Acheter sur plan à Dubaï
L’off-plan désigne l’achat d’un bien qui n’existe pas encore. L’équivalent local de la VEFA. À Dubaï, ce n’est pas une niche mais une part substantielle du marché, et une décision au profil de risque différent de l’achat d’un bien achevé.
Le mécanisme
L’acquéreur achète un lot sur plan et paie par échéances réparties sur la durée du chantier. Les versements arrivent sur un compte séquestre placé sous supervision publique, et les fonds sont libérés au promoteur au fur et à mesure de l’avancement.
C’est une protection réelle : le capital n’entre pas dans la libre disposition du promoteur. Mais elle protège d’un détournement de fonds, pas d’une perte de temps.
| Quartier | Revente | Sur plan | Surcoût | Rendement revente | Rendement sur plan |
|---|---|---|---|---|---|
| Arabian Ranches 3 (Villen & Reihenhäuser) | 20 998 | 18 641 | -11,2 % | 4,8 % | 5,4 % |
| Mudon (Dubailand, Villen) | 18 698 | 16 977 | -9,2 % | 5,4 % | 5,9 % |
| The Valley by Emaar (Villen & Reihenhäuser) | 15 747 | 15 355 | -2,5 % | 4,9 % | 5,1 % |
| Sobha Hartland (MBR City) | 22 051 | 21 845 | -0,9 % | 6,3 % | 6,4 % |
| Dubai Water Canal (Al Wasl) | 32 276 | 32 302 | +0,1 % | 4,8 % | 4,8 % |
| Dubai Hills Estate (Wohnungen) | 25 211 | 25 971 | +3,0 % | 6,4 % | 6,2 % |
| Dubai Studio City | 14 958 | 16 036 | +7,2 % | 8,3 % | 7,8 % |
| Emaar South (Dubai South) | 16 278 | 17 594 | +8,1 % | 4,6 % | 4,3 % |
| Dubai Creek Harbour | 24 745 | 27 876 | +12,7 % | 5,9 % | 5,2 % |
| Al Furjan | 13 449 | 15 295 | +13,7 % | 6,9 % | 6,1 % |
| Wasl1 (Al Kifaf, Zabeel Park) | 20 739 | 23 633 | +14,0 % | 5,6 % | 4,9 % |
| Meydan One (Azizi Riviera) | 21 129 | 24 198 | +14,5 % | 6,9 % | 6,0 % |
| Downtown Jebel Ali (JAFZA) | 13 638 | 15 726 | +15,3 % | 8,5 % | 7,4 % |
| Jumeirah Village Circle (JVC) | 13 941 | 16 371 | +17,4 % | 7,7 % | 6,5 % |
| Living Legends (Dubailand) | 9 875 | 11 836 | +19,9 % | 8,3 % | 6,9 % |
| Dubai Harbour (Emaar Beachfront) | 38 371 | 46 285 | +20,6 % | 5,2 % | 4,3 % |
| Arjan (Dubailand) | 14 252 | 17 425 | +22,3 % | 7,7 % | 6,3 % |
| Dubai Science Park (Al Barsha South) | 14 509 | 17 758 | +22,4 % | 7,3 % | 5,9 % |
| Dubai Healthcare City Phase 2 (Al Jaddaf) | 18 584 | 22 819 | +22,8 % | 6,4 % | 5,2 % |
| Town Square Dubai (Nshama) | 14 144 | 17 526 | +23,9 % | 7,3 % | 5,9 % |
| City Walk | 28 778 | 35 704 | +24,1 % | 5,7 % | 4,6 % |
| Al Warsan 4 (International City) | 9 761 | 12 217 | +25,2 % | 8,6 % | 6,9 % |
| Jumeirah Village Triangle (JVT) | 13 070 | 17 710 | +35,5 % | 8,1 % | 6,0 % |
| DAMAC Hills (Akoya) | 14 009 | 19 160 | +36,8 % | 7,2 % | 5,3 % |
| Majan (Dubailand) | 10 705 | 14 786 | +38,1 % | 8,0 % | 5,8 % |
| Dubai South (Residential District) | 10 930 | 15 210 | +39,2 % | 7,3 % | 5,2 % |
| Downtown Dubai | 26 441 | 37 273 | +41,0 % | 5,7 % | 4,1 % |
| Discovery Gardens | 10 125 | 14 419 | +42,4 % | 8,6 % | 6,0 % |
| Business Bay | 19 402 | 28 023 | +44,4 % | 7,1 % | 4,9 % |
| Liwan (Dubailand) | 9 535 | 14 192 | +48,8 % | 8,1 % | 5,4 % |
| Dubai Marina | 19 403 | 28 969 | +49,3 % | 6,3 % | 4,2 % |
| Dubai Production City (IMPZ) | 9 983 | 15 521 | +55,5 % | 9,1 % | 5,9 % |
| Dubai Sports City | 9 820 | 15 549 | +58,3 % | 8,8 % | 5,6 % |
| Jumeirah Lakes Towers (JLT) | 15 061 | 24 844 | +65,0 % | 7,6 % | 4,6 % |
| Motor City | 11 572 | 19 467 | +68,2 % | 7,3 % | 4,4 % |
| Dubailand Residence Complex (DLRC) | 8 821 | 15 084 | +71,0 % | 8,7 % | 5,1 % |
| Meydan (Nad Al Sheba) | 15 872 | 27 411 | +72,7 % | 6,7 % | 3,9 % |
| International City Phase 1 | 6 812 | 12 144 | +78,3 % | 9,7 % | 5,5 % |
| Dubai Silicon Oasis (DSO) | 9 935 | 17 778 | +78,9 % | 8,3 % | 4,7 % |
| Palm Jumeirah | 27 720 | 57 186 | +106,3 % | 5,0 % | 2,4 % |
Médiane AED/m² dans la plage de surface commune, quatre derniers trimestres. Les deux colonnes divisent le MÊME loyer par le prix correspondant : le rendement baisse donc là où le surcoût augmente.
Source : Dubai Land Department, consulté le 26 août 2026. Jeux de données : Real Estate Transactions, Rent Contracts
Rendement brut
Médianes des quatre derniers trimestres. Choisir un quartier charge ses médianes ; chaque champ reste modifiable. Modifier la surface recalcule prix et loyer à partir de la médiane au m².
Pour un achat sur plan, ces chiffres décrivent le marché de la revente : un immeuble en construction n’a pas encore de loyer, et sa première location peut être dans plusieurs années.
Le brut n’est pas ce qui arrive sur le compte. Service charges, vacance, relocation et entretien s’en déduisent, et leur poids dépend de l’immeuble, pas du quartier. Nous n’avançons aucun chiffre à ce sujet : un chiffre honnête n’existe qu’au cas par cas.
Source : Dubai Land Department, consulté le 26 août 2026. Jeux de données : Real Estate Transactions, Rent Contracts
Pour et contre
Pour
- prix d’entrée plus bas — le neuf coûte en moyenne 20 % de plus au mètre que l’ancien, mais les programmes en phase précoce sont souvent valorisés nettement sous le bâti achevé comparable
- versements étalés, sans mobiliser tout le capital au départ
- standard technique récent, sans usure accumulée
- choix du lot dans l’immeuble, plutôt que ce qui reste
Contre
- le retard: le problème réel le plus fréquent ; chaque mois de décalage est un mois sans loyer avec un capital immobilisé
- aucun revenu pendant toute la durée du chantier
- ce que montre l’image de synthèse diffère de ce qui se construit : matériaux, finitions, équipements techniques
- risque de marché : les conditions à la livraison peuvent différer de celles de l’achat
- la revente avant livraison est souvent encadrée par le contrat
L’échéancier en dit plus que la brochure
C’est l’indicateur de qualité le plus négligé.
Un échéancier adossé à l’avancement des travaux répartit le risque plus équitablement que celui qui prélève de grosses sommes tôt, sur des dates de calendrier. Un fort report des versements vers le début, combiné à une remise marquée, est un signal. Pas une disqualification automatique, mais une raison de regarder de plus près.
Deuxième question : que prévoit le contrat en cas de retard ? Si le contrat n’y répond pas clairement, c’est déjà une réponse.
Off-plan ou ancien
La comparaison honnête dépend de l’objectif.
L’off-plan a du sens lorsque l’horizon est long, que le capital n’a pas besoin de travailler tout de suite et que l’échéancier correspond à votre trésorerie.
L’ancien a du sens lorsque le revenu compte dès le premier jour, que vous voulez voir ce que vous achetez et qu’un historique de charges connu vaut davantage qu’un standard récent.
Pour un acquéreur orienté location, deux ans sans loyer coûtent souvent plus que l’écart de prix au mètre.
À examiner avant de décider
- L’historique de livraison du promoteur: combien de programmes livrés, avec quel décalage sur la date initiale
- L’état des programmes anciens: un immeuble du même promoteur livré il y a cinq à dix ans en dit plus sur la qualité qu’un appartement témoin
- Le compte séquestre: quel compte réglementé reçoit les versements et comment leur libération suit l’avancement
- Les clauses de retard: quels droits, à partir de quand
- Les conditions de revente avant livraison: à partir de quel pourcentage versé et selon quelles modalités
- Les service charges prévisionnelles: les annonces avant livraison sont souvent optimistes
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Questions fréquentes
L’off-plan à Dubaï est-il sûr ?
Les comptes séquestre sous supervision protègent le capital d’un détournement, et les fonds sont libérés au rythme du chantier. Ils ne protègent ni du retard ni d’une évolution du marché d’ici la livraison.
Quelle est la décote par rapport à un bien achevé ?
Il n’y a pas de taux unique. L’ancien coûte en moyenne 20 % de moins au mètre que le neuf, mais les programmes en phase précoce sont parfois valorisés sous le bâti achevé comparable. L’écart rémunère le capital immobilisé et le risque de livraison ; ce n’est pas une aubaine en soi.
Que se passe-t-il si le programme prend du retard ?
Cela dépend du contrat. Le séquestre garantit les fonds, pas le délai. Les droits dont vous disposez et à partir de quand relèvent d’une clause précise, et cette clause se lit avant la signature.
Puis-je revendre avant la livraison ?
Généralement oui, mais aux conditions du contrat : souvent après un pourcentage versé donné et avec l’accord du promoteur, moyennant des frais administratifs.
L’off-plan compte-t-il pour le Golden Visa ?
Il est parfois accepté, mais les règles varient selon la phase et le promoteur et ont été resserrées par le passé. Ce sont alors les fonds propres effectivement versés qui comptent. À confirmer projet par projet avant d’en faire un argument d’achat.
Faut-il un financement pour un achat sur plan ?
Généralement pas pendant le chantier : les paiements suivent l’échéancier. Un financement intervient parfois à la livraison, aux conditions en vigueur à ce moment-là, non à celles d’aujourd’hui.
Ce que nous vérifions
Avant de recommander un programme sur plan, nous rassemblons l’historique de livraison du promoteur, l’état et les charges de son parc ancien, la structure de l’échéancier et les clauses de retard.
Et nous disons clairement lorsqu’une offre séduisante ne tient pas cet examen.
Sources
- Sands of Wealth — prix des appartements à Dubaï, neuf et ancien — consulté le 2026-07-28
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