عقارات دبي: ما تقوله الأرقام
تعرض هذه الصفحة ما يمكن إسناده عن سوق دبي، وتسمّي المواضع التي يغيب فيها الإسناد. ونحدّثها كل ربع سنة.
البيانات حتى يونيو 2026.
الأرقام الأساسية
| المؤشّر | القيمة | حتى |
|---|---|---|
| متوسط السوق | 1,916 درهم/قدم² ≈ 20,600 درهم/م² | يونيو 2026 |
| الشقق | 1,969 درهم/قدم² ≈ 21,200 درهم/م² | يونيو 2026 |
| المشاريع الجديدة | ≈ 22,000 درهم/م² | 2026 |
| السوق الثانوي | ≈ 18,400 درهم/م² | 2026 |
| السعر المعتاد للشقة | 1.3 مليون درهم ≈ 354 ألف دولار | 2026 |
| التغيّر عن العام السابق | +10 إلى 12% | 2026 |
بحسب المنطقة:
| المنطقة | درهم/م² | مقابل المتوسط |
|---|---|---|
| وسط مدينة دبي | 32,400 | +57% |
| الخليج التجاري | 27,400 | +33% |
| مرسى دبي | 22,200 | +8% |
| متوسط السوق | 20,600 | — |
أرقام الجدولين أعلاه من تقارير سوق مجمّعة (المصادر في آخر الصفحة). أما الجدول التالي فمن الصفقات وعقود الإيجار المسجَّلة لدى دائرة الأراضي والأملاك في الربع الأخير، ولوحدات سكنية قائمة فقط. لذلك تختلف أرقامه عن الجدولين السابقين حتى للمنطقة نفسها، لأن أساس الحساب مختلف.
| المنطقة | الشراء درهم/م² | الإيجار درهم/م²/سنة | العائد الإجمالي |
|---|---|---|---|
| قرية جميرا الدائرية (JVC) | 13,038 | 958 | 7.3% |
| Jumeirah Lake Towers (JLT) | 14,866 | 1,073 | 7.2% |
| الخليج التجاري | 18,920 | 1,229 | 6.5% |
| مرسى دبي | 20,258 | 1,092 | 5.4% |
| Dubai Creek Harbour | 24,062 | 1,304 | 5.4% |
| نخلة جميرا | 25,108 | 1,334 | 5.3% |
| وسط مدينة دبي | 25,329 | 1,341 | 5.3% |
القيم الوسيطة للربع الثالث 2026، للوحدات السكنية القائمة فقط. العائد قبل رسوم الخدمات والشواغر والإدارة.
المصدر: دائرة الأراضي والأملاك في دبي (Dubai Land Department)، تاريخ الاطلاع 4 نوفمبر 2026. مجموعات البيانات: Real Estate Transactions, Rent Contracts
تعتمد الحاسبة أدناه على القيم الوسيطة للأرباع الأربعة الأخيرة، فقد تختلف نتيجتها قليلًا عن جدول الربع الأخير أعلاه.
العائد الإجمالي
القيم الوسيطة للأرباع الأربعة الأخيرة، محسوبة معاً وضمن نطاق المساحة المشترك بين البيع والإيجار، ولذلك قد تختلف عن القيم الوسيطة لكل ربع في الجداول. اختيار منطقة يُدخل قيمتها الوسيطة، ويمكن تعديل كل حقل. تغيير المساحة يعيد حساب السعر والإيجار من القيمة الوسيطة لكل متر مربع.
الإجمالي ليس ما يصل إلى الحساب. تُخصم منه رسوم الخدمات وفترات الشغور وإعادة التأجير والصيانة، ومقدارها يحدده المبنى نفسه لا المنطقة. لا نذكر رقماً لذلك، لأن الرقم الصادق لا يوجد إلا لكل عقار على حدة.
المصدر: دائرة الأراضي والأملاك في دبي (Dubai Land Department)، تاريخ الاطلاع 4 نوفمبر 2026. مجموعات البيانات: Real Estate Transactions, Rent Contracts
كيف تُقرأ هذه الأرقام
الارتفاع بنسبة 10 إلى 12 بالمئة هو الرقم الأكثر تداولًا عن هذا السوق والأكثر سوء فهم. ثلاثة تحفّظات:
هو متوسط لسوق شديد التباين. فقد تباعدت المناطق وأنواع العقارات تباعدًا كبيرًا. ومتوسط المنطقة لا يصف أي عقار بعينه.
هو بيانات بأثر رجعي. وإسقاطه على المستقبل افتراض لا توقّع. ونحن لا نفعل ذلك.
السوق يعمل بدورات. فقد مرّت دبي بأطوار صعود وهبوط واضحة. والأفق القصير يحمل مخاطرة التوقيت أيًّا كانت نتيجة العام المنصرم.
تباعد المشاريع الجديدة عن السوق الثانوي
يبلغ الفارق نحو 20 بالمئة. وليس ذلك حكمًا على الجودة بل سعر منتجَين مختلفين: المشروع الجديد يعني جدول دفعات على مدة البناء، والسوق الثانوي وحدة صالحة للاستعمال فورًا.
والفارق نفسه معلومة عن السوق. فاتّساعه يشير إلى عرض جديد وفير، وضيقه يشير إلى شحّ في البناء القائم.
ما لا نستطيع ذكره بمسؤولية
نذكره صراحةً، أمانةً:
عن الشغور. لا تتوافر لدينا نسبة شغور حالية موثوقة للسوق ككل من مصدر مدقَّق، فلا نذكر أي رقم. والأرقام المتداولة تأتي كثيرًا من تحليلات مفردة بلا منهجية معلنة.
عن الأشهر المقبلة. التوقّعات وفيرة. وهي افتراضات، ولا نقدّمها بوصفها بيانات سوق.
عن «الانهيار» و«الفقاعة». الكلمتان مطلوبتان في البحث، فتُلبّى بسخاء. وعلى البيانات المتاحة لدينا لا دليل على أيٍّ منهما. كما لا دليل على استمرار مضمون للارتفاع.
أي المصادر تصمد
ترتيب ينفع في بحثكم الخاص أيضًا:
1. الصفقات المسجَّلة لدى دائرة الأراضي والأملاك. المصدر الملزم الوحيد. يُظهر ما دُفع فعلًا لا ما يُطلب.
2. تقارير بيوت الاستشارات المعروفة. منهجيتها شفافة عادةً، لكنها تُنشر متأخّرة.
3. تحليلات الشركات العقارية. مفيدة لمعرفة رتبة المقدار. مع تذكّر أن الناشر له مصلحة في كيفية تصوير السوق.
4. متوسطات المنصّات. تعرض أسعارًا مطلوبة لا صفقات. وهي غير صالحة لقرار شراء.
وأرقام هذه الصفحة تنتمي في معظمها إلى الفئة الثالثة، عدا جدول العائد والحاسبة فهما من الفئة الأولى، لكن بقيم وسيطة لمنطقة كاملة لا لمبنى بعينه. نقول ذلك صراحةً، والمصادر مذكورة أدناه. أما لقرارات الشراء الفعلية فنستخدم الفئة الأولى.
ما يعنيه ذلك للقرار
بيانات السوق تجيب عن سؤال «أين يقف السوق». وهي لا تجيب عن سؤال «هل يستحق هذا العقار سعره». ولهذا الأخير تهمّ الصفقات المسجَّلة في المبنى نفسه والفترة نفسها، وسجلّ رسوم الخدمات، وسجلّ تأجير الوحدة.
فقد يرتفع السوق 11 بالمئة بينما يفقد برج بعينه من قيمته. وحدوث الأمرين معًا طبيعي تمامًا.
أسئلة متكرّرة
كيف تغيّرت أسعار العقارات في دبي؟
في أحدث قراءة كانت الأسعار السكنية أعلى بنحو 10 إلى 12 بالمئة عن العام السابق. وهذا متوسط بأثر رجعي لسوق متباين، ولا يقول شيئًا عمّا سيأتي.
هل توجد فقاعة عقارية في دبي؟
لا يمكن الإجابة بنعم أو لا. ما يمكن إسناده: نشاط بناء مكثّف، وطلب دولي مستمر، ودورات واضحة في الماضي. واستخلاص توقّع من ذلك افتراض.
كم نسبة الشغور في دبي؟
لا تتوافر لدينا نسبة حالية موثوقة من مصدر مدقَّق، فلا نذكر أي رقم. ولمبنى بعينه يكون سجلّ التأجير أدلّ على أي حال من نسبة عامة.
أين أجد بيانات رسمية؟
لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، التي تسجّل الصفقات. وهي المصدر الوحيد الذي يعكس الأسعار المدفوعة فعلًا.
متى تُحدَّث هذه الصفحة؟
كل ربع سنة. والتاريخ مذكور في الأعلى وفي بيان التحديث. وإن كنتم تستعدّون لاتخاذ قرار، تواصلوا معنا: نستخرج الصفقات المقارنة الحالية لعقاركم تحديدًا.
المصادر
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي (Dubai Land Department) — Real Estate Transactions — تاريخ الاطلاع
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي (Dubai Land Department) — Rent Contracts — تاريخ الاطلاع
- Engel & Völkers — متوسط السعر للقدم المربّع في دبي — تاريخ الاطلاع
- Sands of Wealth — أسعار الشقق في دبي، الجديد والثانوي — تاريخ الاطلاع
- Driven Properties — متوسط أسعار المساكن في دبي 2026 — تاريخ الاطلاع