迪拜房产：数据怎么说
本页列出关于迪拜房产市场能够被佐证的内容，并指出哪些地方缺乏佐证。我们每季度更新一次。
核心数据截至 2026年7月。区域对比与计算器使用迪拜土地局的数据，查阅日期见各自的来源行。
核心数据
| 指标 | 数值 | 截至 |
|---|---|---|
| 市场均价 | 1,916 迪拉姆/平方英尺 ≈ 20,600 迪拉姆/㎡ | 2026年6月 |
| 公寓 | 1,969 迪拉姆/平方英尺 ≈ 21,200 迪拉姆/㎡ | 2026年6月 |
| 新房 | ≈ 22,000 迪拉姆/㎡ | 2026 |
| 二手房 | ≈ 18,400 迪拉姆/㎡ | 2026 |
| 公寓常见价格 | 130 万迪拉姆 ≈ 35.4 万美元 | 2026 |
| 同比变化 | +10% 至 12% | 2026 |
按区域的均价，来自房产公司的分析：
| 区域 | 迪拉姆/㎡ | 相对均价 |
|---|---|---|
| 迪拜市中心 Downtown | 32,400 | +57% |
| 商业湾 Business Bay | 27,400 | +33% |
| 迪拜码头 Dubai Marina | 22,200 | +8% |
| 市场均价 | 20,600 | — |
上面的分区域表为市场报告的均价。下表按迪拜土地局登记的成交列出同样的区域：市场报告与登记数据的统计口径不同，因此同一区域的数字会有出入。购房决策以登记的成交为准。
| 区域 | 买入 AED/m² | 租金 AED/m²/年 | 毛回报率 |
|---|---|---|---|
| Jumeirah Village Circle (JVC) | 13,038 | 958 | 7.3% |
| Jumeirah Lake Towers (JLT) | 14,866 | 1,073 | 7.2% |
| Business Bay | 18,920 | 1,229 | 6.5% |
| Dubai Marina | 20,258 | 1,092 | 5.4% |
| Dubai Creek Harbour | 24,062 | 1,304 | 5.4% |
| Palm Jumeirah | 25,108 | 1,334 | 5.3% |
| Downtown Dubai | 25,329 | 1,341 | 5.3% |
2026年第三季度 中位数，仅限二手住宅。回报率未扣除物业费、空置与管理成本。
来源：Dubai Land Department，查阅日期 2026年11月4日。数据集：Real Estate Transactions, Rent Contracts
下方计算器采用最近四个季度的中位数，且只计入面积相近的户型；上表只显示最新一个季度。两者的数值因此会有出入。
毛回报率
数值为最近四个季度合并计算的中位数，面积限定在买卖与租赁共有的区间，因此可能与表格中各季度的中位数有出入。选择区域后自动填入该区中位数，各字段均可修改。更改面积时，价格与租金按每平方米中位数重新计算。
毛回报率不等于到手金额。物业费、空置期、重新出租与维护都要扣除，扣多少取决于具体楼盘而非区域。我们不给出扣除后的到手金额，因为可靠的数字只存在于单套房产。
来源：Dubai Land Department，查阅日期 2026年11月4日。数据集：Real Estate Transactions, Rent Contracts
这些数字该怎么读
10% 至 12% 的涨幅是关于这个市场被引用最多、也最常被误读的数据。三点限定：
这是一个高度分化市场的平均值。各区域和各类物业之间已明显分化。区域均价描述不了任何一套具体房产。
这是回溯数据。把它外推到未来是一种假设，不是预测。我们不这么做。
市场以周期运行。迪拜经历过明显的上行与下行阶段。不论过去一年结果如何，较短的持有期都带有入场时点的风险。
新房与二手房的背离
差距约为 20%。这不是质量判断，而是两种不同产品的价格：新房意味着分摊在建设期的付款计划，二手房意味着可立即使用的房子。
这个差距本身也是市场信息：扩大提示新增供给充裕，收窄提示存量房源趋紧。
我们无法负责任给出的内容
为了诚实，明确列出：
关于空置率。我们没有来自可核实来源的、覆盖整体市场的可靠现行空置率，因此不给任何数字。流传的数字常来自没有说明方法的单一分析。
关于未来数月。预测不缺。它们是假设，我们不把它们当作市场数据呈现。
关于“崩盘”与“泡沫”。这两个词有人搜，因此也就有人写。就我们掌握的数据而言，两者都没有证据支持——正如“必然继续上涨”同样没有证据支持。
哪些来源站得住
这个次序对您自己做研究同样有用：
1. 迪拜土地局的登记成交。唯一真正有约束力的来源。它显示实际支付了多少，而不是要价多少。
2. 知名咨询机构的报告。方法通常透明，但发布有滞后。
3. 房产公司的分析。用于把握量级有用。请记住发布方对市场如何被呈现是有利益关系的。
4. 门户网站均值。显示的是挂牌价，不是成交价。不适合作为购买决策依据。
核心数据和第一张区域表属于第三类，即房产公司与经纪机构的分析；区域对比与计算器属于第一类，即迪拜土地局登记的成交与租赁合同。两者我们都已讲明，来源列在下方。真正的购买决策，我们用第一类。
这对决策意味着什么
市场数据回答的是“市场处在什么位置”。它回答不了“这套房值不值这个价”。后者要看同一栋楼、同一时段的登记成交、物业费历史和该单位的出租历史。
市场可以上涨 11%，而某一栋塔楼同时在贬值。两者同时发生完全正常。
常见问题
迪拜房价是怎么变化的？
2026年住宅价格比上年高出约 10% 至 12%。这是一个分化市场的回溯均值，并不说明接下来的走势。
迪拜有房地产泡沫吗？
这个问题无法用是或否回答。可以佐证的是：建设活动密集、国际需求持续、历史上有明显周期。从中推导出预测则是一种假设。
迪拜的空置率是多少？
我们没有来自可核实来源的可靠现行数字，因此不给。对具体一栋楼来说，出租历史本来就比全市比率更能说明问题。
官方市场数据在哪里？
在登记成交的迪拜土地局。这是唯一反映实际成交价的来源。
这个页面多久更新一次？
每季度。日期在页首和更新标记中。如果您正在准备决策，请联系我们，我们会为您那套具体房产调取当前的可比成交记录。