كم تكلّف الشقة في دبي
تتباعد الأسعار في دبي أكثر بكثير مما يوحي به متوسط واحد. في ما يلي المستويات الحالية، ومدى تفاوتها بين المناطق، والتكاليف التي يسكت عنها الإعلان.
البيانات حتى يوليو 2026.
مستوى الأسعار
| القطاع | درهم/م² | نحو دولار/م² |
|---|---|---|
| متوسط السوق | 20,600 | نحو 5,600 |
| الشقق | 21,200 | نحو 5,800 |
| المشاريع الجديدة | نحو 22,000 | نحو 6,000 |
| السوق الثانوي | نحو 18,400 | نحو 5,000 |
السعر المعتاد للشقة نحو 1.3 مليون درهم، أي قرابة 354 ألف دولار.
الدرهم مربوط بسعر ثابت بالدولار الأمريكي، لذا فالتحويل إلى الدولار مستقر.
بحسب المنطقة
| المنطقة | درهم/م² | مقابل المتوسط |
|---|---|---|
| وسط مدينة دبي | 32,400 | +57% |
| الخليج التجاري | 27,400 | +33% |
| مرسى دبي | 22,200 | +8% |
| متوسط السوق | 20,600 | — |
الفارق بين وسط المدينة ومتوسط السوق يقارب نصف سعر المتر. ومن يقارن «أسعار دبي» إنما يقارن عمليًا أسواقًا عدة مختلفة.
أرقام الجدولين أعلاه من تقارير سوق مجمّعة (المصدران في آخر الصفحة). أما الجدول التالي فمن الصفقات وعقود الإيجار المسجَّلة لدى دائرة الأراضي والأملاك في الربع الأخير، ولوحدات سكنية قائمة فقط. لذلك تختلف أرقامه عن الجدول السابق حتى للمنطقة نفسها، لأن أساس الحساب مختلف.
| المنطقة | الشراء درهم/م² | الإيجار درهم/م²/سنة | العائد الإجمالي |
|---|---|---|---|
| قرية جميرا الدائرية (JVC) | 13,038 | 958 | 7.3% |
| Jumeirah Lake Towers (JLT) | 14,866 | 1,073 | 7.2% |
| الخليج التجاري | 18,920 | 1,229 | 6.5% |
| مرسى دبي | 20,258 | 1,092 | 5.4% |
| Dubai Creek Harbour | 24,062 | 1,304 | 5.4% |
| نخلة جميرا | 25,108 | 1,334 | 5.3% |
| وسط مدينة دبي | 25,329 | 1,341 | 5.3% |
القيم الوسيطة للربع الثالث 2026، للوحدات السكنية القائمة فقط. العائد قبل رسوم الخدمات والشواغر والإدارة.
المصدر: دائرة الأراضي والأملاك في دبي (Dubai Land Department)، تاريخ الاطلاع 4 نوفمبر 2026. مجموعات البيانات: Real Estate Transactions, Rent Contracts
تعتمد الحاسبة أدناه على القيم الوسيطة للأرباع الأربعة الأخيرة، فقد تختلف نتيجتها قليلًا عن جدول الربع الأخير أعلاه.
العائد الإجمالي
القيم الوسيطة للأرباع الأربعة الأخيرة، محسوبة معاً وضمن نطاق المساحة المشترك بين البيع والإيجار، ولذلك قد تختلف عن القيم الوسيطة لكل ربع في الجداول. اختيار منطقة يُدخل قيمتها الوسيطة، ويمكن تعديل كل حقل. تغيير المساحة يعيد حساب السعر والإيجار من القيمة الوسيطة لكل متر مربع.
الإجمالي ليس ما يصل إلى الحساب. تُخصم منه رسوم الخدمات وفترات الشغور وإعادة التأجير والصيانة، ومقدارها يحدده المبنى نفسه لا المنطقة. لا نذكر رقماً لذلك، لأن الرقم الصادق لا يوجد إلا لكل عقار على حدة.
المصدر: دائرة الأراضي والأملاك في دبي (Dubai Land Department)، تاريخ الاطلاع 4 نوفمبر 2026. مجموعات البيانات: Real Estate Transactions, Rent Contracts
المشاريع الجديدة والسوق الثانوي
يبلغ الفارق نحو 20 بالمئة لصالح السوق الثانوي. وهذا ليس حكمًا على الجودة، بل سعر منتجَين مختلفين.
المشروع الجديد يعني جدول دفعات موزّعًا على فترة البناء، ومواصفات حديثة، وغياب الدخل حتى التسليم.
السوق الثانوي يعني وحدة قابلة للتأجير من اليوم الأول، وإمكانية معاينتها، وسجلّ تكاليف معروفًا.
وبالنسبة إلى مشترٍ يعوّل على دخل الإيجار، غالبًا ما تكون هذه الـ20 بالمئة أقل أهمية من سنتين بلا إيجار.
ما لا يذكره الإعلان
سعر الشراء ليس تكلفة التملّك. يُضاف إليه:
- رسم نقل الملكية لدى الدائرة: عادةً نحو 4 بالمئة
- عمولة الوسيط: غالبًا نحو 2 بالمئة
- رسوم التسجيل والرسوم الإدارية
- تكاليف التمويل إن وُجد
عمليًا يعني ذلك نحو 6 بالمئة فوق السعر، وأحيانًا أكثر قليلًا.
ثم يأتي البند السنوي الأكثر استهانةً به: رسوم الخدمات. وهي رسوم تشغيلية تُحتسب على المساحة وتُحاسَب سنويًا، وتتفاوت تفاوتًا ملموسًا بين المباني حتى داخل المنطقة الواحدة.
النتيجة العملية: العائد الإجمالي دون معرفة رسوم الخدمات رقم بلا معنى.
كيف تتحقّقون من سعر شقة بعينها
متوسط المنطقة لا يقول شيئًا عن شقة بذاتها. ففي المبنى نفسه قد تتباعد وحدتان بالمساحة ذاتها تباعدًا واضحًا: الدور والإطلالة والاتجاه والحالة كلها ظاهرة في السعر.
مصدر واحد فقط يُعتدّ به: الصفقات المسجَّلة لدى دائرة الأراضي والأملاك، ويفضَّل أن تكون في المبنى نفسه وضمن نافذة زمنية ضيّقة. أما المنصّات فتعرض أسعارًا مطلوبة، أي توقّعات البائعين.
ما الذي يحدّد سعر وحدة بعينها
يبتعد سعر المتر لوحدة محدّدة عن متوسط المنطقة ابتعادًا ملموسًا في كثير من الأحيان. وأهم ما يصنع الفارق:
- الدور والإطلالة: إطلالة الماء أو أفق المدينة تظهر في السعر مباشرة
- عمر المبنى وحالة المرافق المشتركة
- المطوّر: الأسماء الراسخة تحقّق علاوة سعرية
- رسوم الخدمات: كلفة سنوية على المساحة تخصم من صافي العائد مباشرة
- التسليم مع مستأجر: الوحدة المؤجَّرة تُقيَّم على نحو مختلف
- موعد التسليم في وحدات المشاريع قيد الإنشاء
وأكثر هذه البنود استهانةً به رسوم الخدمات. ليست بندًا هامشيًا، بل هي البند القادر على تحويل عائد إجمالي جذّاب إلى صافي عائد متوسط.
إلى أي حد تُلزم الأسعار المنشورة
بتحفّظ: إلى حد محدود. فمعظم الأرقام المتاحة، ومنها جدولا المستوى والمنطقة في هذه الصفحة، مستخلص من بيانات العروض أو من تقارير سوق مجمّعة. أما جدول العائد والحاسبة فمبنيان على صفقات مسجَّلة، لكنها قيم وسيطة لمنطقة كاملة. وكل ذلك يدل على رتبة المقدار دلالة موثوقة، ولا يدل على حالة مفردة.
المرجع الملزِم الوحيد هو سجلّ الصفقات المسجَّلة لدى دائرة الأراضي والأملاك. ولاتخاذ قرار شراء بعينه نستخرج الصفقات المقارنة المنفَّذة فعلًا في المبنى نفسه وفي الفترة نفسها، لا متوسطات المنصّات.
مثال حسابي: كم يكلّف الشراء فعلًا
شقة بمساحة 75 م² في مرسى دبي، محسوبة على متوسط المنطقة البالغ نحو 22,200 درهم للمتر بحسب تقارير السوق:
| البند | المبلغ (درهم) | نحو دولار |
|---|---|---|
| سعر الشراء (75 م²) | 1,665,000 | نحو 453,000 |
| رسم نقل الملكية (نحو 4%) | 66,600 | نحو 18,100 |
| عمولة الوسيط (نحو 2%) | 33,300 | نحو 9,100 |
| رسوم التسجيل والرسوم الإدارية | نحو 5,000 | نحو 1,400 |
| إجمالي التملّك | نحو 1,769,900 | نحو 482,000 |
يمثّل سعر الشراء نحو 94 بالمئة من المجموع، وتبلغ التكاليف الإضافية نحو 6 بالمئة.
ما لا يتضمّنه الحساب: رسوم الخدمات السنوية. تُستحق كل عام سواء أُجّرت الوحدة أم لا، وعلى مدى احتفاظ يمتد عشر سنوات تصبح بندًا أكبر من تكاليف التملّك مجتمعة. ولهذا هي أول ما ننظر فيه.
ماذا يعني ذلك لتخطيطكم
- احسبوا بالمتر المربّع. تُعرض الأسعار غالبًا بالقدم المربّع، وأي مقارنة دون تحويل تكون مضلِّلة.
- أضيفوا التكاليف الإضافية من البداية. رسم النقل والعمولة ورسوم الخدمات السنوية تغيّر الصورة عن سعر الشراء وحده تغييرًا واضحًا.
- قارنوا الوحدات لا المناطق. متوسط المنطقة يقول القليل عن الوحدة التي ستشترونها.
أسئلة متكرّرة
كم سعر الشقة في دبي؟
السعر المعتاد نحو 1.3 مليون درهم، أي قرابة 354 ألف دولار. لكن المدى واسع: من أقل من 700 ألف درهم في مناطق الدخول إلى أضعاف ذلك في وسط المدينة.
كم سعر المتر المربّع؟
متوسط السوق نحو 20,600 درهم للمتر. ووسط مدينة دبي أغلى بنحو النصف، بينما السوق الثانوي أرخص في المتوسط بنحو الخُمس من المشاريع الجديدة.
ما التكاليف الإضافية عند الشراء؟
نحو 6 بالمئة من السعر: رسم نقل الملكية (نحو 4%)، عمولة الوسيط (نحو 2%)، ورسوم التسجيل. وبشكل منفصل رسوم الخدمات السنوية، ويجب معرفة مقدارها قبل الشراء.
هل توجد ضريبة عقارية في دبي؟
لا تفرض الإمارات ضريبة عقارية سنوية ولا ضريبة على أرباح البيع. أما رسوم الخدمات فبند مستقل: كلفة تشغيل المبنى تُدفع سنويًا، وليست ضريبة. وما يجب إقراره في بلد إقامتكم الضريبية فيحدّده مستشار ضريبي.
هل ستواصل الأسعار الارتفاع؟
لا نضع توقّعات. في أحدث قراءة، كانت الأسعار أعلى بنحو 10 إلى 12 بالمئة عن العام السابق، لكن هذه بيانات بأثر رجعي. وقد مرّ سوق دبي بدورات واضحة في الاتجاهين.
كيف أحوّل السعر من القدم المربّع إلى المتر المربّع؟
بخطوة واحدة: اضربوا سعر القدم المربّع في 10.76 لتحصلوا على سعر المتر المربّع. ولأن الدرهم مربوط بالدولار بسعر ثابت، يبقى التحويل إلى الدولار مستقرًا بعد ذلك.
هل السعر قابل للتفاوض؟
في السوق الثانوي غالبًا نعم، لكن المرجع في التفاوض ليس سعر الإعلان بل الصفقات المسجَّلة في المبنى نفسه. ومن دون هذه البيانات يجري التفاوض على مرتكز يحدّده البائع. أما في المشاريع الجديدة فالتنازل يأتي عادةً من جدول الدفعات لا من السعر، وهما أمران مختلفان.
أين أجد أسعارًا موثوقة؟
في سجلّ الصفقات لدى دائرة الأراضي والأملاك. وهو المصدر الوحيد الذي يعكس الأسعار المدفوعة فعلًا لا المطلوبة.
ما نقوم به
قبل أي حديث عن السعر نقدّم الصفقات المقارنة المسجَّلة للمبنى المعني ورسوم الخدمات السارية. وإذا كان السعر المعروض بعيدًا عن صفقات المبنى نفسه، قلنا ذلك صراحة.
المصادر
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي (Dubai Land Department) — Real Estate Transactions — تاريخ الاطلاع
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي (Dubai Land Department) — Rent Contracts — تاريخ الاطلاع
- Engel & Völkers — متوسط السعر للقدم المربّع في دبي — تاريخ الاطلاع
- Sands of Wealth — أسعار الشقق في دبي، الجديد والثانوي — تاريخ الاطلاع