Off-plan: покупка до сдачи объекта
Off-plan — покупка объекта, которого ещё не существует. В Дубае это не ниша, а существенная часть рынка, и решение с иным профилем риска, чем покупка готовой квартиры.
Как это устроено
Покупатель приобретает помещение по проекту и платит частями в течение периода строительства. Платежи поступают на счёт escrow под государственным надзором, а средства высвобождаются застройщику по мере готовности объекта.
Это реальная защита: капитал не поступает в свободное распоряжение застройщика. Но она защищает от нецелевого использования средств, а не от потери времени.
| Район | Вторичный | Новостройки | Наценка | Доходность вторички | Доходность новостройки |
|---|---|---|---|---|---|
| Arabian Ranches 3 (Villen & Reihenhäuser) | 20 998 | 18 641 | -11,2 % | 4,8 % | 5,4 % |
| Mudon (Dubailand, Villen) | 18 698 | 16 977 | -9,2 % | 5,4 % | 5,9 % |
| The Valley by Emaar (Villen & Reihenhäuser) | 15 747 | 15 355 | -2,5 % | 4,9 % | 5,1 % |
| Sobha Hartland (MBR City) | 22 051 | 21 845 | -0,9 % | 6,3 % | 6,4 % |
| Dubai Water Canal (Al Wasl) | 32 276 | 32 302 | +0,1 % | 4,8 % | 4,8 % |
| Dubai Hills Estate (Wohnungen) | 25 211 | 25 971 | +3,0 % | 6,4 % | 6,2 % |
| Dubai Studio City | 14 958 | 16 036 | +7,2 % | 8,3 % | 7,8 % |
| Emaar South (Dubai South) | 16 278 | 17 594 | +8,1 % | 4,6 % | 4,3 % |
| Dubai Creek Harbour | 24 745 | 27 876 | +12,7 % | 5,9 % | 5,2 % |
| Al Furjan | 13 449 | 15 295 | +13,7 % | 6,9 % | 6,1 % |
| Wasl1 (Al Kifaf, Zabeel Park) | 20 739 | 23 633 | +14,0 % | 5,6 % | 4,9 % |
| Meydan One (Azizi Riviera) | 21 129 | 24 198 | +14,5 % | 6,9 % | 6,0 % |
| Downtown Jebel Ali (JAFZA) | 13 638 | 15 726 | +15,3 % | 8,5 % | 7,4 % |
| Jumeirah Village Circle (JVC) | 13 941 | 16 371 | +17,4 % | 7,7 % | 6,5 % |
| Living Legends (Dubailand) | 9 875 | 11 836 | +19,9 % | 8,3 % | 6,9 % |
| Dubai Harbour (Emaar Beachfront) | 38 371 | 46 285 | +20,6 % | 5,2 % | 4,3 % |
| Arjan (Dubailand) | 14 252 | 17 425 | +22,3 % | 7,7 % | 6,3 % |
| Dubai Science Park (Al Barsha South) | 14 509 | 17 758 | +22,4 % | 7,3 % | 5,9 % |
| Dubai Healthcare City Phase 2 (Al Jaddaf) | 18 584 | 22 819 | +22,8 % | 6,4 % | 5,2 % |
| Town Square Dubai (Nshama) | 14 144 | 17 526 | +23,9 % | 7,3 % | 5,9 % |
| City Walk | 28 778 | 35 704 | +24,1 % | 5,7 % | 4,6 % |
| Al Warsan 4 (International City) | 9 761 | 12 217 | +25,2 % | 8,6 % | 6,9 % |
| Jumeirah Village Triangle (JVT) | 13 070 | 17 710 | +35,5 % | 8,1 % | 6,0 % |
| DAMAC Hills (Akoya) | 14 009 | 19 160 | +36,8 % | 7,2 % | 5,3 % |
| Majan (Dubailand) | 10 705 | 14 786 | +38,1 % | 8,0 % | 5,8 % |
| Dubai South (Residential District) | 10 930 | 15 210 | +39,2 % | 7,3 % | 5,2 % |
| Downtown Dubai | 26 441 | 37 273 | +41,0 % | 5,7 % | 4,1 % |
| Discovery Gardens | 10 125 | 14 419 | +42,4 % | 8,6 % | 6,0 % |
| Business Bay | 19 402 | 28 023 | +44,4 % | 7,1 % | 4,9 % |
| Liwan (Dubailand) | 9 535 | 14 192 | +48,8 % | 8,1 % | 5,4 % |
| Dubai Marina | 19 403 | 28 969 | +49,3 % | 6,3 % | 4,2 % |
| Dubai Production City (IMPZ) | 9 983 | 15 521 | +55,5 % | 9,1 % | 5,9 % |
| Dubai Sports City | 9 820 | 15 549 | +58,3 % | 8,8 % | 5,6 % |
| Jumeirah Lakes Towers (JLT) | 15 061 | 24 844 | +65,0 % | 7,6 % | 4,6 % |
| Motor City | 11 572 | 19 467 | +68,2 % | 7,3 % | 4,4 % |
| Dubailand Residence Complex (DLRC) | 8 821 | 15 084 | +71,0 % | 8,7 % | 5,1 % |
| Meydan (Nad Al Sheba) | 15 872 | 27 411 | +72,7 % | 6,7 % | 3,9 % |
| International City Phase 1 | 6 812 | 12 144 | +78,3 % | 9,7 % | 5,5 % |
| Dubai Silicon Oasis (DSO) | 9 935 | 17 778 | +78,9 % | 8,3 % | 4,7 % |
| Palm Jumeirah | 27 720 | 57 186 | +106,3 % | 5,0 % | 2,4 % |
Медиана AED/м² в общем диапазоне площадей, последние четыре квартала. Обе колонки делят ОДНУ И ТУ ЖЕ аренду на соответствующую цену покупки — поэтому доходность падает там, где растёт наценка.
Источник: Dubai Land Department, дата обращения 26 августа 2026 г.. Наборы данных: Real Estate Transactions, Rent Contracts
Валовая доходность
Медианы за последние четыре квартала. Выбор района подставляет его медианы; любое поле можно изменить. Изменение площади пересчитывает цену и аренду из медианы за м².
При покупке на стадии строительства эти цифры описывают вторичный рынок: у строящегося дома аренды ещё нет, и до первой сдачи могут пройти годы.
Валовая доходность — не то, что доходит до счёта. Из неё вычитаются service charges, простой, повторная сдача и содержание, и сколько именно, решает конкретный дом, а не район. Мы не называем здесь цифру: честная существует только для отдельного объекта.
Источник: Dubai Land Department, дата обращения 26 августа 2026 г.. Наборы данных: Real Estate Transactions, Rent Contracts
За и против
За
- более низкая цена входа — новостройки в среднем на 20 процентов дороже за метр, чем вторичный рынок, однако в проектах на ранней стадии цены бывают заметно ниже готовой застройки сопоставимого класса
- рассрочка вместо полной суммы на старте
- современный технический стандарт без многолетнего износа
- выбор конкретного помещения в здании, а не того, что осталось
Против
- задержка: самая частая реальная проблема; каждый месяц сдвига означает месяц без арендного дохода при замороженном капитале
- отсутствие дохода на протяжении всего строительства
- то, что на визуализации, отличается от того, что строится: материалы, отделка, инженерия
- рыночный риск: условия к моменту сдачи могут отличаться от условий покупки
- перепродажа до сдачи бывает ограничена договором
Рассрочка говорит больше, чем буклет
Самый недооценённый показатель качества предложения.
График, привязанный к ходу строительства, распределяет риск честнее, чем тот, что забирает крупные суммы рано, по календарным датам. Сильный сдвиг платежей к началу в сочетании с заметной скидкой — это сигнал. Не автоматическая дисквалификация, но повод посмотреть внимательнее.
Второй вопрос: что действует при задержке? Если договор не даёт внятного ответа — это и есть ответ.
Off-plan или вторичный рынок
Честное сравнение зависит от цели.
Off-plan имеет смысл, когда горизонт длинный, капиталу не обязательно работать сразу, а график платежей соответствует вашей ликвидности.
Вторичный рынок имеет смысл, когда важен доход с первого дня, когда вы хотите увидеть то, что покупаете, и когда известная история расходов стоит дороже нового стандарта.
Для покупателя, ориентированного на аренду, два года без арендной платы часто дороже разницы в цене метра.
На что смотреть до решения
- История сдачи у застройщика: сколько проектов сдано и с каким отклонением от первоначальной даты
- Состояние ранних проектов: здание того же застройщика пятилетней-десятилетней давности говорит о качестве больше, чем шоурум
- Счёт escrow: какой регулируемый счёт принимает платежи и как высвобождение средств связано с ходом работ
- Положения о задержке: какие права и с какого момента
- Условия перепродажи до сдачи: с какого порога оплаты и на каких условиях
- Прогноз service charges: заявления до сдачи бывают оптимистичными
Вопрос по вашей ситуации?
Записаться на частную консультацию →Регистрация RERA · Обычно отвечаем в течение одного рабочего дня
Частые вопросы
Насколько безопасен off-plan в Дубае?
Счета escrow под надзором защищают капитал от нецелевого использования, а средства высвобождаются по мере строительства. От задержки и от изменения рыночных условий к моменту сдачи они не защищают.
Насколько дешевле, чем готовая квартира?
Единой ставки нет. Вторичный рынок в среднем на 20 процентов дешевле за метр, чем новостройки, но проекты на ранней стадии бывают оценены ниже сопоставимой готовой застройки. Разница — плата за замороженный капитал и риск сдачи, а не выгода сама по себе.
Что происходит при задержке проекта?
Зависит от договора. Escrow обеспечивает средства, а не срок. Какие права возникают и с какого момента, определяет конкретное положение, и его следует прочитать до подписания.
Можно ли перепродать до сдачи?
Обычно да, но на договорных условиях: часто только после достижения определённого порога оплаты и с согласия застройщика, с административным сбором.
Засчитывается ли off-plan для золотой визы?
Иногда принимается, но правила различаются по стадии и застройщику и в прошлом ужесточались. По конкретному проекту это надо подтвердить, прежде чем считать аргументом в пользу покупки.
Нужна ли ипотека для off-plan?
Обычно нет на стадии строительства — оплата идёт по графику. Финансирование иногда подключается при сдаче, на условиях, действующих тогда, а не сегодня.
Что проверяем мы
Прежде чем рекомендовать проект off-plan, мы сводим воедино историю сдачи застройщика, состояние и расходы его ранней застройки, структуру графика платежей и положения о задержке.
И прямо говорим, когда привлекательно выглядящее предложение этого не выдерживает.
Источники
- Sands of Wealth — цены на квартиры в Дубае, новостройки и вторичный рынок — дата обращения 2026-07-28
Регистрация RERA · Обычно отвечаем в течение одного рабочего дня