Abu Dabi'de projeden satın alma: neyin korunduğu ve kimsenin doğrulayamadığı rakam

Abu Dabi’de projeden alırken para korunuyor mu? Evet, yapısal olarak. Alıcının ödemeleri, Belediyeler ve Ulaştırma Dairesi tarafından onaylanmış bir bankadaki projeye özel emanet hesabına gider ve doğrulanmış inşaat aşamalarına karşılık serbest bırakılır. Çerçeve, 2025 tarihli 2 sayılı kanunla değişik 2015 tarihli 3 sayılı kanundur.

Bu, paranızı geliştiricinin başka yerde harcamasına karşı korur. Fiyatın makul olup olmadığı hakkında hiçbir şey söylemez ve Abu Dabi’de bu ikinci soru alıcıların çoğunun sandığından daha zordur.

Emanet hesabı gerçekte ne yapar

Üç şeyi ayırmakta yarar var, çünkü çoğu kez tek şeymiş gibi sunulurlar.

Paranın nerede durduğu. Geliştiricide değil. Daire tarafından onaylanmış bir bankadaki, o somut projeye bağlı proje emanet hesabında.

Ne zaman hareket ettiği. Takvime göre değil, doğrulanmış inşaat aşamalarına karşılık. İnşa etmemiş bir geliştirici sonraki dilimi almaz.

Neyi kapsamadığı. Emanet hesabı bir ödeme mekanizmasıdır; teslim tarihi, nihai kalite ya da yeniden satış değeri güvencesi değildir. Bir proje emanet kurallarına tümüyle uygun olup yine de geç teslim edilebilir.

2025 değişikliği 2015 kanununun üzerine oturur ve Abu Dabi buna ilişkin idarî kararlar çıkardı: emanet denetimi, ortak mülkiyet yönetimi, malik komiteleri yönetmelikleri ve projeden alıcının sözleşmeyi ihlali hâlinde tazminat. Bir geliştiricinin evrakı daha eskiyse hangi sürüme göre yazıldığını sorun.

Emirliğe dikkat edin: burada söz konusu olan ADREC ile Belediyeler ve Ulaştırma Dairesi’dir, RERA ya da Dubai Land Department değil. Abu Dabi’deki bir proje için RERA’ya atıf yapan bir broşür yanlış düzenleyiciye atıf yapıyordur.

Burada yapılamayan karşılaştırma — ve bunu söylüyoruz

Dubai’de ikinci el ve projeden fiyatları her bölge için ayrı satırlar hâlinde yayımlıyoruz, çünkü Dubai Land Department işlemleri satır satır açıklıyor ve ikisi ayrılabiliyor. Bu ayrım önemlidir: tek bir karışık medyan, altındaki piyasa yerine o çeyrekte tesadüfen lansman yapan geliştiriciyi izler.

Abu Dabi işlem düzeyinde veri yayımlamıyor. ADREC altı aylık bir rapor çıkarıyor ve bölge fiyatları bölge başına bir ortalama ve bir azami değerden ibaret. Projeden ve ikinci el aynı rakamın içinde.

Sizin için pratik sonuç: bir satış sunumu bir lansmanın «bölgeyle uyumlu» fiyatlandığını söylediğinde, bunu bölge düzeyinde doğrulayan ya da çürüten kamuya açık bir rakam yoktur. Dubai’deki bir alıcının yapabildiği karşılaştırma burada mevcut değildir.

Bunun yerine yapabilecekleriniz:

• Bölge ortalamasının ne olduğunu değil, aynı ya da komşu projede tamamlanmış ünitelerin ne kaydettiğini sorun.
• Lansman fiyatını yalnızca ortalamanın değil bölge azamisinin de yanına koyun. Yas Island’da azami değer ortalamanın dört katıdır, dolayısıyla «ortalamanın üstünde» orada çok az şey ifade eder.
• İlan için Madhmoun izin numarasını isteyin. İlanı tescilli bir mülke ve lisanslı bir danışmana bağlar.

Raporun gerçekten ayırdığı yer

Emirlik düzeyinde ADREC raporu satışları ürün tipine göre ayırıyor ve piyasanın toplam büyüklüğünü kaydediyor: 2026’nın ilk yarısında 117 milyar dirhemlik işlem, bunun 86,1 milyarı 16 838 satışta, buna karşılık 26,7 milyar ipotek. Yatırım bölgelerinde yeni kira sözleşmelerinin fiyatları dairelerde yüzde 21, villalarda yüzde 16 arttı.

Bunlar piyasanın yönünü anlamak için yararlıdır. Somut ünitenin fiyat kontrolünün yerini tutmazlar; projeden alıcının gerçekten ihtiyacı olan da odur.

Sık sorulan sorular

Abu Dabi’de projeden satışı hangi kanun düzenler?

Gayrimenkul sektörünün düzenlenmesine dair 2015 tarihli 3 sayılı kanun, 2025 tarihli 2 sayılı kanunla değişik hâliyle; uygulama kararları Belediyeler ve Ulaştırma Dairesi üzerinden çıkar.

Bir yabancı Abu Dabi’de projeden alabilir mi?

Belirlenmiş yatırım bölgelerinin içinde evet. Dışarıda Körfez dışından bir vatandaş ne projeden ne tamamlanmış hâlde tam mülkiyet edinebilir. Satın alma rehberimiz bölgeleri ve dışarıda kalan yerleri sayıyor.

Geliştirici tamamlamazsa ne olur?

Emanet yapısı, yapılmamış işe karşılık paranızın ne kadarının hesaptan çıkmış olabileceğini sınırlar ve 2025 uygulama kararları tazminatı ele alır. Uygulamada nasıl sonuçlanacağı sözleşmeye bağlıdır: bu bir avukata sorulacak sorudur, bir web sitesine değil.

Abu Dabi’de projeden almak tamamlanmıştan ucuz mu?

Yayımlanan verilerle bunu yanıtlayamayız, çünkü bölge rakamları ikisini ayırmıyor. Abu Dabi off plan için size bir indirim yüzdesi veren kişi, bulamadığımız bir kaynak kullanıyordur.

Projeden alımda da tapu harcı öder miyim?

Evet, tescil geçerlidir. İşleyiş ve zamanlama ikinci el işlemden farklıdır ve bu, lisanslı ofisin imzadan önce yazılı teyit etmesi gereken noktalardan biridir.