Gastos de compra de vivienda en Mallorca: la escala balear

Los gastos de compra de vivienda en Mallorca dependen de dos cosas: de si compra a un particular o a un promotor, y de la escala que fija Baleares, que es progresiva por tramos. Lo que funciona igual en toda España, es decir las partidas fijas, el reparto entre comprador y vendedor y el calendario de pagos, está en la guía nacional de gastos de compra de vivienda. Esta página se ocupa de lo que cambia en la isla.

Segunda mano: el ITP balear

Si compra a un particular paga ITP, el impuesto de transmisiones. Lo fija el Govern balear, no el Estado, y es progresivo por tramos: el tipo efectivo depende del precio y no coincide ni con el mínimo ni con el máximo de la escala.

Esa estructura tiene dos consecuencias para quien presupuesta. La primera es que un porcentaje oído de una compra ajena no le sirve, porque probablemente esa compra estaba en otro tramo. La segunda es que la diferencia entre un piso y una finca de precio alto no es proporcional: el tipo efectivo sube con el precio, de modo que en la parte alta del mercado el impuesto pesa más de lo que sugiere una regla fija.

Es el importe que más pesa en el total, y el que más se calcula mal. Está desarrollado en el ITP en Baleares.

Obra nueva: IVA estatal y AJD balear

Si compra a promotor no hay ITP. En su lugar:

IVA sobre el precio, al tipo estatal de vivienda. Este no lo decide Baleares.

AJD, Actos Jurídicos Documentados, sobre la escritura, al tipo que fija Baleares.

La suma en obra nueva suele situarse en un orden parecido al del ITP de una segunda mano de precio medio, aunque ambas se separan en los extremos de la escala. Por eso la comparación entre una promoción y una reventa equivalente no se resuelve mirando solo el precio. Lo que distingue a una compra sobre plano en la isla está en obra nueva en Mallorca.

Sobre la cifra que da la calculadora

En estas guías no escribimos tipos impositivos en el texto. Un tipo que fija una comunidad autónoma y se revisa cada pocos años queda desfasado el día que cambia, sin que el lector pueda advertirlo.

Una calculadora no puede seguir esa regla: tiene que calcular. Por eso aquí se cumple de otra forma. Cada tipo que utiliza está en un único punto del código, lleva la fecha de su última revisión, y esa fecha aparece junto al resultado. Un tipo desfasado queda así a la vista, en lugar de oculto.

Eso convierte la cifra en una referencia sólida para presupuestar, no en asesoramiento. Antes de firmar, hágala confirmar para su inmueble concreto.

Y una limitación importante: la calculadora aplica la escala balear. Si compra en la península, el resultado no le sirve, porque el ITP lo fija cada comunidad autónoma.

Una banda para presupuestar en la isla

Antes de tener un inmueble concreto, un rango habitual para planificar una compra en Baleares es de en torno al diez a trece por ciento por encima del precio, impuestos y honorarios incluidos.

Trátelo como una banda para fijar el presupuesto de búsqueda, no como un presupuesto. Dónde caiga usted dentro de ella depende del tramo de precio, de si es obra nueva o segunda mano y de lo que pacte con su abogado. Con un inmueble concreto el número se calcula exacto, y debería calcularse antes de firmar nada.

Lo que no cambia por comprar en Mallorca

Notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y abogado se rigen aquí por las mismas reglas que en el resto del país, igual que el reparto entre comprador y vendedor y el calendario de pagos. Lo que conviene retener para presupuestar en la isla es que esas partidas se aportan aparte y en efectivo, además de la entrada. Cómo se calcula cada una, quién la asume y qué cambia si hay hipoteca está en la guía nacional de gastos de compra.

Sobre qué se calcula: precio o valor de referencia

El ITP se calcula sobre el mayor de los dos importes. Si el valor de referencia que el Catastro asigna al inmueble supera el precio pactado, el impuesto se liquida sobre ese valor, no sobre lo que usted negoció.

Consúltelo antes de hacer una oferta e introdúzcalo en la calculadora si es el más alto. Cómo se determina, y qué hacer cuando no encaja con el estado real del inmueble, está en la guía del valor de referencia del Catastro.

Y después

Los costes no terminan en la notaría. El IBI se paga cada año al ayuntamiento, en la mayoría de promociones hay gastos de comunidad, y si no reside en España aparecen obligaciones de declaración anuales aunque el inmueble no produzca ingresos.

Un inmueble de nuestra cartera para hacer el cálculo: la finca junto al golf de Capdepera — 114 m² en 2.200 m², reformada en 2023, 849.000 €. Sobre ese precio, la banda del diez al trece por ciento indica el orden de magnitud que hay que reservar aparte, porque estos gastos no se financian.

Si todavía está en la fase de búsqueda, el recorrido completo de una compra en la isla está en comprar casa en Mallorca.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en Mallorca además del precio?

Un rango habitual para planificar es del diez al trece por ciento sobre el precio: ITP, o IVA más AJD en obra nueva, más notaría, Registro y abogado. La cifra exacta depende del tramo de precio y del régimen aplicable, porque la escala balear es progresiva por tramos.

¿Pago IVA o ITP?

IVA más AJD si compra a promotor; ITP si compra a un particular. Nunca los dos. El ITP y el AJD los fija el Govern balear; el IVA, el Estado. Del vendedor depende, por tanto, la partida más alta de su presupuesto.

¿Existe una calculadora de gastos de compra para Baleares?

La de esta página lo es: aplica la escala balear por tramos y distingue segunda mano de obra nueva. Para la península no sirve, porque cada comunidad autónoma fija su propio ITP. Cada tipo que utiliza lleva la fecha de su última revisión junto al resultado.

¿Se calcula sobre el precio o sobre el valor de referencia?

Sobre el mayor de los dos. Si el valor de referencia del Catastro supera el precio pactado, el ITP se calcula sobre él. Consúltelo antes de hacer una oferta e introdúzcalo en la calculadora si es el más alto, porque cambia lo que realmente le cuesta la operación.

¿Por qué algunos importes aparecen como horquilla?

Notaría, Registro y gestoría se rigen por aranceles oficiales que dependen del precio y de la complejidad de la escritura: por eso una horquilla y no una cifra exacta. Una cifra única ahí sería precisión aparente.