Immobilien in Dubai: was die Zahlen sagen
Diese Seite fasst zusammen, was sich über den Dubaier Immobilienmarkt derzeit belegen lässt und benennt, wo Belege fehlen. Wir aktualisieren sie quartalsweise.
Stand der Daten: Juli 2026 für die Eckwerte. Lagevergleich und Rechner nutzen die Daten des Dubai Land Department, das Abrufdatum steht jeweils in der Quellenzeile.
Die aktuellen Eckwerte
| Kennzahl | Wert | Stand |
|---|---|---|
| Durchschnittspreis Gesamtmarkt | 20.600 AED/m² | Juni 2026 |
| Apartments | 21.200 AED/m² | Juni 2026 |
| Neubau-Apartments | ≈ 22.000 AED/m² | 2026 |
| Wiederverkauf-Apartments | ≈ 18.400 AED/m² | 2026 |
| Typischer Apartmentpreis | AED 1,3 Mio. ≈ 325.000 EUR | 2026 |
| Preisveränderung ggü. Vorjahr | +10 bis 12 % | 2026 |
Die Quellen nennen Preise in AED je Quadratfuß (sq ft): 1.916 für den Gesamtmarkt und 1.969 für Apartments. Ein Quadratmeter entspricht 10,76 Quadratfuß, die Werte je m² sind umgerechnet und gerundet.
Durchschnittspreise nach Lage laut Maklerauswertungen:
| Gebiet | AED/m² | ggü. Markt |
|---|---|---|
| Downtown Dubai | 32.400 | +57 % |
| Business Bay | 27.400 | +33 % |
| Dubai Marina | 22.200 | +8 % |
| Marktdurchschnitt | 20.600 | — |
Die folgende Tabelle beruht auf anderer Basis: Sie zeigt Mediane registrierter Verkäufe im Bestand aus den Daten des Dubai Land Department. Deshalb weichen die Werte je Lage von der Tabelle oben ab. Für eine Kaufentscheidung zählen die registrierten Abschlüsse.
| Lage | Kauf AED/m² | Miete AED/m²/Jahr | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| Jumeirah Village Circle (JVC) | 13.038 | 958 | 7,3 % |
| Jumeirah Lake Towers (JLT) | 14.866 | 1.073 | 7,2 % |
| Business Bay | 18.920 | 1.229 | 6,5 % |
| Dubai Marina | 20.258 | 1.092 | 5,4 % |
| Dubai Creek Harbour | 24.062 | 1.304 | 5,4 % |
| Palm Jumeirah | 25.108 | 1.334 | 5,3 % |
| Downtown Dubai | 25.329 | 1.341 | 5,3 % |
Mediane für Q3 2026, nur Wohnimmobilien im Bestand. Rendite vor Service Charges, Leerstand und Verwaltung.
Quelle: Dubai Land Department, abgerufen am 4. November 2026. Datensätze: Real Estate Transactions, Rent Contracts
Der Rechner darunter rechnet mit den Medianen der letzten vier Quartale, und zwar für Kauf und Miete in einer gemeinsamen Größenspanne. Die Tabelle zeigt nur das jüngste Quartal. Deshalb weichen die Renditen je Lage voneinander ab.
Bruttorendite
Mediane der letzten vier Quartale, über alle vier zusammen berechnet und auf das Größenband begrenzt, das Kauf und Miete gemeinsam haben. Sie können deshalb von den Quartalsmedianen in den Tabellen abweichen. Die Auswahl einer Lage setzt deren Median ein; jedes Feld lässt sich überschreiben. Eine geänderte Fläche rechnet Preis und Miete aus dem Median je m² neu.
Brutto ist nicht, was auf dem Konto ankommt. Service Charges, Leerstand, Neuvermietung und Instandhaltung gehen davon ab, und wie viel, entscheidet das einzelne Gebäude, nicht die Lage. Wir nennen dafür keine Zahl, weil eine belastbare Zahl nur je Objekt existiert.
Quelle: Dubai Land Department, abgerufen am 4. November 2026. Datensätze: Real Estate Transactions, Rent Contracts
Wie die Zahlen zu lesen sind
Der Preisanstieg von 10 bis 12 Prozent ist die meistzitierte Zahl zum Markt und die am häufigsten missverstandene. Drei Einschränkungen:
Es ist ein Durchschnitt über einen sehr heterogenen Markt. Einzelne Lagen und Objekttypen haben sich deutlich abweichend entwickelt. Ein Gebietsdurchschnitt beschreibt kein konkretes Objekt.
Es ist ein Rückblick. Eine Fortschreibung in die Zukunft ist keine Prognose, sondern eine Annahme. Wir treffen sie nicht.
Der Markt kennt Zyklen. Dubai hat in der Vergangenheit ausgeprägte Auf- und Abschwünge durchlaufen. Wer mit kurzem Anlagehorizont kauft, trägt Timing-Risiko. Unabhängig davon, wie das laufende Jahr ausgefallen ist.
Neubau und Bestand entwickeln sich unterschiedlich
Der Abstand zwischen Neubau und Wiederverkauf liegt bei rund 20 Prozent. Das ist kein Qualitätsurteil, sondern der Preis für zwei verschiedene Produkte: Beim Neubau kaufen Sie mit Zahlungsplan über die Bauzeit, im Bestand eine sofort nutzbare Einheit.
Für die Marktbeobachtung ist der Abstand trotzdem relevant. Weitet er sich, deutet das auf hohe Neubauaktivität hin; verengt er sich, auf Knappheit im Bestand.
Was wir nicht seriös sagen können
Aus Gründen der Ehrlichkeit ausdrücklich benannt:
Zum Leerstand. Belastbare, aktuelle Leerstandsquoten für den Gesamtmarkt liegen uns aus geprüfter Quelle nicht vor. Wir nennen deshalb keine Zahl. Kursierende Angaben stammen häufig aus Einzelauswertungen ohne nachvollziehbare Methodik.
Zur Preisentwicklung der kommenden Monate. Prognosen existieren zahlreich. Sie sind Annahmen und wir geben sie nicht als Marktdaten aus.
Zu einer „Krise“. Der Begriff wird gesucht und entsprechend häufig bedient. Auf Basis der uns vorliegenden Daten gibt es dafür derzeit keinen Beleg. Genauso wenig wie für eine Garantie fortgesetzten Wachstums.
Welche Datenquellen belastbar sind
Eine Rangfolge, die auch für Ihre eigene Recherche gilt:
1. Registrierte Transaktionen beim Dubai Land Department. Die einzige wirklich verbindliche Quelle. Sie zeigt, was tatsächlich gezahlt wurde — nicht, was gefordert wird.
2. Marktberichte etablierter Beratungshäuser. Methodisch meist nachvollziehbar, aber mit zeitlichem Verzug.
3. Auswertungen von Maklerhäusern. Nützlich für Größenordnungen. Zu beachten: Der Herausgeber hat ein Interesse an der Marktdarstellung.
4. Portal-Durchschnittspreise. Zeigen Angebots-, nicht Abschlusspreise. Für eine Kaufentscheidung ungeeignet.
Die Eckwerte und die erste Lagetabelle stammen aus Kategorie 3, also aus Auswertungen von Maklerhäusern. Lagevergleich und Rechner beruhen auf Kategorie 1, den registrierten Verkäufen und Mietverträgen des Dubai Land Department. Beides ist offengelegt und in den Quellen unten nachvollziehbar. Für konkrete Kaufentscheidungen ziehen wir Kategorie 1 heran.
Was das für Ihre Entscheidung bedeutet
Marktzahlen beantworten die Frage „Wie steht der Markt?“, nicht die Frage „Ist dieses Objekt seinen Preis wert?“. Für Letzteres zählen registrierte Abschlüsse im selben Gebäude und Zeitraum, die Service-Charge-Historie und die Vermietungshistorie der Einheit.
Ein Markt kann um 11 Prozent steigen, während ein einzelner Turm an Wert verliert. Beides gleichzeitig ist völlig normal.
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Häufige Fragen
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Dubai?
Die Wohnimmobilienpreise lagen zuletzt etwa 10 bis 12 Prozent über dem Vorjahr. Das ist ein Rückblick über einen heterogenen Markt und keine Aussage über die künftige Entwicklung.
Gibt es eine Immobilienblase in Dubai?
Diese Frage lässt sich seriös nicht mit Ja oder Nein beantworten. Faktisch belegbar sind starke Bautätigkeit, anhaltende internationale Nachfrage und in der Vergangenheit ausgeprägte Zyklen. Wer daraus eine Prognose ableitet, trifft eine Annahme.
Wie hoch ist der Leerstand in Dubai?
Uns liegt dazu keine belastbare aktuelle Zahl aus geprüfter Quelle vor, deshalb nennen wir keine. Für ein konkretes Gebäude ist die Vermietungshistorie ohnehin aussagekräftiger als eine Marktquote.
Wo finde ich offizielle Marktdaten?
Beim Dubai Land Department, das registrierte Transaktionen führt. Das ist die einzige Quelle, die tatsächlich gezahlte Preise abbildet.
Wann wird diese Seite aktualisiert?
Quartalsweise. Der Stand steht oben und im Aktualisierungsdatum. Wenn Sie eine konkrete Entscheidung vorbereiten, sprechen Sie uns an. Dann ziehen wir tagesaktuelle Vergleichsabschlüsse für Ihr Objekt heran.
Quellen
- Dubai Land Department — Real Estate Transactions — abgerufen am
- Dubai Land Department — Rent Contracts — abgerufen am
- Engel & Völkers — Durchschnittspreis pro sq ft nach Gebiet (Dubai) — abgerufen am
- Sands of Wealth — Apartmentpreise Dubai, Neubau vs. Wiederverkauf — abgerufen am
- Driven Properties — Durchschnittliche Hauspreise in Dubai 2026 — abgerufen am