Vendre une maison en Espagne : la retenue de 3 % et ce qui suit

Vendre une maison en Espagne quand on n’y est pas résident fiscal déclenche une retenue et deux impôts : l’acquéreur retient 3 % du prix et les verse directement à l’administration fiscale espagnole, à titre d’acompte sur l’impôt de plus-value du vendeur. S’y ajoutent cet impôt de plus-value lui-même et la plusvalía municipale, taxe communale sur l’accroissement de valeur du terrain. Le montant qui arrive sur le compte du vendeur le jour de la signature n’est donc pas le prix convenu.

Vendre est administrativement plus simple qu’acheter. Il y a moins à instruire, puisque vous savez ce que vous détenez. Ce que la vente fait en revanche, c’est immobiliser de l’argent, et il faut du temps avant qu’un éventuel excédent revienne. Qui a besoin du produit de la vente pour une acquisition ailleurs doit le savoir avant d’enchaîner deux opérations.

La retenue de 3 % sur le prix

Lorsqu’un non-résident vend un bien espagnol, l’acquéreur est légalement tenu de retenir 3 % du prix et de les verser à l’administration fiscale espagnole, au moyen du modèle 211. Le vendeur ne touche pas cette somme le jour de l’acte.

Ce n’est ni une pénalité ni des frais. C’est un acompte sur l’impôt de plus-value dû par le vendeur. Deux situations en découlent. Si l’impôt réellement dû est inférieur à la retenue, le vendeur demande le remboursement de la différence par le modèle 210. S’il est supérieur, le solde reste à payer.

Trois choses se passent mal à ce sujet.

Le remboursement prend du temps. Comptez des mois plutôt que des semaines, et davantage s’il y a quelque chose à clarifier.

Le remboursement suppose un dossier propre. Chaque année où vous n’avez pas déposé la déclaration annuelle des non-résidents rend l’opération plus difficile. Ces petites déclarations qui paraissent inutiles pendant la détention sont exactement ce qu’il faut avoir en ordre à la fin ; leur mécanique est détaillée dans notre guide sur la fiscalité d’une résidence secondaire en Espagne.

Elle s’applique aussi en cas de perte. Si vous vendez à perte, l’acquéreur retient malgré tout 3 %, et vous en demandez ensuite l’intégralité en remboursement. La retenue tient au prix, pas au gain.

Un vendeur qui compte sur la totalité du prix le jour de la signature se trompe donc dans sa trésorerie. C’est l’erreur de planification la plus fréquente que nous voyons.

Ce que le vendeur paie en plus

L’impôt sur la plus-value (impuesto sobre la renta de no residentes) porte sur l’écart entre la valeur d’acquisition et la valeur de cession, corrigé des frais et impôts justifiés de part et d’autre. Sont en principe déductibles les frais et impôts d’acquisition acquittés à l’époque, dont les frais de notaire, le registre et l’impôt de transmission payé à l’achat, ainsi que les travaux d’amélioration justifiés, à condition d’avoir les factures. C’est la raison de tenir un classeur dès le premier jour : des travaux sans facture sont fiscalement des travaux qui n’ont pas eu lieu. Le détail de ces frais d’entrée figure dans notre guide des frais d’achat immobilier en Espagne.

La plusvalía municipale (IIVTNU), taxe communale assise sur l’accroissement de valeur du seul terrain, fixée par la commune où se trouve le bien et normalement à la charge du vendeur. Elle existe même lorsque le prix de vente est modeste, mais depuis la réforme de 2021, un vendeur qui démontre l’absence de plus-value réelle peut échapper à l’imposition.

La commission d’agence, en Espagne habituellement à la charge du vendeur et incluse dans le prix affiché.

Votre propre avocat, et un gestor pour le suivi administratif.

Les charges courantes jusqu’au transfert : IBI, charges de copropriété et énergie sont proratisées, et l’acquéreur voudra un certificat d’absence d’arriérés.

La plusvalía : deux modes de calcul depuis 2021

La plusvalía taxe la hausse de valeur du terrain entre l’achat et la vente, et elle a profondément changé ces dernières années.

Le Tribunal constitutionnel espagnol a déclaré en 2021 inconstitutionnel le mode de calcul utilisé jusque-là. Le législateur a répondu par un système où deux méthodes coexistent.

La méthode objective, fondée sur la valeur cadastrale du terrain et le nombre d’années de détention.

La méthode réelle, fondée sur la différence effective entre prix d’achat et prix de vente pour la part du terrain.

Le contribuable peut retenir la plus favorable. Et le Tribunal avait déjà jugé qu’aucune imposition n’est due lorsqu’il n’y a pas eu de hausse de valeur. Ce que cela implique en pratique : l’acte d’achat et l’acte de vente doivent tous deux être produits pour démontrer la seconde méthode. En cas de vente à perte ou de faible plus-value, l’écart entre les deux méthodes est souvent le plus gros poste du décompte. La mairie ne calcule pas d’office la variante la plus avantageuse.

Ce qui change d’une région à l’autre

La mécanique décrite jusqu’ici vaut partout en Espagne. Ce qui varie tient à l’échelon communal : la plusvalía est une taxe de la commune, son règlement se lit donc commune par commune, et un montant relevé dans l’une ne vaut pas pour la voisine. Voici ce que les deux marchés que nous couvrons ont de particulier.

• Andalousie (Marbella) : Marbella, Estepona, Benahavís, Mijas et Fuengirola fixent chacune son règlement de plusvalía. Un bien exploité en location de courte durée doit en outre présenter son numéro d’enregistrement au registre du tourisme andalou. Les divergences entre le bâti et l’inscription au registre sont plus fréquentes à Marbella qu’ailleurs, du fait de l’histoire urbanistique de la commune ; le guide acheter une maison à Marbella décrit ce marché.
• Baléares (Majorque) : le certificat d’efficacité énergétique, exigé partout en Espagne pour commercialiser un bien, relève du Govern de les Illes Balears. Le marché insulaire est décrit dans le guide acheter une maison à Majorque.

Ce qui est réellement dû au titre de la plusvalía se confirme donc auprès de la commune où se situe le bien, jamais par analogie avec une commune voisine. Les vérifications registrales, elles, sont les mêmes des deux côtés de l’opération et dans les deux régions. Les autres guides pays figurent dans notre espace guides Espagne.

Ce qui doit être prêt avant la première visite

C’est ici qu’une vente devient rapide ou lente, et cela dépend entièrement de vous.

• Nota simple actualisée du registre foncier
• Acte d’acquisition (escritura) et justificatif des frais et impôts payés à l’achat
• Certificat de première occupation et permis de construire, ou cédula d’habitabilité là où la commune l’exige, avec la concordance entre le bâti, l’autorisation et l’inscription
• Certificat de performance énergétique en cours de validité, légalement exigé pour commercialiser
• Statuts, deux derniers procès-verbaux et certificat d’arriérés de la copropriété
• Dernier avis d’IBI avec son justificatif de paiement, et les factures d’énergie de la dernière année
• Factures des travaux réalisés depuis l’achat, pour le calcul de la plus-value

Un acquéreur bien conseillé demandera tout cela de toute façon, ainsi que la pièce régionale citée plus haut. La différence est de le fournir en un jour ou en six semaines, et en six semaines il trouve une autre maison. Le certificat énergétique et la cédula sont les pièces qui manquent le plus souvent, et celles qui prennent le plus de temps à obtenir.

Quand le bâti ne correspond pas aux papiers

Une extension jamais déclarée, un sous-sol aménagé, un auvent, une piscine ou une annexe construite sans permis, une surface qui diverge de la description au registre : les écarts entre le bâti et les papiers prennent des formes très diverses.

Pour la vente ce n’est pas une impasse. Mais l’écart réduit le nombre d’acheteurs, complique le financement bancaire de l’acquéreur et se négocie toujours au détriment du vendeur. Des procédures existent pour régulariser une situation existante auprès de la commune et au registre ; elles coûtent du temps et parfois de l’argent.

C’est donc quelque chose que vous voulez découvrir vous-même, et non l’avocat de l’acquéreur. Découvert en semaine un, c’est une tâche. Découvert en semaine six, après une offre, c’est une négociation de prix que vous perdez. Nous vérifions la situation registrale et urbanistique avant la mise en vente, pas au moment de l’offre, pour que le produit net annoncé dès la première conversation soit le bon.

Et le côté français

La convention fiscale franco-espagnole du 10 octobre 1995 attribue le droit d’imposer la plus-value immobilière à l’État où se situe le bien, donc à l’Espagne. La plus-value reste néanmoins à déclarer en France si vous y êtes résident fiscal, et le mécanisme conventionnel détermine la façon dont l’impôt espagnol y est pris en compte. Le détail figure dans notre guide de la convention fiscale France–Espagne.

S’y ajoutent le cas échéant des prélèvements sociaux, dont le traitement dépend de votre affiliation à un régime de sécurité sociale d’un autre État de l’UE. C’est un point technique réel, à faire chiffrer plutôt qu’à supposer, et c’est là qu’un conseil fiscal des deux côtés vaut son prix. Nous ne le remplaçons pas.

Notez enfin que la vente modifie votre assiette IFI de l’année : le bien en sort, le produit y entre sous une autre forme. Et si vous êtes résident fiscal espagnol, le tableau change, y compris pour la retenue de 3 %. Cette différence vaut d’être chiffrée avant de fixer une date de vente.

Quand vous ne pouvez pas être présent

Deux situations retardent le plus souvent les ventes espagnoles conduites depuis la France, et les deux se règlent à l’avance.

La procuration. Signer chez le notaire suppose d’être présent, ou d’avoir donné une procuration notariée (poder notarial) à quelqu’un sur place. Elle peut être reçue par un notaire espagnol, ou établie en France avec apostille et traduction assermentée, ce qui prend des semaines. La faire établir lors d’un séjour déjà prévu fait gagner des mois plus tard.

Le bien est encore au nom d’un défunt. Si la vente intervient dans le cadre d’une succession, celle-ci doit d’abord être réglée, la déclaration déposée et le bien inscrit au nom des héritiers. La vente ne vient qu’ensuite. Les héritiers le découvrent souvent quand un acquéreur est déjà là, et la procédure s’immobilise pendant des mois : voir les droits de succession en Espagne.

Plusieurs propriétaires. Chaque indivisaire signe, chacun a besoin d’un numéro NIE, et la retenue de 3 % s’applique à chacun au prorata. En cas de divorce ou de succession à plusieurs héritiers, c’est la première question à traiter, pas la dernière.

Questions fréquentes

Qu’est-ce que la retenue de 3 % en Espagne ?

Lorsqu’un non-résident vend, l’acquéreur doit retenir 3 % du prix et les verser à l’administration fiscale espagnole au moyen du modèle 211, à titre d’acompte sur l’impôt de plus-value du vendeur. Ce ne sont pas des frais mais une avance : si l’impôt réellement dû est inférieur, la différence est remboursée sur demande, par le modèle 210.

Récupère-t-on les 3 % en cas de vente à perte ?

En principe l’intégralité, mais il faut la demander et cela prend du temps. La retenue tient au prix et non au gain : elle s’applique donc même quand la vente se solde par une perte. Comptez des mois plutôt que des semaines pour le remboursement, davantage si votre dossier espagnol comporte des déclarations annuelles manquantes.

Quels frais sont déductibles de la plus-value ?

En principe les frais et impôts d’acquisition acquittés à l’époque, notaire et registre compris, ainsi que les travaux d’amélioration justifiés. À condition d’avoir les factures : sans facture, des travaux ne comptent pas fiscalement. C’est l’argument le plus solide pour tenir un classeur dès le jour de l’achat plutôt que de le reconstituer avant la vente.

Comment la plusvalía se calcule-t-elle depuis 2021 ?

Deux méthodes coexistent depuis la décision du Tribunal constitutionnel : une méthode objective fondée sur la valeur cadastrale du terrain et les années de détention, et une méthode réelle fondée sur l’écart effectif entre prix d’achat et prix de vente pour la part du terrain. Vous pouvez retenir la plus favorable, mais la mairie ne le fait pas d’office.

Puis-je vendre sans me déplacer en Espagne ?

Oui, avec une procuration notariée donnée à quelqu’un sur place. Elle peut être reçue par un notaire espagnol, ou établie en France avec apostille et traduction assermentée, ce qui prend des semaines. Mieux vaut la faire établir lors d’un séjour déjà prévu que dans l’urgence, une fois la date de signature fixée par l’acquéreur.

Peut-on vendre un bien reçu en héritage tout de suite ?

Non. La succession doit d’abord être réglée, la déclaration de succession déposée et le bien inscrit au nom des héritiers. La vente ne vient qu’ensuite. Les héritiers le découvrent souvent quand un acquéreur est déjà là, et la procédure s’immobilise alors pendant des mois.