Zakup na etapie budowy w Abu Zabi: co jest chronione i liczba, której nikt nie sprawdzi

Czy pieniądze są chronione przy zakupie na etapie budowy w Abu Zabi? Tak, strukturalnie. Wpłaty kupującego trafiają na rachunek powierniczy przypisany do projektu w banku zatwierdzonym przez Departament Gmin i Transportu i są uwalniane wobec zweryfikowanych etapów budowy. Ramą jest ustawa nr 3 z 2015 roku zmieniona ustawą nr 2 z 2025 roku.

To chroni wasze pieniądze przed wydaniem ich przez dewelopera gdzie indziej. Nie mówi nic o tym, czy cena jest rozsądna, a w Abu Zabi to drugie pytanie jest trudniejsze, niż większość kupujących sądzi.

Co rachunek powierniczy naprawdę robi

Warto rozdzielić trzy rzeczy, bo bywają przedstawiane jako jedna.

Gdzie leżą pieniądze. Nie u dewelopera. Na projektowym rachunku powierniczym w banku zatwierdzonym przez departament, przypisanym do tego konkretnego projektu.

Kiedy się ruszają. Wobec zweryfikowanych etapów budowy, a nie według kalendarza. Deweloper, który nie zbudował, nie dostaje kolejnej transzy.

Czego nie obejmuje. Rachunek powierniczy to mechanizm płatności, a nie gwarancja terminu oddania, jakości końcowej ani wartości odsprzedaży. Projekt może być w pełni zgodny z reżimem powierniczym i mimo to oddany z opóźnieniem.

Zmiana z 2025 roku nakłada się na ustawę z 2015 roku, a Abu Zabi wydało decyzje wykonawcze obejmujące nadzór nad rachunkami powierniczymi, zarząd współwłasnością, regulaminy komitetów właścicieli oraz odszkodowanie przy naruszeniu umowy przez kupującego na etapie budowy. Jeśli dokumenty dewelopera są starsze, zapytajcie, według której wersji zostały sporządzone.

Zwróćcie uwagę na emirat: chodzi tu o ADREC i Departament Gmin i Transportu, a nie o RERA ani Dubai Land Department. Broszura powołująca się na RERA przy projekcie w Abu Zabi powołuje się na niewłaściwy organ.

Porównanie, którego tutaj nie da się zrobić — i mówimy to

W Dubaju publikujemy ceny z rynku wtórnego i z etapu budowy jako osobne wiersze dla każdej lokalizacji, bo Dubai Land Department ujawnia transakcje wiersz po wierszu i jedno od drugiego da się oddzielić. Ten podział ma znaczenie: jedna mieszana mediana podąża za deweloperem, który akurat wystartował w danym kwartale, a nie za rynkiem pod spodem.

Abu Zabi nie publikuje danych na poziomie transakcji. ADREC wydaje raport półroczny, a ceny dzielnicowe w nim to jedna średnia i jedno maksimum na dzielnicę. Etap budowy i rynek wtórny siedzą w tej samej liczbie.

Praktyczna konsekwencja dla was: gdy prezentacja mówi, że start sprzedaży jest wyceniony „zgodnie z dzielnicą”, nie istnieje publiczna liczba, która by to na poziomie dzielnicy potwierdziła albo obaliła. Porównanie dostępne kupującemu w Dubaju tutaj nie istnieje.

Co możecie zrobić zamiast tego:

• Pytajcie, co zarejestrowały gotowe lokale w tym samym albo sąsiednim projekcie, a nie ile wyniosła średnia dzielnicowa.
• Zestawcie cenę startową z maksimum dzielnicy, nie tylko ze średnią. Na Yas Island maksimum jest czterokrotnością średniej, więc „powyżej średniej” znaczy tam bardzo niewiele.
• Żądajcie numeru pozwolenia Madhmoun dla ogłoszenia. Wiąże ono ogłoszenie z zarejestrowaną nieruchomością i licencjonowanym pośrednikiem.

Gdzie raport jednak rozróżnia

Na poziomie emiratu raport ADREC rozbija sprzedaż według typu produktu i odnotowuje łączną wielkość rynku: 117 miliardów dirhamów transakcji w pierwszym półroczu 2026 roku, z czego 86,1 miliarda w 16 838 sprzedażach, wobec 26,7 miliarda w kredytach hipotecznych. Ceny nowych umów najmu w strefach inwestycyjnych wzrosły o 21 procent dla mieszkań i o 16 procent dla willi.

To przydatne do zrozumienia kierunku rynku. Nie zastępuje sprawdzenia ceny konkretnego lokalu, a właśnie tego potrzebuje kupujący na etapie budowy.

Częste pytania

Która ustawa reguluje sprzedaż na etapie budowy w Abu Zabi?

Ustawa nr 3 z 2015 roku o regulacji sektora nieruchomości, zmieniona ustawą nr 2 z 2025 roku, z decyzjami wykonawczymi wydawanymi przez Departament Gmin i Transportu.

Czy obcokrajowiec może kupić na etapie budowy w Abu Zabi?

W wyznaczonych strefach inwestycyjnych tak. Poza nimi obywatel spoza Zatoki nie może nabyć pełnej własności ani na etapie budowy, ani gotowej. Nasz poradnik zakupu wymienia strefy i dzielnice, które poza nimi pozostają.

Co, jeśli deweloper nie ukończy?

Struktura powiernicza ogranicza, ile z waszych pieniędzy mogło opuścić rachunek wobec niewykonanych prac, a decyzje wykonawcze z 2025 roku dotyczą odszkodowania. Jak to wygląda w praktyce, zależy od umowy: to pytanie do prawnika, a nie do strony internetowej.

Czy etap budowy jest tańszy niż gotowe w Abu Zabi?

Nie potrafimy odpowiedzieć na podstawie opublikowanych danych, bo liczby dzielnicowe nie rozdzielają jednego od drugiego. Kto podaje wam procent rabatu dla off planu w Abu Zabi, korzysta ze źródła, którego nie zdołaliśmy znaleźć.

Czy opłatę rejestracyjną płacę też przy zakupie z planu?

Tak, rejestracja obowiązuje. Tryb i terminy różnią się od transakcji na rynku wtórnym, i to jeden z punktów, które licencjonowane biuro powinno potwierdzić na piśmie przed podpisem.