الشراء على الخارطة في دبي
الشراء على الخارطة يعني شراء عقار لم يوجد بعد. وهو في دبي ليس استثناءً بل جزء كبير من السوق، وقرار بملف مخاطر مختلف عن شراء وحدة جاهزة.
كيف يعمل
يشتري المشتري وحدة على المخطط ويدفع أقساطًا موزّعة على مدة البناء. وتصل الدفعات إلى حساب ضمان خاضع لإشراف حكومي، وتُفرَج الأموال للمطوّر مع تقدّم الإنجاز.
هذه حماية حقيقية: فرأس المال لا يدخل في تصرّف المطوّر الحر. لكنها تحمي من إساءة استخدام الأموال، لا من ضياع الوقت.
| المنطقة | إعادة بيع | على الخارطة | الفارق | عائد إعادة البيع | عائد على الخارطة |
|---|---|---|---|---|---|
| Arabian Ranches 3 (Villen & Reihenhäuser) | 20,998 | 18,641 | -11.2 % | 4.8 % | 5.4 % |
| Mudon (Dubailand, Villen) | 18,698 | 16,977 | -9.2 % | 5.4 % | 5.9 % |
| The Valley by Emaar (Villen & Reihenhäuser) | 15,747 | 15,355 | -2.5 % | 4.9 % | 5.1 % |
| Sobha Hartland (MBR City) | 22,051 | 21,845 | -0.9 % | 6.3 % | 6.4 % |
| Dubai Water Canal (Al Wasl) | 32,276 | 32,302 | +0.1 % | 4.8 % | 4.8 % |
| Dubai Hills Estate (Wohnungen) | 25,211 | 25,971 | +3.0 % | 6.4 % | 6.2 % |
| Dubai Studio City | 14,958 | 16,036 | +7.2 % | 8.3 % | 7.8 % |
| Emaar South (Dubai South) | 16,278 | 17,594 | +8.1 % | 4.6 % | 4.3 % |
| Dubai Creek Harbour | 24,745 | 27,876 | +12.7 % | 5.9 % | 5.2 % |
| Al Furjan | 13,449 | 15,295 | +13.7 % | 6.9 % | 6.1 % |
| Wasl1 (Al Kifaf, Zabeel Park) | 20,739 | 23,633 | +14.0 % | 5.6 % | 4.9 % |
| Meydan One (Azizi Riviera) | 21,129 | 24,198 | +14.5 % | 6.9 % | 6.0 % |
| Downtown Jebel Ali (JAFZA) | 13,638 | 15,726 | +15.3 % | 8.5 % | 7.4 % |
| Jumeirah Village Circle (JVC) | 13,941 | 16,371 | +17.4 % | 7.7 % | 6.5 % |
| Living Legends (Dubailand) | 9,875 | 11,836 | +19.9 % | 8.3 % | 6.9 % |
| Dubai Harbour (Emaar Beachfront) | 38,371 | 46,285 | +20.6 % | 5.2 % | 4.3 % |
| Arjan (Dubailand) | 14,252 | 17,425 | +22.3 % | 7.7 % | 6.3 % |
| Dubai Science Park (Al Barsha South) | 14,509 | 17,758 | +22.4 % | 7.3 % | 5.9 % |
| Dubai Healthcare City Phase 2 (Al Jaddaf) | 18,584 | 22,819 | +22.8 % | 6.4 % | 5.2 % |
| Town Square Dubai (Nshama) | 14,144 | 17,526 | +23.9 % | 7.3 % | 5.9 % |
| City Walk | 28,778 | 35,704 | +24.1 % | 5.7 % | 4.6 % |
| Al Warsan 4 (International City) | 9,761 | 12,217 | +25.2 % | 8.6 % | 6.9 % |
| Jumeirah Village Triangle (JVT) | 13,070 | 17,710 | +35.5 % | 8.1 % | 6.0 % |
| DAMAC Hills (Akoya) | 14,009 | 19,160 | +36.8 % | 7.2 % | 5.3 % |
| Majan (Dubailand) | 10,705 | 14,786 | +38.1 % | 8.0 % | 5.8 % |
| Dubai South (Residential District) | 10,930 | 15,210 | +39.2 % | 7.3 % | 5.2 % |
| Downtown Dubai | 26,441 | 37,273 | +41.0 % | 5.7 % | 4.1 % |
| Discovery Gardens | 10,125 | 14,419 | +42.4 % | 8.6 % | 6.0 % |
| Business Bay | 19,402 | 28,023 | +44.4 % | 7.1 % | 4.9 % |
| Liwan (Dubailand) | 9,535 | 14,192 | +48.8 % | 8.1 % | 5.4 % |
| Dubai Marina | 19,403 | 28,969 | +49.3 % | 6.3 % | 4.2 % |
| Dubai Production City (IMPZ) | 9,983 | 15,521 | +55.5 % | 9.1 % | 5.9 % |
| Dubai Sports City | 9,820 | 15,549 | +58.3 % | 8.8 % | 5.6 % |
| Jumeirah Lakes Towers (JLT) | 15,061 | 24,844 | +65.0 % | 7.6 % | 4.6 % |
| Motor City | 11,572 | 19,467 | +68.2 % | 7.3 % | 4.4 % |
| Dubailand Residence Complex (DLRC) | 8,821 | 15,084 | +71.0 % | 8.7 % | 5.1 % |
| Meydan (Nad Al Sheba) | 15,872 | 27,411 | +72.7 % | 6.7 % | 3.9 % |
| International City Phase 1 | 6,812 | 12,144 | +78.3 % | 9.7 % | 5.5 % |
| Dubai Silicon Oasis (DSO) | 9,935 | 17,778 | +78.9 % | 8.3 % | 4.7 % |
| Palm Jumeirah | 27,720 | 57,186 | +106.3 % | 5.0 % | 2.4 % |
الوسيط بالدرهم/م² ضمن نطاق المساحة المشترك، آخر أربعة أرباع. يقسم العمودان الإيجار نفسه على سعر الشراء المقابل، ولذلك ينخفض العائد حيث يرتفع الفارق.
المصدر: Dubai Land Department، تاريخ الاطلاع 26 أغسطس 2026. مجموعات البيانات: Real Estate Transactions, Rent Contracts
العائد الإجمالي
وسطاء الأرباع الأربعة الأخيرة. اختيار منطقة يُدخل وسيطها، ويمكن تعديل كل حقل. تغيير المساحة يعيد حساب السعر والإيجار من الوسيط لكل متر مربع.
في الشراء على الخارطة تصف هذه الأرقام سوق إعادة البيع: المبنى قيد الإنشاء لا إيجار له بعد، وقد يبعد أول تأجير سنوات.
الإجمالي ليس ما يصل إلى الحساب. تُخصم منه رسوم الخدمات وفترات الشغور وإعادة التأجير والصيانة، ومقدارها يحدده المبنى نفسه لا المنطقة. لا نذكر رقماً لذلك، لأن الرقم الصادق لا يوجد إلا لكل عقار على حدة.
المصدر: Dubai Land Department، تاريخ الاطلاع 26 أغسطس 2026. مجموعات البيانات: Real Estate Transactions, Rent Contracts
له وعليه
له
- سعر دخول أدنى — المشاريع الجديدة أغلى في المتوسط بنحو 20 بالمئة للمتر من السوق الثانوي، لكن المشاريع في مراحلها المبكّرة تُسعَّر غالبًا دون البناء الجاهز المماثل
- توزيع الدفعات على الزمن دون رأس المال كاملًا عند البداية
- مواصفات فنية حديثة بلا تآكل متراكم
- اختيار الوحدة داخل المبنى، لا ما تبقّى منه
عليه
- التأخير: المشكلة الفعلية الأكثر شيوعًا؛ وكل شهر انزياح هو شهر بلا إيجار مع رأس مال مجمَّد
- غياب الدخل طوال مدة البناء
- ما تُظهره الصورة التخيّلية يختلف عمّا يُبنى: في المواد والتشطيبات والتجهيزات
- مخاطرة السوق: قد تختلف الظروف عند التسليم عنها عند الشراء
- إعادة البيع قبل التسليم مقيَّدة تعاقديًا في الغالب
جدول الدفعات يقول أكثر من الكتيّب
هو المؤشّر الأكثر إهمالًا على جودة العرض.
الجدول المرتبط بـتقدّم الإنجاز يوزّع المخاطرة بإنصاف أكبر من جدول يسحب مبالغ كبيرة مبكّرًا وفق تواريخ تقويمية. وترحيل قسم كبير من الدفعات إلى البداية مع خصم لافت إشارة تستحق النظر. لا استبعادًا تلقائيًا، لكنه سبب لتدقيق أعمق.
والسؤال الثاني: ماذا يسري عند التأخير؟ فإذا لم يقدّم العقد إجابة واضحة، فتلك هي الإجابة.
على الخارطة أم من السوق الثانوي
المقارنة المنصفة تتوقّف على الهدف.
الشراء على الخارطة منطقي حين يكون الأفق طويلًا، ولا يحتاج رأس المال إلى العمل فورًا، ويوافق جدول الدفعات سيولتك.
السوق الثانوي منطقي حين يهمّ الدخل من اليوم الأول، وحين تريد أن ترى ما تشتريه، وحين يكون سجلّ التكاليف المعروف أثمن من المواصفات الحديثة.
وبالنسبة إلى مشترٍ يستهدف الإيجار، غالبًا ما تكلّف سنتان بلا إيجار أكثر من فارق سعر المتر.
ما يُنظر فيه قبل القرار
- سجلّ تسليم المطوّر: كم مشروعًا سُلِّم، وبأي انزياح عن التاريخ الأصلي
- حالة المشاريع الأقدم: مبنى للمطوّر نفسه عمره خمس إلى عشر سنوات يقول عن الجودة أكثر من شقة نموذجية
- حساب الضمان: أي حساب منظَّم يستقبل الدفعات، وكيف يرتبط الإفراج بتقدّم الإنجاز
- بنود التأخير: أي حقوق، ومن أي لحظة
- شروط إعادة البيع قبل التسليم: من أي نسبة سداد وبأي ضوابط
- رسوم الخدمات المتوقّعة: التقديرات قبل التسليم كثيرًا ما تكون متفائلة
أسئلة متكرّرة
هل الشراء على الخارطة في دبي آمن؟
حسابات الضمان الخاضعة للإشراف تحمي رأس المال من إساءة الاستخدام، وتُفرَج الأموال مع تقدّم البناء. لكنها لا تحمي من التأخير ولا من تغيّر ظروف السوق حتى التسليم.
كم يبلغ الخصم مقابل وحدة جاهزة؟
لا توجد نسبة واحدة. السوق الثانوي أرخص في المتوسط بنحو 20 بالمئة للمتر من المشاريع الجديدة، لكن المشاريع المبكّرة تُسعَّر أحيانًا دون البناء الجاهز المماثل. والفارق تعويض عن رأس مال مجمَّد وعن مخاطرة التسليم، لا فرصة بحد ذاته.
ماذا يحدث عند تأخّر المشروع؟
يتوقّف على العقد. فحساب الضمان يؤمّن الأموال لا الموعد. وأي حقوق تنشأ ومن أي لحظة يحدّده بند بعينه، وهذا البند يُقرأ قبل التوقيع.
هل يمكنني إعادة البيع قبل التسليم؟
غالبًا نعم، لكن بشروط العقد: كثيرًا ما يكون ذلك بعد بلوغ نسبة سداد معيّنة وبموافقة المطوّر، مقابل رسم إداري.
هل يُحتسب الشراء على الخارطة للإقامة الذهبية؟
قد يُقبل، لكن الشروط تختلف بحسب المرحلة والمطوّر وقد شُدِّدت في الماضي. والمحتسب حينئذٍ رأس المال المدفوع فعليًا. يجب تأكيد ذلك لكل مشروع قبل جعله حجّة للشراء.
هل يلزم تمويل للشراء على الخارطة؟
عادةً لا أثناء البناء، إذ يُدفع وفق الجدول. وقد يُستخدَم التمويل عند التسليم، بشروط ذلك الوقت لا شروط اليوم.
ما ندقّقه
قبل التوصية بمشروع على الخارطة نجمع سجلّ تسليم المطوّر، وحالة بنائه القائم وتكاليف تشغيله، وبنية جدول الدفعات، وبنود التأخير.
ونقول صراحةً متى لا يصمد عرض جذّاب المظهر أمام هذا التدقيق.
المصادر
- Sands of Wealth — أسعار الشقق في دبي، الجديد والثانوي — تاريخ الاطلاع 2026-07-28