Стадия строительства в Абу-Даби: что защищено и цифра, которую никто не может проверить

Защищены ли деньги при покупке на стадии строительства в Абу-Даби? Да, структурно. Платежи покупателя поступают на эскроу-счёт конкретного проекта в банке, одобренном Департаментом муниципалитетов и транспорта, и высвобождаются против подтверждённых этапов строительства. Основа — закон № 3 от 2015 года в редакции закона № 2 от 2025 года.

Это защищает ваши деньги от того, что застройщик потратит их в другом месте. Это ничего не говорит о том, разумна ли цена, а второй вопрос в Абу-Даби сложнее, чем предполагает большинство покупателей.

Что на самом деле делает эскроу

Стоит разделить три вещи, потому что их часто подают как одну.

Где лежат деньги. Не у застройщика. На эскроу-счёте проекта в банке, одобренном департаментом, привязанном именно к этому проекту.

Когда они двигаются. Против подтверждённых этапов строительства, а не по календарю. Застройщик, который не построил, следующего транша не получает.

Чего это не покрывает. Эскроу — механизм платежей, а не гарантия срока сдачи, итогового качества или цены перепродажи. Проект может полностью соответствовать требованиям эскроу и всё равно быть сдан с опозданием.

Поправка 2025 года лежит поверх закона 2015 года, и Абу-Даби издал к ней ряд административных решений, охватывающих контроль эскроу, управление совместной собственностью, уставы комитетов собственников и компенсацию при нарушении договора покупателем. Если документы застройщика старше, спросите, по какой редакции они написаны.

Обратите внимание на эмират: здесь это ADREC и Департамент муниципалитетов и транспорта, а не RERA и Земельный департамент Дубая. Брошюра, ссылающаяся на RERA для проекта в Абу-Даби, ссылается не на того регулятора.

Сравнение, которое здесь невозможно, и мы это скажем

В Дубае мы публикуем цены вторичного рынка и стадии строительства отдельными строками по каждому району, потому что Земельный департамент Дубая раскрывает сделки построчно и одно от другого отделимо. Это разделение важно: одна смешанная медиана следует за тем застройщиком, который случайно запустился в этом квартале, а не за рынком под ним.

Абу-Даби не публикует данные на уровне сделок. ADREC выпускает полугодовой отчёт, и районные цены в нём — одна средняя и один максимум на район. Стадия строительства и вторичный рынок сидят в одной цифре.

Практическое следствие для вас: когда презентация говорит, что старт продаж оценён «в соответствии с районом», нет открытой цифры, которая подтвердила бы или опровергла это на уровне района. Сравнение, доступное покупателю в Дубае, здесь недоступно.

Что можно сделать вместо этого:

• Спрашивайте, что зарегистрировали готовые объекты в том же или соседнем проекте, а не какова средняя по району.
• Ставьте стартовую цену рядом с максимумом района, а не только со средней. На острове Яс максимум вчетверо выше средней, поэтому «выше средней» там значит очень мало.
• Требуйте номер разрешения Madhmoun для объявления. Он связывает объявление с зарегистрированным объектом и лицензированным агентом.

Где отчёт всё-таки различает

На уровне эмирата отчёт ADREC разбивает продажи по типу продукта и фиксирует общий размер рынка: сделки на 117 миллиардов дирхамов в первом полугодии 2026 года, из них 86,1 миллиарда по 16 838 продажам против 26,7 миллиарда по ипотеке. Цены новых договоров аренды в инвестиционных зонах выросли на 21 процент по квартирам и на 16 процентов по виллам.

Это полезно для понимания направления рынка. Это не заменяет проверку цены конкретного объекта, а именно она и нужна покупателю на стадии строительства.

Частые вопросы

Какой закон регулирует продажи на стадии строительства в Абу-Даби?

Закон № 3 от 2015 года о регулировании сектора недвижимости в редакции закона № 2 от 2025 года, с исполнительными решениями, изданными через Департамент муниципалитетов и транспорта.

Может ли иностранец купить на стадии строительства в Абу-Даби?

Внутри отведённых инвестиционных зон — да. За их пределами гражданин государства вне стран Залива не может получить полную собственность ни на стадии строительства, ни на готовый объект. Наше руководство по покупке перечисляет зоны и районы, которые остаются вне их.

Что если застройщик не достроит?

Структура эскроу ограничивает, какая часть ваших денег могла покинуть счёт против невыполненных работ, а исполнительные решения 2025 года касаются компенсации. Как это выглядит на практике, зависит от договора, поэтому это вопрос к юристу, а не к сайту.

Дешевле ли стадия строительства, чем готовое жильё в Абу-Даби?

Ответить по опубликованным данным мы не можем, потому что районные цифры не разделяют одно и другое. Тот, кто называет вам процент скидки для Абу-Даби, пользуется источником, который нам найти не удалось.

Плачу ли я регистрационный сбор и при покупке на стадии строительства?

Да, регистрация применяется. Порядок и сроки отличаются от вторичной сделки, и это одна из вещей, которые лицензированное агентство должно подтвердить письменно до подписания.