Gastos de compra de vivienda en la Costa Blanca: lo que se suma al precio

En los gastos de compra de vivienda en la Costa Blanca, lo primero que decide es una pregunta: ¿compra una vivienda de segunda mano o una obra nueva directamente al promotor? Cada vía tributa por un régimen fiscal distinto. En la segunda mano pesa además otra pregunta: si el valor supera un millón de euros, se aplica un tipo más alto sobre el valor total.

La calculadora de arriba le da el orden de magnitud. Qué calcula y dónde están sus límites, lo explicamos a continuación.

Sobre la cifra de la calculadora

En el texto de esta guía no escribimos tipos impositivos. Un tipo que fija una comunidad autónoma deja de ser correcto el día en que cambia, sin que el texto lo delate. La Comunitat Valenciana rebajó el tipo general del impuesto de transmisiones y el de actos jurídicos documentados para las adquisiciones a partir del 1 de junio de 2026; las guías y calculadoras anteriores a esa fecha están desfasadas para una compra de hoy.

La calculadora, en cambio, necesita cifras. Por eso los tipos vigentes y la fecha de su revisión aparecen, junto a la fuente legal, a la vista en la propia calculadora. Los tipos se han comprobado en el texto de la ley; no los ha revisado un asesor fiscal. El resultado es una cifra para planificar, no asesoramiento jurídico.

Segunda mano: el impuesto de transmisiones

Si compra a un propietario particular, paga el ITP, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el que grava la compra de una vivienda usada; en la calculadora aparece como transmisiones patrimoniales. El tipo lo fija la comunidad autónoma, y para la costa de la provincia de Alicante esa comunidad es la Comunitat Valenciana. El sujeto pasivo es por ley el comprador, diga lo que diga el contrato. No hay una escala por tramos de precio, sino un tipo general sobre todo el valor.

Los tipos reducidos dependen casi siempre del comprador y de que la vivienda pase a ser su residencia habitual a efectos del IRPF: por ejemplo, la primera vivienda habitual de compradores menores de 35 años, las familias numerosas y monoparentales o determinadas discapacidades reconocidas, en parte con límites de renta. En una vivienda vacacional, por regla general, no tienen cabida. La calculadora no conoce su situación y aplica el tipo general.

El umbral del millón de euros

Si el valor del inmueble supera un millón de euros, se aplica un tipo más alto, y sobre el valor total, no solo sobre la parte que excede el umbral. Así lo establece la ley valenciana.

Por eso el impuesto da un salto en el umbral: un euro más de precio puede suponer un importe adicional de cinco cifras. Introduzca en la calculadora un precio justo por debajo del millón y otro justo por encima, y verá la diferencia. Las herramientas que calculan por tramos se quedan cortas por encima del umbral.

Comprar por partes no lo evita: las adquisiciones relacionadas con una misma finca registral, es decir, con el mismo inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad, que se hagan al mismo vendedor en un plazo de tres años se consideran una sola transmisión.

El valor de referencia

El impuesto no se calcula sin más sobre el precio. Lo que cuenta es el valor de referencia, el valor que el Catastro determina para cada inmueble. Si el precio pactado es superior, cuenta el precio; si es inferior, paga sobre el valor de referencia. Un precio bajo, por tanto, solo reduce el impuesto hasta esa línea.

El valor de referencia se determina cada año, y se aplica el vigente en la fecha de la adquisición. El Catastro lo publica en su Sede Electrónica; la consulta exige identificarse, y su abogado puede hacerla por usted. Como comprador, solo puede impugnarlo en el marco del impuesto: con una solicitud de rectificación de su autoliquidación o con un recurso contra una liquidación.

La calculadora trabaja con el precio que usted introduce. Si el valor de referencia es más alto, introduzca ese. Si su inmueble se acerca al millón y el valor de referencia supera el precio, pida que le aclaren de antemano qué valor cuenta para el umbral.

Obra nueva: IVA y actos jurídicos documentados

Si compra al promotor que transmite la vivienda por primera vez, no hay ITP. En su lugar:

IVA, al tipo reducido que fija el Estado para la vivienda. Se aplica a la vivienda junto con un máximo de dos plazas de garaje y los anexos que se transmitan con ella. A un solar o a un local comercial no se aplica sin más; pida que le confirmen el tipo antes de la reserva.

AJD, Actos Jurídicos Documentados, el impuesto sobre la escritura notarial, que la calculadora muestra en su propia línea. Su tipo lo fija la Comunitat Valenciana, y también bajó el 1 de junio de 2026. La base es, como mínimo, el valor de referencia. Si la vivienda nueva pasa a ser su residencia habitual a efectos fiscales, se aplica un tipo bastante más bajo, que la calculadora no utiliza.

ITP e IVA se excluyen entre sí. Incluso comprando a un promotor puede corresponder ITP en lugar de IVA: si la vivienda se ha utilizado de forma ininterrumpida durante dos años o más antes de la venta, por ejemplo por el propio promotor o por un inquilino sin opción de compra, la venta ya no cuenta como primera entrega. No ocurre así si quien la utilizó durante ese plazo fue usted mismo.

Notaría, Registro, gestoría y abogado

Notaría y Registro de la Propiedad cobran según aranceles estatales que rigen en toda España. Ambos son decrecientes, y los derechos del Registro por la inscripción tienen además un tope. A ello se suman conceptos que dependen del volumen, como el número de folios y las copias. Una gestoría se encarga normalmente de liquidar el impuesto y de tramitar la inscripción. Su abogado es una partida aparte, y no aconsejaríamos a nadie prescindir de él; acuerde sus honorarios por escrito y de antemano.

Por eso la calculadora muestra notaría, Registro y gestoría como horquillas, y el abogado como un porcentaje del precio con un importe mínimo. Son supuestos para planificar, no un cálculo arancelario.

Quién paga qué

Para la notaría, el Código Civil fija una regla básica: el otorgamiento de la escritura lo paga el vendedor; la primera copia y todo lo posterior a la venta, el comprador. Se puede pactar otra cosa, y lo que manda es el contrato. Lea la cláusula de gastos antes de firmar.

La plusvalía municipal, el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos, la debe el vendedor. Si se exige y a qué tipo lo decide cada ayuntamiento.

Hipoteca: lo que asume el banco

En los préstamos a consumidores con garantía de vivienda, usted paga la tasación, el informe de valoración del inmueble. El banco asume por ley la notaría de la escritura de hipoteca, la gestoría y la inscripción de la hipoteca; las copias las paga quien las pide. Desde noviembre de 2018, el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca también corre a cargo del banco. Por eso la calculadora no tiene una línea para él.

No cuente con que el banco financie los gastos de compra. Prevea los impuestos y los honorarios con fondos propios.

Si no reside en España

El tipo general del ITP se aplica con independencia de la residencia; solo las reducciones dependen de la vivienda habitual.

Si el vendedor no es residente en España y no tiene aquí establecimiento permanente, usted debe retener una parte del precio fijada por ley e ingresarla en Hacienda como pago a cuenta del impuesto del vendedor. No le cuesta nada adicional, porque el importe se descuenta del precio; si no se ingresa, el inmueble queda afecto a su pago. Si el vendedor es una persona física no residente, usted pasa además a ser por ley sustituto del contribuyente en la plusvalía municipal. Deje fijado en el contrato cómo se asegura ese importe, por ejemplo con una retención en la firma.

El impuesto adicional para compradores sin residencia ni domicilio en la UE, propuesto en el Congreso en 2025, figura solo en una proposición de ley y no es derecho vigente.

Cuándo se paga cada cosa

Antes de la escritura, por lo general solo paga a cuenta del precio, por ejemplo con la señal del contrato de arras, el contrato previo con el que se compromete la compra; el proceso completo está en la guía para comprar casa en la Costa Blanca. En la obra nueva comprada al promotor, en cambio, el IVA se devenga ya con cada pago a cuenta. El resto del precio, la notaría y los demás impuestos llegan el día de la firma y después.

El ITP debe declararse y pagarse dentro de un plazo legal tras la escritura, normalmente a través de la gestoría. Sin justificante del pago, o al menos de la presentación, el Registro de la Propiedad no admite la escritura; un descuido aquí retrasa su inscripción.

Y después

Cada año, el ayuntamiento cobra el IBI, el impuesto sobre bienes inmuebles calculado sobre el valor catastral, a un tipo que fija él mismo. Se devenga el 1 de enero por el año entero, y el inmueble responde de las cuotas pendientes incluso después de la venta. Pida ver los últimos recibos antes de la escritura. En los edificios y urbanizaciones con comunidad de propietarios se suman los gastos de comunidad.

Como propietario no residente tiene obligaciones de declaración anuales; véase el modelo 210 del no residente. Si quiere alquilar, aclare la cuestión de la licencia antes de comprar: licencia turística en la Costa Blanca.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto suman los gastos de compra de una vivienda en la Costa Blanca?

Depende de dos preguntas: si es segunda mano u obra nueva y, en segunda mano, si el valor supera un millón de euros. A eso se suman notaría, Registro, gestoría y abogado. Un porcentaje global sería engañoso por el umbral; la calculadora de arriba le da el total para su precio.

¿Cuánto es el ITP en la Costa Blanca?

La Comunitat Valenciana fija un tipo general y otro más alto en cuanto el valor supera un millón de euros, ambos sobre el valor total. Para las adquisiciones a partir del 1 de junio de 2026 se rebajó el tipo general. Los tipos vigentes los muestra la calculadora con la fecha de su revisión.

¿El tipo más alto se aplica solo a la parte que supera el millón?

No: por encima del umbral se aplica a todo el valor. Las calculadoras que aplican el tipo más alto solo a la parte que excede se quedan cortas ahí.

¿Pago IVA o ITP?

IVA y AJD si compra al promotor que vende por primera vez; ITP si compra una vivienda de segunda mano. Nunca los dos. Si la vivienda se ha utilizado de forma ininterrumpida durante dos años o más antes de la venta, tributa como segunda mano aunque la venda un promotor.

¿Pago más ITP si no resido en España?

No: el tipo general se aplica con independencia de la residencia. Las reducciones, eso sí, exigen que sea su vivienda habitual.

¿Quién paga la plusvalía municipal?

El vendedor. Si es una persona física no residente en España, el comprador pasa por ley a ser sustituto del contribuyente. Eso debe quedar en el contrato.