L’immobilier à Dubaï : ce que disent les chiffres
Cette page expose ce qui peut être étayé sur le marché de Dubaï et nomme les endroits où l’étayage manque. Nous la mettons à jour chaque trimestre.
Chiffres de référence : sources consultées en juillet 2026. Le comparatif par quartier et le calculateur reposent sur les données du Dubai Land Department ; la date de consultation figure dans la ligne de source.
Les chiffres de référence
| Indicateur | Valeur | Arrêté à |
|---|---|---|
| Moyenne du marché | 1 916 AED/ft² ≈ 20 600 AED/m² | juin 2026 |
| Appartements | 1 969 AED/ft² ≈ 21 200 AED/m² | juin 2026 |
| Neuf | ≈ 22 000 AED/m² | 2026 |
| Ancien | ≈ 18 400 AED/m² | 2026 |
| Prix typique d’un appartement | 1,3 M AED ≈ 325 000 € | 2026 |
| Variation sur un an | +10 à 12 % | 2026 |
Moyennes par quartier selon des analyses d’agences :
| Quartier | AED/m² | vs moyenne |
|---|---|---|
| Downtown Dubai | 32 400 | +57 % |
| Business Bay | 27 400 | +33 % |
| Dubai Marina | 22 200 | +8 % |
| Moyenne du marché | 20 600 | — |
Le tableau suivant repose sur une autre base : il présente les médianes des ventes enregistrées en revente, issues des données du Dubai Land Department. C’est pourquoi les valeurs par quartier diffèrent de celles du tableau ci-dessus. Pour une décision d’achat, ce sont les transactions enregistrées qui comptent.
| Quartier | Achat AED/m² | Loyer AED/m²/an | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Jumeirah Village Circle (JVC) | 13 038 | 958 | 7,3 % |
| Jumeirah Lake Towers (JLT) | 14 866 | 1 073 | 7,2 % |
| Business Bay | 18 920 | 1 229 | 6,5 % |
| Dubai Marina | 20 258 | 1 092 | 5,4 % |
| Dubai Creek Harbour | 24 062 | 1 304 | 5,4 % |
| Palm Jumeirah | 25 108 | 1 334 | 5,3 % |
| Downtown Dubai | 25 329 | 1 341 | 5,3 % |
Médianes de T3 2026, résidentiel en revente uniquement. Rendement avant charges de copropriété (service charges), vacance et gestion.
Source : Dubai Land Department, consulté le 4 novembre 2026. Jeux de données : Real Estate Transactions, Rent Contracts
Le calculateur ci-dessous utilise les médianes des quatre derniers trimestres, pour l’achat comme pour la location, dans une même fourchette de surfaces ; le tableau, lui, ne montre que le dernier trimestre. C’est pourquoi le rendement d’un même quartier peut différer entre le tableau et le calculateur. Les « service charges » désignent les charges annuelles de l’immeuble (entretien et gestion des parties communes), facturées au propriétaire.
Rendement brut
Médianes des quatre derniers trimestres, calculées sur l’ensemble de la période et sur la plage de surface commune aux ventes et aux loyers. Elles peuvent donc différer des médianes trimestrielles des tableaux. Choisir un quartier charge ses médianes ; chaque champ reste modifiable. Modifier la surface recalcule prix et loyer à partir de la médiane au m².
Le brut n’est pas ce qui arrive sur le compte. Les charges de copropriété (service charges), la vacance locative, la remise en location et l’entretien s’en déduisent, et leur poids dépend de l’immeuble, pas du quartier. Nous n’avançons aucun chiffre à ce sujet : un chiffre honnête n’existe qu’au cas par cas.
Source : Dubai Land Department, consulté le 4 novembre 2026. Jeux de données : Real Estate Transactions, Rent Contracts
Comment lire ces chiffres
La hausse de 10 à 12 % est la donnée la plus citée sur ce marché et la plus mal comprise. Trois réserves :
C’est une moyenne sur un marché très hétérogène. Les quartiers et les types de biens ont divergé sensiblement. Une moyenne de quartier ne décrit aucun bien en particulier.
C’est une donnée rétrospective. La projeter sur l’avenir est une hypothèse, pas une prévision. Nous ne la faisons pas.
Le marché fonctionne par cycles. Dubaï a traversé des phases de hausse et de baisse marquées. Un horizon court porte un risque de calendrier, quel qu’ait été le résultat de l’année écoulée.
L’écart entre neuf et ancien
Il avoisine 20 %. Ce n’est pas un jugement de qualité mais le prix de deux produits différents : le neuf implique un échéancier étalé sur le chantier, l’ancien un logement utilisable immédiatement.
L’écart lui-même est instructif. Son élargissement signale une offre neuve abondante, son resserrement une raréfaction dans le parc existant.
Ce que nous ne pouvons pas affirmer
Nommé explicitement, par honnêteté :
Sur la vacance. Nous ne disposons pas d’un taux de vacance actuel et fiable pour l’ensemble du marché issu d’une source vérifiée, nous n’en citons donc aucun. Les chiffres qui circulent proviennent souvent d’analyses isolées sans méthode explicitée.
Sur les mois à venir. Les prévisions abondent. Ce sont des hypothèses, et nous ne les présentons pas comme des données de marché.
Sur un « krach » ou une « bulle ». Les deux termes sont recherchés, donc volontiers servis. Sur les données dont nous disposons, rien ne les étaye. Pas davantage qu’une poursuite garantie de la hausse.
Quelles sources tiennent
Un classement valable aussi pour vos propres recherches :
1. Les transactions enregistrées au Dubai Land Department. La seule source réellement contraignante. Elle montre ce qui a été payé, non ce qui est demandé.
2. Les rapports de cabinets de conseil établis. Méthode généralement transparente, mais publication décalée.
3. Les analyses d’agences. Utiles pour les ordres de grandeur. Gardez à l’esprit que l’éditeur a un intérêt dans la façon dont le marché est dépeint.
4. Les moyennes de portails. Elles affichent des prix demandés, non des transactions. Inadaptées à une décision d’achat.
Les chiffres de référence et le premier tableau par quartier relèvent de la catégorie 3, c’est-à-dire d’analyses d’agences. Le comparatif par quartier et le calculateur reposent sur la catégorie 1 : les ventes et les baux enregistrés au Dubai Land Department. Nous le disons ouvertement, et les sources figurent ci-dessous. Pour les décisions d’achat réelles, nous utilisons la catégorie 1.
Ce que cela signifie pour une décision
Les données de marché répondent à « où en est le marché ». Elles ne répondent pas à « ce bien vaut-il son prix ». Pour cela comptent les transactions enregistrées du même immeuble et de la même période, l’historique des service charges et l’historique locatif du lot.
Un marché peut progresser de 11 % pendant qu’une tour perd de la valeur. Les deux à la fois est parfaitement normal.
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Questions fréquentes
Comment ont évolué les prix à Dubaï ?
En dernier relevé, le résidentiel se situait environ 10 à 12 % au-dessus de l’année précédente. C’est une moyenne rétrospective sur un marché hétérogène, et elle ne dit rien de la suite.
Y a‑t‑il une bulle immobilière à Dubaï ?
Impossible d’y répondre par oui ou non. Ce qui est démontrable : une activité de construction intense, une demande internationale soutenue et des cycles marqués par le passé. En tirer une prévision est une hypothèse.
Quel est le taux de vacance à Dubaï ?
Nous ne disposons pas d’un chiffre actuel fiable issu d’une source vérifiée, nous n’en citons donc aucun. Pour un immeuble précis, l’historique locatif est de toute façon plus parlant qu’un taux global.
Où trouver des données officielles ?
Auprès du Dubai Land Department, qui enregistre les transactions. C’est la seule source reflétant les prix effectivement payés.
Quand cette page est‑elle mise à jour ?
Chaque trimestre. La date figure en haut et dans la mention de mise à jour. Si vous préparez une décision, contactez-nous : nous relevons les transactions comparables actuelles pour votre bien.
Sources
- Dubai Land Department — Real Estate Transactions — consulté le
- Dubai Land Department — Rent Contracts — consulté le
- Engel & Völkers — prix moyen au pied carré à Dubaï — consulté le
- Sands of Wealth — prix des appartements à Dubaï, neuf et ancien — consulté le
- Driven Properties — prix moyens des logements à Dubaï en 2026 — consulté le