Comprar casa en la Costa Blanca, paso a paso

Una compra en la Costa Blanca sigue la misma secuencia que en cualquier otro lugar de España. Lo que la distingue son las normas de la Comunitat Valenciana y la parte de la costa en la que usted busque.

Cuando algo sale mal, rara vez es porque el procedimiento sea difícil. Casi siempre es porque se firmó algo antes de comprobarlo.

Antes de empezar a buscar

Tres cosas van al principio.

Si no tiene nacionalidad española, el NIE, el número de identidad de extranjero. Es a la vez su número de identificación fiscal en España, y sin los números de identificación fiscal de todos los que intervienen, el Registro de la Propiedad no inscribe una compra.

Una cuenta en un banco español, desde la que después de la compra se suelen pagar el IBI, los suministros y las cuotas de la comunidad.

Un presupuesto que incluya los gastos de compra. Quien compra una vivienda de segunda mano paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP); quien compra al promotor paga IVA y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que grava la escritura. En el ITP, por encima de un millón de euros se aplica un tipo más alto sobre todo el valor, no solo sobre la parte que excede. La Comunitat Valenciana rebajó el tipo general del ITP y el del AJD para las adquisiciones a partir del 1 de junio de 2026; algunas calculadoras antiguas de internet siguen usando los tipos anteriores. La cuenta para su precio la hace la calculadora de la guía de gastos de compra.

Costa norte y costa sur

La Costa Blanca es la costa de la provincia de Alicante. El procedimiento es el mismo en toda ella; lo que hay que comprobar, no.

En el norte, en torno a Dénia, Jávea (Xàbia), Moraira (Teulada), Benitachell y Calpe (Calp), la montaña llega hasta el mar. Quien compra aquí una casa con parcela propia comprueba sobre todo licencias, ampliaciones y lindes.

En el sur, en torno a Torrevieja, Orihuela Costa y Guardamar, la costa es llana y el paisaje lo marcan grandes urbanizaciones de pisos, bungalows y adosados. Quien compra en una urbanización compra también una comunidad de propietarios, y sus papeles cuentan tanto como los de la vivienda.

En 2025, el número de viviendas vendidas ante notario en Torrevieja multiplicó por más de seis el de Jávea, según la estadística del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Donde se vende mucho hay muchos precios con los que comparar; donde se vende poco, cada valoración es más un caso aislado.

Por cierto, Moraira no es un municipio propio, sino que pertenece a Teulada; Orihuela Costa, a Orihuela; Cumbre del Sol, a Benitachell. El IBI, los certificados y las licencias dependen del ayuntamiento del municipio.

La reserva

Una vez encontrado el inmueble, lo habitual es un acuerdo de reserva con una señal moderada que lo retira del mercado durante un plazo pactado. Debe regular qué ocurre con su señal si las comprobaciones sacan algo a la luz. Una reserva que no devuelve nada bajo ninguna circunstancia no debería firmarla.

Además, antes de cualquier pago puede exigir, según la Ley por el derecho a la vivienda, información básica en soporte duradero: quién vende y quién intermedia, el precio total y lo que incluye, las superficies, la antigüedad del edificio, el certificado de eficiencia energética y los datos registrales con todas sus cargas. Exíjala.

Las comprobaciones antes de firmar

La nota simple es el extracto del Registro de la Propiedad. Muestra a quién pertenece el inmueble, cómo está descrito y qué cargas soporta: hipotecas, embargos, servidumbres. Junto a ella está la información del Catastro. Las dos deben coincidir entre sí y con lo que realmente está construido.

Una piscina, una ampliación o una terraza cerrada que no aparece en ninguna de las dos es una pregunta para el vendedor. Para las obras hechas sin licencia, el ayuntamiento puede ordenar, según la ley vigente, la restauración de la legalidad urbanística hasta quince años después de su total terminación. Ese plazo no rige en suelo no urbanizable, el que el planeamiento excluye de la urbanización, ni en los terrenos que el plan califica como zonas verdes, viales o usos dotacionales públicos, ni en el dominio público. En cada caso cuenta el plazo de la ley vigente cuando se terminó la obra. Y ni siquiera pasado el plazo queda legalizada: no se puede reformar ni ampliar.

La ocupación de la vivienda. En la Comunitat Valenciana, tanto la primera ocupación de una obra nueva como cada ocupación posterior de una vivienda se tramitan mediante una declaración responsable ante el ayuntamiento. La posibilidad de que los ayuntamientos exigieran para ello una licencia por ordenanza se suprimió con efectos del 1 de enero de 2024. En las casas más antiguas puede haber entre los papeles una licencia de ocupación anterior. Pida que le enseñen qué documento existe, si corresponde a lo que hay construido hoy y si su compra exige presentar una nueva declaración.

La comunidad de propietarios. De las cuotas que el anterior propietario dejó sin pagar responde el propio inmueble: las del año en curso y las de los tres años naturales anteriores. Por eso el vendedor debe aportar ante notario un certificado de la comunidad sobre el estado de sus deudas, salvo que usted le exonere expresamente. No le exonere. Lea además las actas de las últimas juntas: las derramas aprobadas figuran ahí, no en el anuncio.

El IBI. Del IBI, el impuesto municipal sobre bienes inmuebles, también responde el propio inmueble si queda sin pagar. Los recibos de los últimos años forman parte de la comprobación.

El certificado energético. En una reventa, al contrato de compraventa se anexa una copia del certificado de eficiencia energética registrado. Y la etiqueta energética debe figurar ya en cualquier anuncio.

El alquiler turístico. La inscripción como vivienda de uso turístico no pasa a usted sin más con la compra. Tiene que presentar una nueva declaración responsable, con un nuevo informe municipal de compatibilidad urbanística favorable, y en una comunidad de propietarios hace falta antes su aprobación expresa. Los ayuntamientos pueden limitar el número de viviendas turísticas por edificio o por zona. No compre nunca dando por hecho que eso se arreglará después. Más en la guía de la licencia turística.

Obra nueva del promotor o segunda mano

Si compra sobre plano, paga antes de que la casa exista. La ley protege esos pagos: desde la obtención de la licencia de edificación, el promotor debe garantizar la devolución de cada cantidad entregada a cuenta, más los intereses legales, con un seguro de caución o un aval bancario, y el dinero debe ingresarse en una cuenta especial en una entidad de crédito. Pida que le muestren la garantía que cubre sus pagos antes de transferir.

En la entrega, su documentación debe incluir la declaración responsable de primera ocupación, el certificado de eficiencia energética del edificio terminado y el seguro decenal contra daños en la estructura. Sin ese seguro, la escritura con la que se declara la edificación terminada (declaración de obra nueva) no puede autorizarse ante notario ni inscribirse en el Registro.

En la reventa hay una particularidad para las casas recientes. Si un particular se construyó una vivienda unifamiliar para uso propio y la vende antes de que pasen diez años, debe contratar ese seguro por el tiempo que falte, salvo que usted le exonere expresamente. Piénselo bien antes de hacerlo.

El contrato de arras

Con las comprobaciones en orden llega, por lo general, un contrato privado previo, el contrato de arras. En la modalidad que describe el artículo 1454 del Código Civil, las llamadas arras penitenciales, si el comprador se echa atrás pierde la señal; si se echa atrás el vendedor, la devuelve duplicada.

Qué modalidad tiene realmente su contrato debe confirmarlo su abogado antes de firmar. A partir de aquí ambas partes quedan comprometidas; hasta aquí debería estar todo comprobado.

Ante notario y en el Registro

La compraventa se formaliza ante notario. Es un funcionario público, no su representante, y da fe de lo pactado. En la escritura pública, el documento notarial de la compraventa, constan los números de identificación fiscal de todos los que intervienen y los medios de pago; si las partes se niegan a identificar los medios de pago, el Registro no inscribe la compra.

Después, la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad. Solo se inscribe cuando se ha pagado el impuesto de la compra y se ha declarado la plusvalía municipal, el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos. La inscripción protege su propiedad frente a terceros: lo que no está inscrito no les perjudica.

Si el vendedor no reside en España

Si el vendedor no tiene su residencia fiscal en España ni un establecimiento permanente aquí, usted, como comprador, debe retener una parte del precio pactado fijada por ley e ingresarla en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la transmisión. No es un coste adicional, sino un pago a cuenta del impuesto del vendedor que se descuenta del precio. Si no se ingresa, el inmueble queda afecto a su pago.

La plusvalía municipal la debe el vendedor; si es una persona física no residente, la ley le obliga a usted, el comprador, a pagarla en su lugar como sustituto del contribuyente. Pacte en el contrato que también ese importe se retenga.

Después de la escritura

El impuesto de la compra se liquida dentro de un plazo a contar desde la escritura. El IBI, los suministros y la comunidad pasan a su nombre; el IBI se devenga cada 1 de enero por el año completo. Como propietario no residente tiene obligaciones de declaración anuales en España, aunque el inmueble no genere ingresos. Lo explicamos en el modelo 210 del no residente.

Dónde estamos nosotros

Asesoramos; no le representamos jurídicamente. Coordinamos la secuencia, hacemos las comprobaciones que nos corresponden y trabajamos junto al abogado y al asesor fiscal que usted contrate. Su interlocutor para la Costa Blanca es Ion Postolache, director comercial de MARNER ESTATES. Nuestra valoración de un inmueble se guía por sus objetivos, no por los objetivos de venta de un promotor.

Preguntas frecuentes

¿Puede un extranjero comprar una vivienda en la Costa Blanca?

Sí. Para los ciudadanos de la UE, la nacionalidad no cambia el procedimiento. Si usted no es ciudadano de la UE, pida a su abogado que compruebe antes de firmar si el inmueble está en una zona en la que la ley exige autorización del Ministerio de Defensa. Para sus impuestos posteriores, lo que cuenta es dónde tiene su residencia fiscal.

¿Necesito abogado?

No es obligatorio. Lo recomendamos en toda compra. El notario confirma que la escritura es correcta. Que la operación le convenga a usted solo lo comprueba el abogado que usted mismo contrate.

¿Qué es el valor de referencia y por qué me afecta?

Un valor que el Catastro fija para cada inmueble. Si supera el precio pactado, el ITP se calcula sobre él. Comprar por debajo del valor de referencia, por tanto, no reduce el impuesto.