Een huis kopen aan de Costa Blanca: zo verloopt het

Een aankoop aan de Costa Blanca volgt dezelfde volgorde als overal in Spanje. Wat hem onderscheidt, zijn de regels van de Comunitat Valenciana en het deel van de kust waar u zoekt.

Wat misgaat, gaat zelden mis omdat de procedure moeilijk is, maar omdat er iets is getekend voordat het was gecontroleerd.

Voordat u gaat zoeken

Drie dingen horen aan het begin.

De NIE, het Spaanse identificatienummer voor buitenlanders. Het is tegelijk uw Spaanse fiscale nummer, en zonder de fiscale nummers van alle betrokkenen schrijft het eigendomsregister geen aankoop in. Hoe u het krijgt, staat in de gids over het NIE-nummer.

Een rekening bij een Spaanse bank, waarover na de aankoop doorgaans de onroerendezaakbelasting, de nutsvoorzieningen en de bijdragen aan de vereniging van eigenaren lopen.

Een budget waarin de kosten koper zijn meegerekend. Wie bestaande bouw koopt, betaalt de Spaanse overdrachtsbelasting (ITP), vergelijkbaar met de overdrachtsbelasting in Nederland of de registratierechten in België. Wie van de ontwikkelaar koopt, betaalt btw en zegelrecht, een belasting op de notariële akte. Bij de overdrachtsbelasting geldt boven één miljoen euro een hoger tarief over de volledige waarde, niet alleen over het deel daarboven. De Comunitat Valenciana heeft het algemene tarief van de overdrachtsbelasting en dat van het zegelrecht verlaagd voor verkrijgingen vanaf 1 juni 2026; sommige oudere rekenhulpen op internet rekenen nog met de oude tarieven. De berekening voor uw prijs maakt de rekenhulp in de gids over de kosten koper.

Noordkust en zuidkust

De Costa Blanca is de kust van de provincie Alicante. De procedure is overal gelijk; wat u moet controleren, is dat niet.

In het noorden, rond Dénia, Jávea (Xàbia), Moraira (Teulada), Benitachell en Calpe (Calp), lopen de bergen door tot aan zee. Wie hier een huis met eigen grond koopt, controleert vooral vergunningen, aanbouwen en perceelgrenzen.

In het zuiden, rond Torrevieja, Orihuela Costa en Guardamar, is de kust vlak en bepalen grote urbanisaties met appartementen, bungalows en rijtjeshuizen het beeld. Wie daar in een urbanisatie koopt, koopt een vereniging van eigenaren mee, en de stukken van die vereniging tellen even zwaar als die van de woning zelf.

In 2025 werden in Torrevieja meer dan zes keer zoveel woningen via de notaris verkocht als in Jávea, volgens de statistiek van het Spaanse ministerie van Volkshuisvesting. Waar veel wordt verkocht, zijn er veel vergelijkingsprijzen; waar weinig wordt verkocht, is elke waardering meer een geval op zich.

Moraira is overigens geen eigen gemeente, maar hoort bij Teulada; Orihuela Costa hoort bij Orihuela, Cumbre del Sol bij Benitachell. Onroerendezaakbelasting, verklaringen en vergunningen komen van het gemeentehuis van die gemeente.

De reservering

Is de woning gevonden, dan volgt meestal een reserveringsovereenkomst met een bescheiden aanbetaling, die de woning voor een afgesproken periode van de markt haalt. Daarin hoort te staan wat er met uw aanbetaling gebeurt als de controles iets aan het licht brengen. Een reservering die onder geen enkele omstandigheid iets teruggeeft, moet u niet tekenen.

Vóór elke betaling kunt u bovendien op grond van de Spaanse woningwet basisinformatie op een duurzame drager verlangen: wie verkoopt en wie bemiddelt, de totaalprijs en wat daarin is begrepen, de oppervlakten, het bouwjaar, het energiecertificaat en de registergegevens met alle lasten. Vraag erom.

De controles vóór het tekenen

De nota simple is het uittreksel uit het eigendomsregister. Het laat zien wie eigenaar is, hoe de woning is omschreven en welke lasten erop rusten: hypotheken, beslagen, rechten van overpad. Daarnaast staat de informatie van het kadaster. Beide moeten met elkaar overeenkomen en met wat er werkelijk is gebouwd.

Een zwembad, een aanbouw of een dichtgemaakt terras dat in geen van beide voorkomt, is een vraag aan de verkoper. Voor bouwwerken zonder vergunning kan de gemeente naar geldend recht tot vijftien jaar na voltooiing het herstel in de oorspronkelijke staat bevelen. Op grond die niet als bouwgrond is aangewezen (suelo no urbanizable), geldt die termijn niet, evenmin op terreinen die het bestemmingsplan bestemt als groenvoorziening, als weg of voor openbaar gebruik, en op openbare grond. Bepalend is steeds de termijn van de wet die gold toen het bouwwerk werd voltooid. En ook na afloop van de termijn wordt zo’n bouwwerk niet legaal: het mag niet worden verbouwd of uitgebreid.

De bewoning. In de Comunitat Valenciana verlopen de eerste bewoning van een nieuwbouwwoning en elke volgende bewoning van een woning via een verklaring op eigen verantwoordelijkheid bij de gemeente, de declaración responsable. De mogelijkheid voor gemeenten om daarvoor bij verordening een vergunning te eisen, is per 1 januari 2024 geschrapt. Bij oudere huizen kan er een eerdere bewoningsvergunning in de stukken zitten. Laat u tonen welk document er is, of het past bij wat er nu staat en of voor uw aankoop een nieuwe verklaring nodig is.

De vereniging van eigenaren. Voor achterstallige bijdragen van de vorige eigenaar is de woning zelf aansprakelijk, voor het lopende jaar en de drie kalenderjaren daarvoor. De verkoper moet daarom bij de notaris een verklaring van de vereniging over zijn schulden overleggen, tenzij u daar uitdrukkelijk van afziet. Doe dat niet. Lees daarnaast de notulen van de laatste vergaderingen: besloten extra bijdragen staan daarin, niet in de verkoopbrochure.

De onroerendezaakbelasting. Ook voor onbetaalde onroerendezaakbelasting (IBI) is de woning aansprakelijk. De betalingsbewijzen van de afgelopen jaren horen bij de controle.

Het energiecertificaat. Bij een doorverkoop wordt een kopie van het geregistreerde certificaat bij de koopovereenkomst gevoegd. Al in elke advertentie moet het energielabel staan.

De vakantieverhuur. Een registratie als vakantiewoning gaat niet zomaar met de aankoop op u over. U moet de woning opnieuw aanmelden, met een nieuw positief rapport van de gemeente, en in een vereniging van eigenaren is daarvoor eerst haar uitdrukkelijke toestemming nodig. Gemeenten mogen het aantal vakantiewoningen per gebouw of zone beperken. Koop nooit in de veronderstelling dat dit later te regelen valt. Meer in de gids over vakantieverhuur.

Nieuwbouw van de ontwikkelaar of doorverkoop

Bij een aankoop op tekening, in België aankoop op plan, betaalt u voordat het huis bestaat. De wet beschermt die betalingen: vanaf de verlening van de bouwvergunning moet de ontwikkelaar elke aanbetaling, inclusief de wettelijke rente, afdekken met een verzekering of een bankgarantie, en het geld moet op een aparte rekening bij een bank worden gestort. Laat u de zekerheid tonen die voor uw betalingen geldt, voordat u iets overmaakt.

Bij de oplevering horen de verklaring voor de eerste bewoning, het energiecertificaat van het voltooide gebouw en de tienjarige verzekering tegen schade aan de draagconstructie in uw dossier. Zonder die verzekering mag de akte waarin de voltooide nieuwbouw wordt vastgelegd (declaración de obra nueva), niet worden verleden en niet in het eigendomsregister worden ingeschreven.

Bij een doorverkoop geldt een bijzonderheid voor jongere huizen. Heeft een particulier een eengezinswoning voor zichzelf gebouwd en verkoopt hij die binnen tien jaar, dan moet hij die verzekering voor de resterende tijd afsluiten, tenzij u hem daar uitdrukkelijk van ontslaat. Denk goed na voordat u dat doet.

Het arras-contract

Zijn de controles in orde, dan volgt meestal een onderhands voorcontract, het contrato de arras. In de vorm die artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek beschrijft, geldt: trekt de koper zich terug, dan verliest hij de aanbetaling. Trekt de verkoper zich terug, dan betaalt hij het dubbele terug.

Welke vorm uw contract werkelijk heeft, hoort uw advocaat vóór het tekenen te bevestigen. Vanaf hier zijn beide partijen gebonden; tot hier moet alles gecontroleerd zijn.

Bij de notaris en in het eigendomsregister

De overdracht vindt plaats bij een notaris. Hij is openbaar ambtenaar, niet uw vertegenwoordiger, en legt vast wat is afgesproken. In de notariële akte (escritura pública) staan de fiscale nummers van alle betrokkenen en de wijze van betaling; weigeren de partijen de betaalwijze te vermelden, dan schrijft het register de aankoop niet in.

Daarna gaat de akte naar het eigendomsregister. Ingeschreven wordt pas als de belasting op de aankoop is betaald en de gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond (plusvalía) is aangegeven. De inschrijving beschermt uw eigendom tegenover derden: wat niet is ingeschreven, kan niet aan derden worden tegengeworpen.

Als de verkoper niet in Spanje woont

Is de verkoper geen fiscaal inwoner van Spanje en heeft hij daar geen vaste inrichting, dan moet u als koper een wettelijk vastgesteld deel van de afgesproken prijs inhouden en met het aangifteformulier Modelo 211 binnen een maand na de overdracht afdragen aan de Spaanse belastingdienst. Dat zijn geen extra kosten, maar een voorheffing op de belasting van de verkoper, die van de koopsom afgaat. Blijft de afdracht achterwege, dan is de woning ervoor aansprakelijk.

De plusvalía is verschuldigd door de verkoper; is hij een niet-ingezeten particulier, dan is volgens de wet de koper in zijn plaats belastingplichtig. Spreek in het contract af dat ook dat bedrag wordt ingehouden.

Na de akte

De belasting op de aankoop moet binnen een termijn na de akte worden voldaan. Onroerendezaakbelasting en nutsvoorzieningen worden op uw naam gezet en de bijdragen aan de vereniging van eigenaren worden voortaan aan u in rekening gebracht; de IBI is telkens op 1 januari voor het hele jaar verschuldigd. Als niet-ingezeten eigenaar heeft u in Spanje jaarlijkse aangifteplichten, ook als de woning niets opbrengt. Zie belasting op een tweede woning in Spanje.

Waar wij in dit alles staan

Wij adviseren; wij vertegenwoordigen u niet juridisch. Wij coördineren de volgorde, doen de controles die bij ons horen en werken samen met de advocaat en de belastingadviseur die u inschakelt. Uw contactpersoon voor de Costa Blanca is Ion Postolache, salesdirecteur bij MARNER ESTATES. Ons oordeel over een woning gaat uit van uw doelen, niet van de verkoopquota van een ontwikkelaar.

Veelgestelde vragen

Kunnen Nederlanders en Belgen aan de Costa Blanca een huis kopen?

Ja. Uw nationaliteit verandert niets aan de procedure. Voor uw belastingen daarna telt waar u fiscaal inwoner bent.

Heb ik een advocaat nodig?

Verplicht is het niet. Wij raden het bij elke aankoop aan. De notaris bevestigt dat de akte klopt. Of de transactie goed voor u is, controleert niemand aan tafel die u niet zelf heeft ingeschakeld.

Wat is de referentiewaarde, en waarom is die voor mij van belang?

Een waarde die het kadaster per woning vaststelt. Ligt die boven de afgesproken prijs, dan wordt de overdrachtsbelasting daarover berekend. Onder de referentiewaarde kopen verlaagt de belasting dus niet.