Abu Dabi'de satın almak: aramaya başlamadan önce çözülecek iki soru

Bir yabancı Abu Dabi’de gayrimenkul satın alabilir mi? Evet, ancak yalnızca belirlenmiş yatırım bölgelerinin içinde. 2019 tarihli 13 sayılı kanun, BAE ve Körfez vatandaşı olmayanlara bu bölgeler içinde tam mülkiyeti açtı; bölgelerin dışında cevap hâlâ hayır. Bu tek gerçek, fiyattan daha çok satın alma kararını belirler ve ilanların çoğunda hiç geçmez.

Birinci soru: adres bir bölgenin içinde mi?

2019’dan önce Körfez dışından bir vatandaş Abu Dabi’de tam mülkiyete hiç sahip olamıyordu. Uzun kiralama, intifa hakkı ve 99 yıla kadar musataha mevcut yapılardı. 2005 tarihli 19 sayılı kanunu değiştiren 2019 tarihli 13 sayılı kanun bunu belirlenmiş yatırım bölgeleri için değiştirdi.

Bu konudaki hemen her rehberin yanıldığı yer burasıdır — neredeyse yayımlayacağımız kendi rehberimiz dâhil.

Her yerde karşınıza çıkan liste sekiz ya da dokuz isim taşır: Saadiyat, Yas, Al Reem, Al Maryah, Al Reef, Hudayriyat, Al Jubail, Masdar City, Al Raha Beach. Federal portal u.ae’den gelir ve gerçektir.

Aynı zamanda fena hâlde eskimiştir. ADREC’in 2026 ilk yarı raporuna eşlik eden basın açıklaması, yalnızca o yarıyılda sekiz yeni yatırım bölgesinin onaylandığını ve Abu Dabi’deki toplamın 50’ye çıktığını belirtir. Bu ellinin tam bir kamuya açık listesi yoktur.

Pratik sonuç iki yöne birden keser ve biri alıcıya gerçekten para kaybettirir:

• Bir bölgenin dokuzluk listede olmaması, orada satın alınamayacağının kanıtı değildir. Aksini söyleyen, elli gerçeğe karşı dokuzluk bir liste okuyordur.
• Listede olması ise satın alınabileceğinin iyi bir kanıtıdır.

Bu yüzden fiyat tablomuz her bölgeyi doğrulandı ya da doğrulanamadı olarak işaretler, asla «hayır» olarak. On beş bölgenin yedisi doğrulanmıştır. Kalanlar için ADREC’e ya da avukatınıza somut parselin güncel statüsünü sorun ve cevabı herhangi bir ödemeden önce yazılı alın.

Size bir mülkün teklif edilmesi ona sahip olabileceğinizi kanıtlamaz, bir blog listesinde bulunmaması da tersini kanıtlamaz.

İkinci soru: alım fiyatın üzerinde neye mal olur

Abu Dabi’nin işlem maliyeti yapısı Dubai’ninkinden alıcı lehine ayrılır ve fark büyük olduğu için bunu kesin söylemek gerekir.

Gizlemediğimiz bir çekince. Yüzde 2’lik tapu harcı tutarlı biçimde aktarılıyor ve dayanak olarak 2018 tarihli 49 sayılı İcra Konseyi kararı gösteriliyor; alıcı ile satıcı arasındaki yarı yarıya paylaşım da her yerde teamül olarak anlatılıyor. İkisini de Abu Dabi’nin resmî bir kanalında doğrulayamadık, üstelik paylaşım kanunî değil sözleşmesel: pazarlığa açıktır ve satıcı piyasasında alıcı tam yüzde 2’yi üstlenebilir.

Tabloyu maliyetin biçimi olarak görün, teklif olarak değil. Paylaşımı satış sözleşmesine yazdırın ve kararı broşürden almak yerine avukatınızdan ibraz etmesini isteyin. Kendimiz açamadığımız her rakam için aynı tavsiyeyi veriyoruz.

İlan: bir ilanın gerçek olduğunu gösteren izin

Abu Dabi’deki her gayrimenkul ilanı Madhmoun izni gerektirir. ADREC, platformun açılışından bu yana 41 200’den fazla izin verildiğini bildiriyor.

Bu kulağa geldiğinden ağır basar. İzin numarası bir ilanı gerçek, tescilli bir mülke ve lisanslı bir danışmana bağlar. Numarası olmayan ilan ya izinli değildir ya da gerçek değildir ve numarayı sormak size bir mesaja mal olur.

Madhmoun, Dubai’deki Trakheesi’nin karşılığıdır. Bir danışman Abu Dabi’deki bir mülk için size Trakheesi numarası veriyorsa yanlış emirliğin sistemini veriyordur.

Danışman: lisansı kontrol edin, emirliği de kontrol edin

19 Eylül 2024’ten itibaren Abu Dabi emirliğinde çalışan her gayrimenkul danışmanının ADREC lisansı olması gerekir. Dubai’deki RERA kaydı geçerli sayılmaz. İki emirlik ayrı düzenleyici, ayrı sicil ve ayrı lisans yürütür.

Bu bizim için de geçerli. MARNER ESTATES Dubai’de lisanslıdır ve ADREC aracılık lisansı yoktur. Bu sayfalarda araştırma yayımlıyor, işlemin kendisi için alıcıları yerel lisanslı bir ofisle buluşturuyoruz. Bunu varsayıma bırakmak yerine burada yazmayı tercih ediyoruz.

Size söyleyemediklerimiz

Getiri rakamı yok. Brüt getiri, aynı bölge için metrekare başına kira gerektirir. ADREC raporunun kira bölümü yalnızca kullanılabilir metin katmanı olmayan bir grafik olarak var, dolayısıyla yayımlayacağımız her getirinin paydası tahmin olurdu. Size ondalıklı bir Abu Dabi getirisi söylenirse hangi kira rakamından çıktığını sorun.

Öngörü yok. Emirlik 2026’nın ilk yarısında 117 milyar dirhemlik işlem kaydetti, yıllık bazda yüzde 112 artış. Bu, geçen altı ay hakkında bir olgudur, gelecek altı ay hakkında bir kehanet değil.

Sık sorulan sorular

Abu Dabi’de satın almak oturum hakkı verir mi?

2 milyon dirhemden başlayan uygun bir gayrimenkul yatırımı, on yıllık BAE Altın Vizesini destekleyebilir. Program federaldir ve Abu Dabi’de de Dubai’deki gibi geçerlidir, yürürlükteki kurallar ve yetkili makamların onayı saklı kalmak üzere.

Emlak vergisi var mı?

Yıllık emlak vergisi de gayrimenkul değer artış kazancı vergisi de yok. Bu, Birleşik Arap Emirlikleri genelinde geçerlidir.

Projeden alırken param korunuyor mu?

Ödemeler, Belediyeler ve Ulaştırma Dairesi tarafından onaylanmış bir bankadaki projeye özel emanet hesabına gider ve doğrulanmış inşaat aşamalarına karşılık serbest bırakılır. Çerçeve, 2025 tarihli 2 sayılı kanunla değişik 2015 tarihli 3 sayılı kanundur.

Abu Dabi’ye gitmeden uzaktan satın alınabilir mi?

Bu, geliştiriciye, bankaya ve işlemin yapısına bağlıdır ve işlemi yürüten lisanslı ofise sorulacak bir sorudur, genel olarak yanıtlanacak bir soru değil.

Hangi bölgeden başlamalı?

Fiyat aralığı bütçenize uyan ve bir yatırım bölgesi içinde kalan bölgeden. Fiyat rehberimiz iki sütunu yan yana koyar ve bu, bölgeleri elemenin en hızlı yoludur.