostenfaktor.
Kann ich den Preis verhandeln?
Beim Wiederverkauf regelmäßig ja, abhängig von Marktlage und Verkaufsdruck. Bei Neubauprojekten ist der Listenpreis meist fixer; Verhandlungsspielraum liegt dort eher im Zahlungsplan als im Preis. Registrierte Vergleichsabschlüsse sind das wirksamste Argument in beiden Fällen.
Quellen
- Engel & Völkers — Durchschnittspreis pro sq ft nach Gebiet (Dubai) — abgerufen am 2026-07-27
- Sands of Wealth — Apartmentpreise Dubai, Neubau vs. Wiederverkauf — abgerufen am 2026-07-27
- Driven Properties — Durchschnittliche Hauspreise in Dubai 2026 — abgerufen am 2026-07-27
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