Недвижимость в Дубае: рынок и как читать цифры

Эта страница излагает то, что о дубайском рынке поддаётся документальному подтверждению, и называет места, где подтверждения нет. Мы обновляем её ежеквартально.

Данные на июль 2026 года относятся к показателям агентств. Таблица и калькулятор на основе данных Dubai Land Department указывают свой период и дату обращения.

Основные показатели

Показатель	Значение	На дату
Средняя по рынку	1 916 AED/ft² ≈ 20 600 AED/м²	июнь 2026
Квартиры	1 969 AED/ft² ≈ 21 200 AED/м²	июнь 2026
Новостройки	≈ 22 000 AED/м²	2026
Вторичный рынок	≈ 18 400 AED/м²	2026
Типичная цена квартиры	1,3 млн AED ≈ 354 000 USD	2026
Изменение год к году	+10 до 12%	2026

По районам, средние цены по данным агентств:

Район	AED/м²	к средней
Downtown Dubai	32 400	+57%
Business Bay	27 400	+33%
Dubai Marina	22 200	+8%
Средняя по рынку	20 600	—

Следующая таблица построена на другой основе: она показывает медианы зарегистрированных сделок на вторичном рынке по данным Dubai Land Department. Поэтому значения по районам отличаются от таблицы выше: другой источник, другая мера (медиана вместо среднего) и другой период. Для решения о покупке имеют значение именно зарегистрированные сделки.

Цена покупки и доходность по районам

Район	Покупка AED/⁠м²	Аренда AED/⁠м²/⁠год	Валовая доходность
Jumeirah Village Circle (JVC)	13 038	958	7,3 %
Jumeirah Lake Towers (JLT)	14 866	1 073	7,2 %
Business Bay	18 920	1 229	6,5 %
Dubai Marina	20 258	1 092	5,4 %
Dubai Creek Harbour	24 062	1 304	5,4 %
Palm Jumeirah	25 108	1 334	5,3 %
Downtown Dubai	25 329	1 341	5,3 %

Медианы за 3-й квартал 2026 г., только вторичное жильё. Доходность до вычета сервисных сборов (service charges), простоя и управления.

Источник: Dubai Land Department, дата обращения 4 ноября 2026 г. Наборы данных: Real Estate Transactions, Rent Contracts

Калькулятор ниже берёт медианы за последние четыре квартала, причём для покупки и аренды в общем диапазоне площади. Таблица показывает только последний квартал. Поэтому доходности по районам в таблице и в калькуляторе могут отличаться.

Рассчитать валовую доходность

Район

Площадь (м²)

Цена покупки (AED)

Годовая аренда (AED)

Валовая доходность—

Медианы за последние четыре квартала, рассчитанные сразу по всему периоду и в диапазоне площадей, общем для продаж и аренды. Поэтому они могут отличаться от квартальных медиан в таблицах. Выбор района подставляет его медианы; любое поле можно изменить. Изменение площади пересчитывает цену и аренду из медианы за м².

Валовая доходность — не то, что доходит до счёта. Из неё вычитаются сервисные сборы (service charges), простой, повторная сдача и содержание, и сколько именно, решает конкретный дом, а не район. Какой итог останется после вычетов, мы не называем: честная цифра существует только для отдельного объекта.

Источник: Dubai Land Department, дата обращения 4 ноября 2026 г. Наборы данных: Real Estate Transactions, Rent Contracts

Как читать эти цифры

Рост на 10–12 процентов — самая цитируемая и чаще всего неверно понимаемая величина об этом рынке. Три оговорки:

Это среднее по очень неоднородному рынку. Отдельные районы и типы объектов разошлись существенно. Средняя по району не описывает ни один конкретный объект.

Это ретроспективная величина. Перенос её на будущее — допущение, а не прогноз. Мы его не делаем.

Рынок движется циклами. Дубай проходил выраженные фазы роста и снижения. Короткий горизонт несёт риск момента входа независимо от того, каким вышел прошедший год.

Расхождение новостроек и вторичного рынка

Разрыв составляет около 20 процентов. Это не оценка качества, а цена двух разных продуктов: новостройка означает рассрочку на период строительства, а вторичный рынок — помещение, пригодное к использованию сразу.

Сам разрыв при этом информативен. Его расширение указывает на большой объём нового предложения, а сужение — на дефицит в существующей застройке.

Чего мы не можем назвать ответственно

Перечисляем прямо, ради честности:

Вакантность. У нас нет достоверного актуального показателя вакантности по рынку в целом из проверенного источника, поэтому мы его не приводим. Цифры, ходящие в обороте, часто происходят из отдельных аналитических материалов без описанной методики.

Ближайшие месяцы. Прогнозов в избытке. Это допущения, и мы не выдаём их за рыночные данные.

«Обвал» и «пузырь». Оба слова ищут, поэтому их охотно обслуживают. На доступных нам данных нет свидетельств ни того, ни другого. Равно как нет свидетельств гарантированного дальнейшего роста.

Какие источники выдерживают проверку

Порядок, полезный и для самостоятельного исследования:

1. Зарегистрированные сделки в Dubai Land Department. Единственный по-настоящему обязывающий источник. Показывает, сколько фактически уплачено, а не сколько запрошено.

2. Отчёты признанных консалтинговых компаний. Обычно с прозрачной методикой, но публикуются с запозданием.

3. Аналитика агентств недвижимости. Полезна для порядка величин. Стоит помнить, что издатель заинтересован в том, как представлен рынок.

4. Средние значения порталов. Показывают запрашиваемые цены, а не сделки. Для решения о покупке не годятся.

Основные показатели и средние цены по районам в начале страницы происходят из категории 3, то есть из материалов агентств. Таблица по районам и калькулятор опираются на категорию 1: зарегистрированные сделки и договоры аренды Dubai Land Department. Мы говорим об этом открыто, источники указаны ниже. Для фактических решений о покупке мы используем категорию 1.

Что из этого следует для решения

Рыночные данные отвечают на вопрос «как обстоят дела на рынке». Они не отвечают на вопрос «стоит ли этот объект своей цены». Для этого имеют значение зарегистрированные сделки по тому же зданию и за тот же период, история service charges и история аренды конкретного помещения.

Рынок может расти на 11 процентов, тогда как отдельная башня теряет в стоимости. И то и другое одновременно — совершенно нормально.

Вопрос по вашей ситуации?

Записаться на консультацию →

Зарегистрированы в RERA · Обычно отвечаем в течение одного рабочего дня

Частые вопросы

Как изменились цены на недвижимость в Дубае?

В 2026 году жилая недвижимость была примерно на 10–12 процентов дороже, чем годом ранее. Это ретроспективное среднее по неоднородному рынку, и оно ничего не говорит о том, что будет дальше.

Есть ли в Дубае пузырь на рынке недвижимости?

Простым «да» или «нет» на это не ответить. Документально подтверждается: интенсивное строительство, устойчивый международный спрос и выраженные циклы в прошлом. Вывод прогноза отсюда — допущение.

Какова вакантность в Дубае?

У нас нет достоверной актуальной цифры из проверенного источника, поэтому мы её не приводим. По конкретному зданию история аренды всё равно информативнее общерыночного показателя.

Где найти официальные рыночные данные?

В Dubai Land Department, который регистрирует сделки. Это единственный источник, отражающий фактически уплаченные цены.

Когда обновляется эта страница?

Ежеквартально. Дата указана вверху и в отметке об обновлении. Если вы готовите решение, свяжитесь с нами. Мы получим актуальные сопоставимые сделки по конкретному объекту.

Недвижимость в Дубае: рынок в цифрах