Kupovina sa plana u Abu Dabiju: šta je zaštićeno i cifra koju niko ne može da proveri

Je li novac zaštićen pri kupovini sa plana u Abu Dabiju? Da, strukturno. Uplate kupca idu na projektni escrow račun u banci koju je odobrilo Odeljenje za opštine i saobraćaj i oslobađaju se prema proverenim fazama gradnje. Okvir je zakon br. 3 iz 2015. izmenjen zakonom br. 2 iz 2025.

To štiti vaš novac od toga da ga investitor potroši drugde. Ne govori ništa o tome da li je cena razumna, a u Abu Dabiju je to drugo pitanje teže nego što većina kupaca sluti.

Šta escrow račun zaista radi

Vredi razdvojiti tri stvari, jer se često prikazuju kao jedna.

Gde novac stoji. Ne kod investitora. Na projektnom escrow računu u banci koju je odobrilo odeljenje, vezanom baš za taj projekat.

Kada se pomera. Prema proverenim fazama gradnje, a ne po kalendaru. Investitor koji nije gradio ne dobija sledeću tranšu.

Šta ne pokriva. Escrow račun je mehanizam plaćanja, a ne garancija roka predaje, konačnog kvaliteta ili vrednosti pri preprodaji. Projekat može biti potpuno usklađen sa escrow pravilima i ipak kasniti sa predajom.

Izmena iz 2025. leži povrh zakona iz 2015, a Abu Dabi je doneo niz upravnih odluka za sprovođenje: kontrola escrow računa, upravljanje zajedničkom svojinom, pravilnici odbora vlasnika i naknada kada kupac sa plana prekrši ugovor. Ako je dokumentacija investitora starija, pitajte prema kojoj je verziji sastavljena.

Obratite pažnju na emirat: ovde su nadležni ADREC i Odeljenje za opštine i saobraćaj, a ne RERA ni Dubai Land Department. Brošura koja se za projekat u Abu Dabiju poziva na RERA-u poziva se na pogrešnog regulatora.

Poređenje koje se ovde ne može napraviti — i mi to kažemo

U Dubaiju objavljujemo cene preprodaje i cene sa plana kao odvojene redove za svaku lokaciju, jer Dubai Land Department objavljuje transakcije red po red i to dvoje se može razdvojiti. To razdvajanje je bitno: jedna mešana medijana prati investitora koji je tog kvartala slučajno startovao, a ne tržište ispod.

Abu Dabi ne objavljuje podatke na nivou transakcije. ADREC izdaje polugodišnji izveštaj, a cene po oblastima u njemu su jedan prosek i jedan maksimum po oblasti. Kupovina sa plana i preprodaja sede u istoj cifri.

Praktična posledica za vas: kada prodajna prezentacija kaže da je lansiranje ocenjeno „u skladu sa oblašću”, ne postoji javna cifra koja bi to na nivou oblasti potvrdila ili opovrgla. Poređenje dostupno kupcu u Dubaiju ovde ne postoji.

Šta možete umesto toga:

• Pitajte šta su zabeležile završene jedinice u istom ili susednom projektu, a ne koliki je bio prosek oblasti.
• Stavite početnu cenu pored maksimuma oblasti, a ne samo pored proseka. Na Yas Islandu je maksimum četvorostruki prosek, pa „iznad proseka” tamo znači vrlo malo.
• Tražite broj dozvole Madhmoun za oglas. Vezuje oglas za upisanu nekretninu i licenciranog posrednika.

Gde izveštaj ipak razlikuje

Na nivou emirata izveštaj ADREC-a razdvaja prodaju po tipu proizvoda i beleži ukupnu veličinu tržišta: 117 milijardi dirhama transakcija u prvom polugodištu 2026, od čega 86,1 milijarda kroz 16 838 prodaja, naspram 26,7 milijardi u hipotekama. Cene novih ugovora o zakupu u investicionim zonama porasle su 21 odsto za stanove i 16 odsto za vile.

To je korisno za razumevanje smera tržišta. Ne zamenjuje proveru cene konkretne jedinice, a upravo to kupcu sa plana treba.

Česta pitanja

Koji zakon uređuje prodaju sa plana u Abu Dabiju?

Zakon br. 3 iz 2015. o uređenju sektora nekretnina, izmenjen zakonom br. 2 iz 2025, sa odlukama za sprovođenje koje donosi Odeljenje za opštine i saobraćaj.

Može li stranac da kupi sa plana u Abu Dabiju?

Unutar određenih investicionih zona može. Izvan njih državljanin van Zaliva ne može steći puno vlasništvo, ni sa plana ni završeno. Naš vodič za kupovinu nabraja zone i oblasti koje ostaju van njih.

Šta ako investitor ne završi?

Escrow struktura ograničava koliko je vašeg novca moglo da napusti račun naspram neizvedenih radova, a odluke za sprovođenje iz 2025. bave se naknadom. Kako to izgleda u praksi zavisi od ugovora: to je pitanje za advokata, a ne za sajt.

Je li kupovina sa plana jeftinija od završene u Abu Dabiju?

Na to ne možemo da odgovorimo iz objavljenih podataka, jer cifre po oblastima to dvoje ne razdvajaju. Ko vam daje procenat popusta za off plan u Abu Dabiju, koristi izvor koji nismo uspeli da nađemo.

Plaćam li taksu za upis i pri kupovini sa plana?

Da, upis se primenjuje. Postupak i rokovi razlikuju se od preprodaje, i to je jedna od stavki koje licencirana agencija treba pismeno da potvrdi pre potpisa.