Nieruchomości w Dubaju: rynek i ceny 2026

Ta strona przedstawia to, co o rynku dubajskim daje się udokumentować, i nazywa miejsca, w których dokumentacji brakuje. Aktualizujemy ją kwartalnie.

Stan danych: lipiec 2026 dla wartości podstawowych. Porównanie dzielnic i kalkulator korzystają z danych Dubai Land Department; okres i data pobrania są podane w wierszu źródła pod każdym z nich.

Dane podstawowe

Wskaźnik	Wartość	Stan
Średnia rynkowa	1 916 AED/ft² ≈ 20 600 AED/m²	czerwiec 2026
Mieszkania	1 969 AED/ft² ≈ 21 200 AED/m²	czerwiec 2026
Rynek pierwotny	≈ 22 000 AED/m²	2026
Rynek wtórny	≈ 18 400 AED/m²	2026
Typowa cena mieszkania	1,3 mln AED	2026
Zmiana rok do roku	+10 do 12%	2026

Źródła podają ceny w AED za stopę kwadratową (ft²): 1 916 dla całego rynku i 1 969 dla mieszkań. Jeden metr kwadratowy to 10,76 ft²; wartości za m² są przeliczone i zaokrąglone.

Średnie ceny według dzielnic, na podstawie zestawień biur nieruchomości:

Dzielnica	AED/m²	wobec średniej
Downtown Dubai	32 400	+57%
Business Bay	27 400	+33%
Dubai Marina	22 200	+8%
Średnia rynkowa	20 600	—

Poniższa tabela opiera się na innej podstawie: pokazuje mediany zarejestrowanych transakcji na rynku wtórnym z danych Dubai Land Department. Dlatego wartości dla poszczególnych dzielnic różnią się od tabeli powyżej. Przy decyzji zakupowej liczą się zarejestrowane transakcje.

Cena zakupu i rentowność według dzielnicy

Dzielnica	Zakup AED/⁠m²	Czynsz AED/⁠m²/⁠rok	Rentowność brutto
Jumeirah Village Circle (JVC)	13 038	958	7,3%
Jumeirah Lake Towers (JLT)	14 866	1 073	7,2%
Business Bay	18 920	1 229	6,5%
Dubai Marina	20 258	1 092	5,4%
Dubai Creek Harbour	24 062	1 304	5,4%
Palm Jumeirah	25 108	1 334	5,3%
Downtown Dubai	25 329	1 341	5,3%

Mediany za III kwartał 2026, wyłącznie rynek wtórny mieszkaniowy. Rentowność przed opłatami serwisowymi (service charges), pustostanami i zarządzaniem.

Źródło: Dubai Land Department, dostęp 4 listopada 2026. Zbiory danych: Real Estate Transactions, Rent Contracts

Kalkulator poniżej liczy na medianach z ostatnich czterech kwartałów, i to dla zakupu oraz najmu we wspólnym przedziale wielkości. Tabela pokazuje tylko ostatni kwartał. Dlatego rentowności dla tej samej dzielnicy mogą się różnić.

Kalkulator rentowności brutto

Dzielnica

Powierzchnia (m²)

Cena zakupu (AED)

Czynsz roczny (AED)

Rentowność brutto—

Mediany czterech ostatnich kwartałów, liczone łącznie i w przedziale powierzchni wspólnym dla sprzedaży i najmu. Mogą więc różnić się od median kwartalnych w tabelach. Wybór dzielnicy wstawia jej mediany; każde pole można nadpisać. Zmiana powierzchni przelicza cenę i czynsz z mediany za m².

Brutto to nie to, co trafia na konto. Odchodzą opłaty serwisowe (service charges), pustostany, ponowny najem i utrzymanie, a ile — decyduje konkretny budynek, nie dzielnica. Nie podajemy dla tych pozycji żadnej liczby, bo rzetelna liczba istnieje tylko dla konkretnej nieruchomości.

Źródło: Dubai Land Department, dostęp 4 listopada 2026. Zbiory danych: Real Estate Transactions, Rent Contracts

Jak czytać te liczby

Wzrost o 10–12 procent to najczęściej cytowana i najczęściej błędnie rozumiana dana o tym rynku. Trzy zastrzeżenia:

To średnia z bardzo zróżnicowanego rynku. Poszczególne dzielnice i typy nieruchomości rozeszły się znacznie. Średnia dzielnicowa nie opisuje żadnej konkretnej nieruchomości.

To dana wsteczna. Przeniesienie jej na przyszłość jest założeniem, nie prognozą. Nie robimy tego.

Rynek działa w cyklach. Dubaj przechodził wyraźne fazy wzrostu i spadku. Krótki horyzont niesie ryzyko momentu wejścia, niezależnie od tego, jak wypadł ostatni rok.

Rozejście rynku pierwotnego i wtórnego

Różnica sięga około 20 procent. To nie jest ocena jakości, tylko cena dwóch różnych produktów: rynek pierwotny oznacza harmonogram płatności rozłożony na budowę, wtórny — lokal użyteczny od zaraz.

Sama różnica jest przy tym informacją o rynku. Jej poszerzanie wskazuje na dużą nową podaż, a zawężanie — na niedobór w istniejącej zabudowie.

Czego nie możemy odpowiedzialnie podać

Wymieniamy wprost, dla uczciwości:

Pustostany. Nie dysponujemy wiarygodnym aktualnym wskaźnikiem pustostanów dla całego rynku ze zweryfikowanego źródła, więc żadnego nie podajemy. Liczby krążące w obiegu często pochodzą z pojedynczych analiz bez opisanej metody.

Najbliższe miesiące. Prognoz jest wiele. To założenia i nie przedstawiamy ich jako danych rynkowych.

„Krach” i „bańka”. Oba hasła są wyszukiwane, więc chętnie obsługiwane. Na dostępnych nam danych nie ma dowodu ani na jedno, ani na drugie. Tak samo jak nie ma dowodu na gwarantowany dalszy wzrost.

Które źródła się bronią

Kolejność przydatna również przy własnym researchu:

1. Zarejestrowane transakcje w Dubai Land Department. Jedyne wiążące źródło. Pokazuje, ile faktycznie zapłacono, a nie ile się żąda.

2. Raporty uznanych firm doradczych. Zwykle z przejrzystą metodą, ale publikowane z opóźnieniem.

3. Analizy biur nieruchomości. Przydatne dla rzędu wielkości. Warto pamiętać, że wydawca ma interes w tym, jak rynek jest przedstawiany.

4. Średnie z portali. Pokazują ceny ofertowe, nie transakcyjne. Nie nadają się do decyzji zakupowej.

Wartości podstawowe i średnie dzielnicowe na początku strony pochodzą w przeważającej części z kategorii 3, czyli z zestawień biur nieruchomości. Porównanie dzielnic i kalkulator opierają się na kategorii 1: zarejestrowanych transakcjach sprzedaży i umowach najmu z Dubai Land Department, a okres i data pobrania są podane pod każdym z nich. Podajemy to otwarcie, a źródła są wskazane niżej. Do faktycznych decyzji zakupowych używamy kategorii 1.

Co z tego wynika dla decyzji

Dane rynkowe odpowiadają na pytanie „jak stoi rynek”. Nie odpowiadają na pytanie „czy ta nieruchomość jest warta swojej ceny”. Do tego liczą się zarejestrowane transakcje z tego samego budynku i okresu, historia service charges i historia najmu konkretnego lokalu.

Rynek może rosnąć o 11 procent, podczas gdy pojedyncza wieża traci na wartości. Jedno i drugie naraz jest całkowicie normalne.

Pytanie o Państwa sytuację?

Umówienie prywatnej konsultacji →

Zarejestrowani w RERA · Odpowiadamy zwykle w ciągu jednego dnia roboczego

Częste pytania

Jak zmieniły się ceny nieruchomości w Dubaju?

W 2026 roku ceny mieszkaniowe były o około 10–12 procent wyższe niż rok wcześniej. To wsteczna średnia ze zróżnicowanego rynku i nie mówi nic o tym, co będzie dalej.

Czy w Dubaju jest bańka na rynku nieruchomości?

Nie da się na to odpowiedzieć prostym tak lub nie. Udokumentować można: intensywną działalność budowlaną, utrzymujący się popyt międzynarodowy i wyraźne cykle w przeszłości. Wyprowadzenie z tego prognozy jest założeniem.

Ile wynosi wskaźnik pustostanów w Dubaju?

Nie dysponujemy wiarygodną aktualną liczbą ze zweryfikowanego źródła, więc żadnej nie podajemy. Dla konkretnego budynku historia najmu jest i tak bardziej wymowna niż wskaźnik ogólnorynkowy.

Gdzie znajdę oficjalne dane rynkowe?

W Dubai Land Department, który rejestruje transakcje. To jedyne źródło odzwierciedlające ceny faktycznie zapłacone.

Kiedy ta strona jest aktualizowana?

Kwartalnie. Data widnieje u góry i w oznaczeniu aktualizacji. Przy przygotowywaniu decyzji prosimy o kontakt. Pobierzemy aktualne transakcje porównywalne dla konkretnej nieruchomości.