Vastgoed in Dubai: wat de cijfers zeggen
Deze pagina zet op een rij wat over de Dubaise vastgoedmarkt te onderbouwen valt, en benoemt open waar de onderbouwing ontbreekt. We werken haar elk kwartaal bij.
Gegevens per juli 2026 voor de makelaarscijfers. De tabel en het rekenmodel hieronder gebruiken gegevens van het Dubai Land Department; de datum van raadpleging staat telkens bij de bron.
Wat te onderbouwen valt
Het prijsniveau. Het marktgemiddelde ligt rond 20.600 AED/m². Een appartement kost doorgaans zo’n 1,3 miljoen AED, ongeveer 325.000 euro. Tussen nieuwbouw en bestaande bouw zit ongeveer 20 procent verschil, in het voordeel van bestaand.
Het verschil tussen wijken. Volgens de gemiddelden van Engel & Völkers voor appartementenwijken ligt Downtown Dubai (32.400 AED/m²) circa 57 procent boven het marktgemiddelde, Business Bay (27.400) 33 procent en Dubai Marina (22.200) 8 procent. „Dubai” is dus niet één markt. De tabel hieronder rust op een andere bron, de medianen van geregistreerde verkopen bij het Dubai Land Department, en toont daarom andere waarden per wijk.
Het verloop van het afgelopen jaar. Bij de laatste meting lagen de prijzen in de orde van 10 tot 12 procent boven het jaar ervoor.
Het registratiesysteem. Elke overdracht wordt vastgelegd bij het Dubai Land Department en de werkelijk betaalde prijzen staan in de registers. Dat is een mate van transparantie die veel markten niet kennen.
| Wijk | Aankoop AED/m² | Huur AED/m²/jaar | Brutorendement |
|---|---|---|---|
| Jumeirah Village Circle (JVC) | 13.038 | 958 | 7,3% |
| Jumeirah Lake Towers (JLT) | 14.866 | 1.073 | 7,2% |
| Business Bay | 18.920 | 1.229 | 6,5% |
| Dubai Marina | 20.258 | 1.092 | 5,4% |
| Dubai Creek Harbour | 24.062 | 1.304 | 5,4% |
| Palm Jumeirah | 25.108 | 1.334 | 5,3% |
| Downtown Dubai | 25.329 | 1.341 | 5,3% |
Medianen voor Q3 2026, alleen bestaande woningen. Rendement vóór service charges, leegstand en beheer.
Bron: Dubai Land Department, geraadpleegd op 4 november 2026. Datasets: Real Estate Transactions, Rent Contracts
Het rekenmodel hieronder gebruikt dezelfde gegevens van het Dubai Land Department, maar rekent met de medianen van de laatste vier kwartalen, terwijl de tabel het laatste kwartaal toont. Voor dezelfde wijk kunnen de rendementen daarom verschillen.
Brutorendement
Medianen van de laatste vier kwartalen, samen berekend en binnen de gemeenschappelijke oppervlaktebandbreedte van koop en huur. Ze kunnen daarom afwijken van de kwartaalmedianen in de tabellen. Een wijk kiezen vult de mediaan in; elk veld is aan te passen. Een gewijzigd oppervlak herberekent prijs en huur uit de mediaan per m².
Bruto is niet wat op de rekening staat. Service charges, leegstand, herverhuur en onderhoud gaan eraf, en hoeveel hangt af van het gebouw, niet van de wijk. Wij noemen daar geen getal voor, omdat een eerlijk getal alleen per woning bestaat.
Bron: Dubai Land Department, geraadpleegd op 4 november 2026. Datasets: Real Estate Transactions, Rent Contracts
Wat niet te onderbouwen valt
De prijs van volgend jaar. De stijging van vorig jaar doortrekken naar de toekomst is een aanname, geen voorspelling. De markt van Dubai heeft in beide richtingen uitgesproken cycli gekend.
De vraag „is er een zeepbel”. Het eerlijke antwoord is dat niemand het weet. Het aanbod groeit voortdurend; de vraag ook. Welke van de twee sneller gaat, blijkt pas achteraf.
De kwaliteit van het afzonderlijke gebouw. Marktcijfers zeggen niets over bouwkwaliteit en beheer van één pand. Dat toets je ter plaatse en in de registers.
Het gemiddelde rendement. Brutorendementen komen vaak voor in verkoopmateriaal. Zonder service charges en zonder werkelijke leegstand betekenen ze niets.
Wat structureel voor Dubai pleit
Zonder marketingtaal, vier punten:
- in de VAE bestaat geen jaarlijkse onroerendezaakbelasting en geen vermogenswinstbelasting op vastgoed
- volledige eigendom voor buitenlanders in de aangewezen gebieden, ingeschreven bij het DLD
- een brede en internationale huurdersbasis
- een snelle overdrachtsprocedure: weken in plaats van maanden
Wat dit voor een Nederlandse belastingplichtige betekent, is een aparte vraag. Die behandelen we op een eigen pagina en hoort thuis bij uw belastingadviseur.
De structurele risico’s
Voortdurend groeiend aanbod. Waar onafgebroken wordt gebouwd, bouwt schaarstedruk zich minder op. Dat remt de prijzen: gunstig voor kopers, beperkend voor verkopers.
Cyclusrisico. De markt heeft eerder scherpe correcties gekend. Een korte horizon vergroot dat risico.
Koppeling aan de dollar. De dirham is met een vaste koers gekoppeld aan de Amerikaanse dollar. Een belegging in Dubai is daarmee in de praktijk een dollarpositie. Voor een belegger uit de eurozone is dat een aparte post in de portefeuille. Soms een spreidingsvoordeel, nooit vanzelfsprekend.
Een vraag over uw situatie?
Plan een persoonlijk gesprek →RERA-geregistreerd · Reactie doorgaans binnen één werkdag
Veelgestelde vragen
Hoe staat de vastgoedmarkt in Dubai er nu voor?
Het prijsniveau ligt rond 20.600 AED/m², een appartement doorgaans op zo’n 1,3 miljoen AED. Bij de laatste meting lagen de prijzen 10 tot 12 procent hoger dan een jaar eerder. Dat is een cijfer over het verleden en zegt niets over de toekomst.
Is er een vastgoedzeepbel in Dubai?
Het eerlijke antwoord: dat weet niemand. Zowel aanbod als vraag groeien. Wees terughoudend bij een verkoper die deze vraag met stelligheid beantwoordt.
Gaan de prijzen dalen?
Wij voorspellen niet. De markt heeft in beide richtingen uitgesproken cycli gekend; op een korte horizon weegt dat risico zwaarder.
Welke cijfers zijn betrouwbaar?
De geregistreerde transacties van het Dubai Land Department. Dat is de enige bron die werkelijk betaalde prijzen laat zien; portalen tonen de verwachtingen van verkopers.
Zijn er belastingen op vastgoed?
In de VAE bestaat geen jaarlijkse onroerendezaakbelasting en geen vermogenswinstbelasting op vastgoed. In plaats daarvan zijn er service charges, die per gebouw verschillen.
Speelt valutarisico een rol?
Ja. De dirham is aan de dollar gekoppeld, dus de belegging is een dollarpositie terwijl uw uitgaven in euro zijn. Op lange termijn kan die factor even zwaar wegen als het rendementsverschil tussen twee panden.
Hoe wij werken
Het marktbeeld is een vertrekpunt, geen beslisgrond. Voor een concreet pand halen wij de geregistreerde transacties van dat gebouw op, de historie van de service charges en de werkelijke verhuurgegevens, en als de cijfers niet kloppen, zeggen we dat.
Bronnen
- Dubai Land Department — Real Estate Transactions — geraadpleegd op
- Dubai Land Department — Rent Contracts — geraadpleegd op
- Engel & Völkers — gemiddelde prijs per vierkante voet in Dubai — geraadpleegd op
- Sands of Wealth — appartementsprijzen in Dubai, nieuwbouw en bestaand — geraadpleegd op