Off-plan: покупка до сдачи объекта
Off-plan — покупка объекта, которого ещё не существует. В Дубае это не ниша, а существенная часть рынка, и решение с иным профилем риска, чем покупка готовой квартиры.
Как это устроено
Покупатель приобретает помещение по проекту и платит частями в течение периода строительства. Платежи поступают на эскроу-счёт (escrow) под государственным надзором, а средства высвобождаются застройщику по мере готовности объекта.
Это реальная защита: капитал не поступает в свободное распоряжение застройщика. Но она защищает от нецелевого использования средств, а не от потери времени.
| Район | Вторичный AED/м² | Новостройки AED/м² | Наценка | Доходность вторички | Доходность новостройки |
|---|---|---|---|---|---|
| Dubai Water Canal (Al Wasl) | 31 881 | 29 603 | -7,1 % | 4,9 % | 5,3 % |
| Mudon (Dubailand) | 18 964 | 17 731 | -6,5 % | 5,2 % | 5,6 % |
| Arabian Ranches 3 | 19 746 | 18 785 | -4,9 % | 5,0 % | 5,3 % |
| Sobha Hartland (MBR City) | 21 534 | 21 560 | +0,1 % | 6,1 % | 6,1 % |
| The Valley by Emaar | 15 517 | 15 734 | +1,4 % | 4,9 % | 4,8 % |
| Dubai Hills Estate | 24 820 | 25 679 | +3,5 % | 6,1 % | 5,9 % |
| Dubai Studio City | 14 968 | 16 145 | +7,9 % | 8,1 % | 7,5 % |
| Meydan One (Azizi Riviera) | 21 655 | 24 162 | +11,6 % | 6,3 % | 5,7 % |
| Al Furjan | 13 523 | 15 102 | +11,7 % | 6,9 % | 6,2 % |
| Wasl1 (Al Kifaf, Zabeel Park) | 20 713 | 23 699 | +14,4 % | 5,4 % | 4,7 % |
| Dubai Creek Harbour | 24 714 | 28 320 | +14,6 % | 5,6 % | 4,9 % |
| Dubai Healthcare City Phase 2 (Al Jaddaf) | 19 174 | 22 438 | +17,0 % | 6,0 % | 5,2 % |
| Jumeirah Village Circle (JVC) | 13 803 | 16 332 | +18,3 % | 7,4 % | 6,2 % |
| Living Legends (Dubailand) | 10 325 | 12 455 | +20,6 % | 8,0 % | 6,6 % |
| Majan (Dubailand) | 12 327 | 14 892 | +20,8 % | 7,0 % | 5,8 % |
| Dubai Harbour (Emaar Beachfront) | 37 979 | 46 614 | +22,7 % | 4,8 % | 3,9 % |
| Arjan (Dubailand) | 14 360 | 17 799 | +23,9 % | 7,5 % | 6,0 % |
| City Walk | 28 795 | 35 894 | +24,7 % | 5,5 % | 4,4 % |
| Dubai Science Park (Al Barsha South) | 14 311 | 17 889 | +25,0 % | 7,2 % | 5,7 % |
| Al Warsan 4 (International City) | 10 250 | 12 828 | +25,2 % | 8,3 % | 6,6 % |
| Town Square Dubai (Nshama) | 14 180 | 18 091 | +27,6 % | 7,2 % | 5,7 % |
| Downtown Jebel Ali (JAFZA) | 14 260 | 18 469 | +29,5 % | 7,6 % | 5,9 % |
| Jumeirah Village Triangle (JVT) | 13 949 | 18 096 | +29,7 % | 7,6 % | 5,9 % |
| DAMAC Hills (Akoya) | 14 389 | 19 411 | +34,9 % | 7,2 % | 5,3 % |
| Dubai South (Residential District) | 11 403 | 15 463 | +35,6 % | 7,4 % | 5,5 % |
| Dubai Marina | 19 720 | 27 459 | +39,2 % | 5,9 % | 4,2 % |
| Business Bay | 19 666 | 27 614 | +40,4 % | 6,7 % | 4,8 % |
| Discovery Gardens | 10 145 | 14 435 | +42,3 % | 8,3 % | 5,8 % |
| Downtown Dubai | 25 969 | 40 402 | +55,6 % | 5,5 % | 3,5 % |
| Dubai Sports City | 9 944 | 15 542 | +56,3 % | 8,6 % | 5,5 % |
| Motor City | 11 680 | 18 297 | +56,7 % | 7,1 % | 4,5 % |
| Dubai Production City (IMPZ) | 9 790 | 15 428 | +57,6 % | 9,3 % | 5,9 % |
| Liwan (Dubailand) | 9 163 | 14 768 | +61,2 % | 8,4 % | 5,2 % |
| Jumeirah Lake Towers (JLT) | 14 883 | 24 527 | +64,8 % | 7,3 % | 4,5 % |
| Dubailand Residence Complex (DLRC) | 8 833 | 14 906 | +68,8 % | 8,6 % | 5,1 % |
| Dubai Silicon Oasis (DSO) | 10 171 | 17 509 | +72,1 % | 8,1 % | 4,7 % |
| International City Phase 1 | 6 801 | 12 269 | +80,4 % | 9,7 % | 5,4 % |
| Meydan (Nad Al Sheba) | 15 872 | 29 063 | +83,1 % | 6,7 % | 3,6 % |
| Palm Jumeirah | 27 620 | 57 921 | +109,7 % | 4,9 % | 2,3 % |
Медиана AED/м² в общем диапазоне площадей, последние четыре квартала. Обе колонки делят ОДНУ И ТУ ЖЕ аренду на соответствующую цену покупки — поэтому доходность падает там, где растёт наценка. Оранжевая отметка слева: новостройка не дороже вторичного рынка. Красная наценка: 50 % и более выше вторичного рынка.
Источник: Dubai Land Department, дата обращения 4 ноября 2026 г. Наборы данных: Real Estate Transactions, Rent Contracts
Валовая доходность
Медианы за последние четыре квартала, рассчитанные сразу по всему периоду и в диапазоне площадей, общем для продаж и аренды. Поэтому они могут отличаться от квартальных медиан в таблицах. Выбор района подставляет его медианы; любое поле можно изменить. Изменение площади пересчитывает цену и аренду из медианы за м².
При покупке на стадии строительства эти цифры описывают вторичный рынок: у строящегося дома аренды ещё нет, и до первой сдачи могут пройти годы.
Валовая доходность — не то, что доходит до счёта. Из неё вычитаются сервисные сборы (service charges), простой, повторная сдача и содержание, и сколько именно, решает конкретный дом, а не район. Какой итог останется после вычетов, мы не называем: честная цифра существует только для отдельного объекта.
Источник: Dubai Land Department, дата обращения 4 ноября 2026 г. Наборы данных: Real Estate Transactions, Rent Contracts
За и против
За
- иногда более низкая цена входа: в проектах на ранней стадии цена бывает ниже сопоставимой готовой застройки, но это не правило
- рассрочка вместо полной суммы на старте
- современный технический стандарт без многолетнего износа
- выбор конкретного помещения в здании, а не того, что осталось
Против
- задержка: самая частая реальная проблема; каждый месяц сдвига означает месяц без арендного дохода при замороженном капитале
- отсутствие дохода на протяжении всего строительства
- разница в цене: по таблице выше новостройка в большинстве районов дороже вторичного рынка за метр, а разброс между районами велик
- то, что на визуализации, отличается от того, что строится: материалы, отделка, инженерия
- рыночный риск: условия к моменту сдачи могут отличаться от условий покупки
- перепродажа до сдачи бывает ограничена договором
Рассрочка говорит больше, чем буклет
Самый недооценённый показатель качества предложения.
График, привязанный к ходу строительства, распределяет риск честнее, чем тот, что забирает крупные суммы рано, по календарным датам. Сильный сдвиг платежей к началу в сочетании с заметной скидкой — это сигнал. Не автоматическая дисквалификация, но повод посмотреть внимательнее.
Второй вопрос: что действует при задержке? Если договор не даёт внятного ответа — это и есть ответ.
Off-plan или вторичный рынок
Честное сравнение зависит от цели.
Off-plan имеет смысл, когда горизонт длинный, капиталу не обязательно работать сразу, а график платежей соответствует вашей ликвидности.
Вторичный рынок имеет смысл, когда важен доход с первого дня, когда вы хотите увидеть то, что покупаете, и когда известная история расходов стоит дороже нового стандарта.
Для покупателя, ориентированного на аренду, два года без арендной платы часто дороже разницы в цене метра.
На что смотреть до решения
- История сдачи у застройщика: сколько проектов сдано и с каким отклонением от первоначальной даты
- Состояние ранних проектов: здание того же застройщика пятилетней-десятилетней давности говорит о качестве больше, чем шоурум
- Эскроу-счёт: какой регулируемый счёт принимает платежи и как высвобождение средств связано с ходом работ
- Положения о задержке: какие права и с какого момента
- Условия перепродажи до сдачи: с какого порога оплаты и на каких условиях
- Прогноз сервисных сборов (service charges): заявления до сдачи бывают оптимистичными
Вопрос по вашей ситуации?
Записаться на консультацию →Зарегистрированы в RERA · Обычно отвечаем в течение одного рабочего дня
Частые вопросы
Насколько безопасен off-plan в Дубае?
Эскроу-счета под надзором защищают капитал от нецелевого использования, а средства высвобождаются по мере строительства. От задержки и от изменения рыночных условий к моменту сдачи они не защищают.
Насколько дешевле, чем готовая квартира?
Единой ставки нет. По данным таблицы выше, цена новостройки за метр в большинстве районов выше, чем на вторичном рынке, и лишь в немногих — ниже; проекты на ранней стадии при этом бывают оценены ниже сопоставимой готовой застройки. Разница — плата за замороженный капитал и риск сдачи, а не выгода сама по себе.
Что происходит при задержке проекта?
Зависит от договора. Эскроу обеспечивает средства, а не срок. Какие права возникают и с какого момента, определяет конкретное положение, и его следует прочитать до подписания.
Можно ли перепродать до сдачи?
Обычно да, но на договорных условиях: часто только после достижения определённого порога оплаты и с согласия застройщика, с административным сбором.
Засчитывается ли off-plan для золотой визы?
Иногда принимается, но правила различаются по стадии и застройщику и в прошлом ужесточались. По конкретному проекту это надо подтвердить, прежде чем считать аргументом в пользу покупки.
Нужна ли ипотека для off-plan?
Обычно нет на стадии строительства — оплата идёт по графику. Финансирование иногда подключается при сдаче, на условиях, действующих тогда, а не сегодня.
Что проверяем мы
Прежде чем рекомендовать проект off-plan, мы сводим воедино историю сдачи застройщика, состояние и расходы его ранней застройки, структуру графика платежей и положения о задержке.
И прямо говорим, когда привлекательно выглядящее предложение этого не выдерживает.
Источники
- Dubai Land Department — Real Estate Transactions — дата обращения
- Dubai Land Department — Rent Contracts — дата обращения
- Sands of Wealth — цены на квартиры в Дубае, новостройки и вторичный рынок — дата обращения