Acheter sur plan à Dubaï
L’off-plan désigne l’achat d’un bien qui n’existe pas encore. L’équivalent local de la VEFA. À Dubaï, ce n’est pas une niche mais une part substantielle du marché, et une décision au profil de risque différent de l’achat d’un bien achevé.
Le mécanisme
L’acquéreur achète un lot sur plan et paie par échéances réparties sur la durée du chantier. Les versements arrivent sur un compte séquestre placé sous supervision publique, et les fonds sont libérés au promoteur au fur et à mesure de l’avancement.
C’est une protection réelle : le capital n’entre pas dans la libre disposition du promoteur. Mais elle protège d’un détournement de fonds, pas d’une perte de temps.
| Quartier | Revente AED/m² | Sur plan AED/m² | Surcoût | Rendement revente | Rendement sur plan |
|---|---|---|---|---|---|
| Dubai Water Canal (Al Wasl) | 31 881 | 29 603 | -7,1 % | 4,9 % | 5,3 % |
| Mudon (Dubailand) | 18 964 | 17 731 | -6,5 % | 5,2 % | 5,6 % |
| Arabian Ranches 3 | 19 746 | 18 785 | -4,9 % | 5,0 % | 5,3 % |
| Sobha Hartland (MBR City) | 21 534 | 21 560 | +0,1 % | 6,1 % | 6,1 % |
| The Valley by Emaar | 15 517 | 15 734 | +1,4 % | 4,9 % | 4,8 % |
| Dubai Hills Estate | 24 820 | 25 679 | +3,5 % | 6,1 % | 5,9 % |
| Dubai Studio City | 14 968 | 16 145 | +7,9 % | 8,1 % | 7,5 % |
| Meydan One (Azizi Riviera) | 21 655 | 24 162 | +11,6 % | 6,3 % | 5,7 % |
| Al Furjan | 13 523 | 15 102 | +11,7 % | 6,9 % | 6,2 % |
| Wasl1 (Al Kifaf, Zabeel Park) | 20 713 | 23 699 | +14,4 % | 5,4 % | 4,7 % |
| Dubai Creek Harbour | 24 714 | 28 320 | +14,6 % | 5,6 % | 4,9 % |
| Dubai Healthcare City Phase 2 (Al Jaddaf) | 19 174 | 22 438 | +17,0 % | 6,0 % | 5,2 % |
| Jumeirah Village Circle (JVC) | 13 803 | 16 332 | +18,3 % | 7,4 % | 6,2 % |
| Living Legends (Dubailand) | 10 325 | 12 455 | +20,6 % | 8,0 % | 6,6 % |
| Majan (Dubailand) | 12 327 | 14 892 | +20,8 % | 7,0 % | 5,8 % |
| Dubai Harbour (Emaar Beachfront) | 37 979 | 46 614 | +22,7 % | 4,8 % | 3,9 % |
| Arjan (Dubailand) | 14 360 | 17 799 | +23,9 % | 7,5 % | 6,0 % |
| City Walk | 28 795 | 35 894 | +24,7 % | 5,5 % | 4,4 % |
| Dubai Science Park (Al Barsha South) | 14 311 | 17 889 | +25,0 % | 7,2 % | 5,7 % |
| Al Warsan 4 (International City) | 10 250 | 12 828 | +25,2 % | 8,3 % | 6,6 % |
| Town Square Dubai (Nshama) | 14 180 | 18 091 | +27,6 % | 7,2 % | 5,7 % |
| Downtown Jebel Ali (JAFZA) | 14 260 | 18 469 | +29,5 % | 7,6 % | 5,9 % |
| Jumeirah Village Triangle (JVT) | 13 949 | 18 096 | +29,7 % | 7,6 % | 5,9 % |
| DAMAC Hills (Akoya) | 14 389 | 19 411 | +34,9 % | 7,2 % | 5,3 % |
| Dubai South (Residential District) | 11 403 | 15 463 | +35,6 % | 7,4 % | 5,5 % |
| Dubai Marina | 19 720 | 27 459 | +39,2 % | 5,9 % | 4,2 % |
| Business Bay | 19 666 | 27 614 | +40,4 % | 6,7 % | 4,8 % |
| Discovery Gardens | 10 145 | 14 435 | +42,3 % | 8,3 % | 5,8 % |
| Downtown Dubai | 25 969 | 40 402 | +55,6 % | 5,5 % | 3,5 % |
| Dubai Sports City | 9 944 | 15 542 | +56,3 % | 8,6 % | 5,5 % |
| Motor City | 11 680 | 18 297 | +56,7 % | 7,1 % | 4,5 % |
| Dubai Production City (IMPZ) | 9 790 | 15 428 | +57,6 % | 9,3 % | 5,9 % |
| Liwan (Dubailand) | 9 163 | 14 768 | +61,2 % | 8,4 % | 5,2 % |
| Jumeirah Lake Towers (JLT) | 14 883 | 24 527 | +64,8 % | 7,3 % | 4,5 % |
| Dubailand Residence Complex (DLRC) | 8 833 | 14 906 | +68,8 % | 8,6 % | 5,1 % |
| Dubai Silicon Oasis (DSO) | 10 171 | 17 509 | +72,1 % | 8,1 % | 4,7 % |
| International City Phase 1 | 6 801 | 12 269 | +80,4 % | 9,7 % | 5,4 % |
| Meydan (Nad Al Sheba) | 15 872 | 29 063 | +83,1 % | 6,7 % | 3,6 % |
| Palm Jumeirah | 27 620 | 57 921 | +109,7 % | 4,9 % | 2,3 % |
Médiane AED/m² dans la plage de surface commune, quatre derniers trimestres. Les deux colonnes divisent le MÊME loyer par le prix correspondant : le rendement baisse donc là où le surcoût augmente. Barre orange : sur plan au prix de la revente ou en dessous. Surcoût en rouge : 50 % ou plus au-dessus de la revente.
Source : Dubai Land Department, consulté le 4 novembre 2026. Jeux de données : Real Estate Transactions, Rent Contracts
Rendement brut
Médianes des quatre derniers trimestres, calculées sur l’ensemble de la période et sur la plage de surface commune aux ventes et aux loyers. Elles peuvent donc différer des médianes trimestrielles des tableaux. Choisir un quartier charge ses médianes ; chaque champ reste modifiable. Modifier la surface recalcule prix et loyer à partir de la médiane au m².
Pour un achat sur plan, ces chiffres décrivent le marché de la revente : un immeuble en construction n’a pas encore de loyer, et sa première location peut être dans plusieurs années.
Le brut n’est pas ce qui arrive sur le compte. Les charges de copropriété (service charges), la vacance locative, la remise en location et l’entretien s’en déduisent, et leur poids dépend de l’immeuble, pas du quartier. Nous n’avançons aucun chiffre à ce sujet : un chiffre honnête n’existe qu’au cas par cas.
Source : Dubai Land Department, consulté le 4 novembre 2026. Jeux de données : Real Estate Transactions, Rent Contracts
Pour et contre
Pour
- dans certains quartiers seulement, un prix au mètre inférieur à celui de la revente (voir le tableau) ; c’est l’exception, pas la règle
- versements étalés, sans mobiliser tout le capital au départ
- standard technique récent, sans usure accumulée
- choix du lot dans l’immeuble, plutôt que ce qui reste
Contre
- le retard : le problème réel le plus fréquent ; chaque mois de décalage est un mois sans loyer avec un capital immobilisé
- aucun revenu pendant toute la durée du chantier
- en moyenne, un prix au mètre supérieur d’environ 20 % à celui de l’ancien, avec un écart très variable d’un quartier à l’autre (voir le tableau)
- ce que montre l’image de synthèse diffère de ce qui se construit : matériaux, finitions, équipements techniques
- risque de marché : les conditions à la livraison peuvent différer de celles de l’achat
- la revente avant livraison est souvent encadrée par le contrat
L’échéancier en dit plus que la brochure
C’est l’indicateur de qualité le plus négligé.
Un échéancier adossé à l’avancement des travaux répartit le risque plus équitablement que celui qui prélève de grosses sommes tôt, sur des dates de calendrier. Un fort report des versements vers le début, combiné à une remise marquée, est un signal. Pas une disqualification automatique, mais une raison de regarder de plus près.
Deuxième question : que prévoit le contrat en cas de retard ? Si le contrat n’y répond pas clairement, c’est déjà une réponse.
Off-plan ou ancien
La comparaison honnête dépend de l’objectif.
L’off-plan a du sens lorsque l’horizon est long, que le capital n’a pas besoin de travailler tout de suite et que l’échéancier correspond à votre trésorerie.
L’ancien a du sens lorsque le revenu compte dès le premier jour, que vous voulez voir ce que vous achetez et qu’un historique de charges connu vaut davantage qu’un standard récent.
Pour un acquéreur orienté location, deux ans sans loyer coûtent souvent plus que l’écart de prix au mètre.
À examiner avant de décider
- L’historique de livraison du promoteur : combien de programmes livrés, avec quel décalage sur la date initiale
- L’état des programmes anciens : un immeuble du même promoteur livré il y a cinq à dix ans en dit plus sur la qualité qu’un appartement témoin
- Le compte séquestre : quel compte réglementé reçoit les versements et comment leur libération suit l’avancement
- Les clauses de retard : quels droits, à partir de quand
- Les conditions de revente avant livraison : à partir de quel pourcentage versé et selon quelles modalités
- Les charges de copropriété prévisionnelles (service charges) : les annonces avant livraison sont souvent optimistes
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Questions fréquentes
L’off-plan à Dubaï est-il sûr ?
Les comptes séquestre sous supervision protègent le capital d’un détournement, et les fonds sont libérés au rythme du chantier. Ils ne protègent ni du retard ni d’une évolution du marché d’ici la livraison.
Quelle est la décote par rapport à un bien achevé ?
Il n’y a pas de taux unique. En moyenne, le neuf coûte environ 20 % de plus au mètre que l’ancien, et le tableau ci-dessus montre que l’écart varie fortement d’un quartier à l’autre : dans certains, le prix sur plan se situe sous celui de la revente. L’écart rémunère le capital immobilisé et le risque de livraison ; ce n’est pas une aubaine en soi.
Que se passe-t-il si le programme prend du retard ?
Cela dépend du contrat. Le séquestre garantit les fonds, pas le délai. Les droits dont vous disposez et à partir de quand relèvent d’une clause précise, et cette clause se lit avant la signature.
Puis-je revendre avant la livraison ?
Généralement oui, mais aux conditions du contrat : souvent après un pourcentage versé donné et avec l’accord du promoteur, moyennant des frais administratifs.
L’off-plan compte‑t‑il pour le Golden Visa ?
Il est parfois accepté, mais les règles varient selon la phase et le promoteur et ont été resserrées par le passé. Ce sont alors les fonds propres effectivement versés qui comptent. À confirmer projet par projet avant d’en faire un argument d’achat.
Faut-il un financement pour un achat sur plan ?
Généralement pas pendant le chantier : les paiements suivent l’échéancier. Un financement intervient parfois à la livraison, aux conditions en vigueur à ce moment-là, non à celles d’aujourd’hui.
Ce que nous vérifions
Avant de recommander un programme sur plan, nous rassemblons l’historique de livraison du promoteur, l’état et les charges de son parc ancien, la structure de l’échéancier et les clauses de retard.
Et nous disons clairement lorsqu’une offre séduisante ne tient pas cet examen.
Sources
- Dubai Land Department — Real Estate Transactions — consulté le
- Dubai Land Department — Rent Contracts — consulté le
- Sands of Wealth — prix des appartements à Dubaï, neuf et ancien — consulté le