Köpa hus på Costa Blanca: så går köpet till

Ett köp på Costa Blanca följer samma ordning som i resten av Spanien. Det som skiljer är reglerna i regionen Valencia och vilken del av kusten du letar på.

Det som går fel går sällan fel för att förfarandet är svårt. Det går fel för att något skrevs under innan det var kontrollerat.

Innan du börjar leta

Tre saker hör hemma i början.

NIE, det spanska identifikationsnumret för utländska medborgare. Det är samtidigt ditt spanska skattenummer, och utan skattenumren för alla inblandade skriver fastighetsregistret inte in något köp. Hur du får numret står i guiden om NIE-nummer i Spanien.

Ett konto i en spansk bank. Efter köpet går fastighetsskatten, el och vatten och avgifterna till samfälligheten i regel via det kontot.

En budget där köpkostnaderna ingår. Köper du en befintlig bostad betalar du överlåtelseskatt, som ungefär motsvarar lagfartskostnaden hemma i Sverige. Köper du av en byggherre betalar du i stället moms och en stämpelskatt på själva handlingen. För överlåtelseskatten gäller en högre sats när värdet överstiger en miljon euro, och den gäller hela värdet, inte bara delen över gränsen. Regionen Valencia har sänkt den allmänna satsen för överlåtelseskatten och satsen för stämpelskatten för förvärv från och med den 1 juni 2026; en del äldre räknare på nätet räknar fortfarande med de gamla satserna. Siffran för ditt pris får du av räknaren i guiden om köpkostnader.

Norra och södra kusten

Costa Blanca är kusten i provinsen Alicante. Förfarandet är detsamma överallt. Men det du behöver kontrollera skiljer sig åt.

I norr, kring Dénia, Jávea (Xàbia), Moraira (Teulada), Benitachell och Calpe (Calp), går bergen ända ned till havet. Den som köper ett hus med egen tomt här kontrollerar framför allt tillstånd, tillbyggnader och tomtgränser.

I söder, kring Torrevieja, Orihuela Costa och Guardamar, är kusten flack, och stora bostadsanläggningar med lägenheter, bungalows och radhus präglar bilden. Den som köper i en sådan anläggning köper också in sig i en samfällighet av ägare, och samfällighetens handlingar väger lika tungt som bostadens egna.

Enligt statistiken från det spanska bostadsministeriet undertecknades 2025 mer än sex gånger så många bostadsköp hos notarie i Torrevieja som i Jávea. Där mycket säljs finns många jämförelsepriser. Där lite säljs blir varje värdering mer av ett enskilt fall.

Moraira är för övrigt ingen egen kommun utan hör till Teulada, Orihuela Costa hör till Orihuela och Cumbre del Sol till Benitachell. Fastighetsskatt, intyg och tillstånd kommer från kommunen.

Reservationen

När bostaden är hittad följer oftast ett reservationsavtal med en mindre handpenning, som tar bort bostaden från marknaden under en avtalad tid. Avtalet bör reglera vad som händer med handpenningen om kontrollerna visar något. Ett reservationsavtal som inte under några omständigheter ger något tillbaka ska du inte skriva under.

Före varje betalning har du dessutom enligt den spanska bostadslagen rätt att begära grundläggande uppgifter i varaktig form: vem som säljer och vem som förmedlar, det totala priset och vad det omfattar, ytor, byggår, energideklaration och registeruppgifterna med alla belastningar. Begär dem.

Kontrollerna före underskriften

Nota simple är utdraget ur fastighetsregistret. Det visar vem som äger bostaden, hur den är beskriven och vilka belastningar som vilar på den: inteckningar, utmätningar, servitut. Bredvid det ligger uppgifterna ur katastern (Catastro), statens kartläggning av fastigheterna. De två ska stämma med varandra och med det som faktiskt står på tomten.

En pool, en tillbyggnad eller en inglasad terrass som inte finns i något av dem är en fråga till säljaren. För byggnader utan lov kan kommunen enligt gällande rätt besluta att det tidigare skicket ska återställas i upp till femton år efter att byggnaden blev färdig. På mark som inte är klassad som byggbar (suelo no urbanizable) gäller inte den fristen, inte heller på ytor som planen avsätter som grönområde, gata eller för allmänt ändamål, och inte på allmän mark. Det är alltid fristen i den lag som gällde när byggnaden blev färdig som avgör. Och även när fristen har löpt ut blir en sådan byggnad inte laglig: den får varken byggas om eller byggas ut.

Rätten att flytta in. I regionen Valencia sker både den första inflyttningen i en nybyggd bostad och varje senare inflyttning genom en anmälan till kommunen, en egenförsäkran (declaración responsable). Kommunernas möjlighet att i stället kräva ett tillstånd genom en lokal föreskrift ströks från och med den 1 januari 2024. Vid äldre hus kan ett tidigare inflyttningstillstånd finnas bland handlingarna. Be att få se vilket dokument som finns, om det stämmer med hur bostaden ser ut i dag och om ditt köp kräver en ny anmälan.

Samfälligheten. För avgifter som den tidigare ägaren inte har betalat svarar bostaden själv, för innevarande år och de tre kalenderåren dessförinnan. Säljaren måste därför hos notarien visa upp ett intyg från samfälligheten om sina skulder, om du inte uttryckligen avstår från det. Avstå inte. Läs också protokollen från de senaste stämmorna: beslutade extra uttaxeringar står där, inte i försäljningsprospektet.

Fastighetsskatten. Även för obetald fastighetsskatt (IBI) svarar bostaden. Kvittona från de senaste åren hör till kontrollen.

Energideklarationen. När en befintlig bostad säljs bifogas en kopia av den registrerade energideklarationen till köpeavtalet. Redan varje annons måste visa bostadens energiklass.

Semesteruthyrningen. En registrering som turistbostad går inte bara över på dig med köpet. Du måste registrera bostaden på nytt, med ett nytt positivt intyg från kommunen, och i en samfällighet krävs dessförinnan samfällighetens uttryckliga samtycke. Kommunerna får begränsa antalet turistbostäder per byggnad eller område. Köp aldrig i tron att det går att ordna senare. Mer i guiden om uthyrning av semesterbostad på Costa Blanca.

Nyproduktion från byggherre eller befintlig bostad

Vid köp på ritning betalar du innan huset finns. Lagen skyddar de betalningarna: från det att bygglovet har beviljats måste byggherren säkra varje förskottsbetalning, inklusive lagstadgad ränta, genom en försäkring eller en bankgaranti, och pengarna ska sättas in på ett särskilt konto i en bank. Be att få se den säkerhet som gäller för just dina betalningar innan du för över något.

Vid tillträdet ska anmälan om första inflyttning, energideklarationen för den färdiga byggnaden och tioårsförsäkringen mot skador på den bärande konstruktionen finnas bland dina handlingar. Utan den försäkringen får den handling som förklarar nybyggnaden färdig (declaración de obra nueva) varken upprättas hos notarie eller skrivas in i fastighetsregistret.

Vid köp av en befintlig bostad finns en särskild regel för yngre hus. Har en privatperson byggt ett enfamiljshus för eget bruk och säljer det inom tio år, måste säljaren teckna den försäkringen för den återstående tiden, om du inte uttryckligen befriar säljaren från det. Tänk dig noga för innan du gör det.

Arras-avtalet

När kontrollerna är rena följer oftast ett privat förkontrakt, contrato de arras. I den form som artikel 1454 i den spanska civillagen beskriver gäller följande: drar sig köparen ur är handpenningen förlorad. Drar sig säljaren ur betalar säljaren tillbaka det dubbla.

Vilken form ditt avtal faktiskt har bör din advokat bekräfta innan du skriver under. Från underskriften är båda parter bundna, och allt ska vara kontrollerat dessförinnan.

Hos notarien och i registret

Affären avslutas inför en notarie. Notarien är offentlig tjänsteman, inte ditt ombud, och upprättar handlingen över det som har avtalats. I köpebrevet (escritura pública) står skattenumren för alla inblandade och hur betalningarna har gått till. Vägrar parterna att uppge hur betalningen skett skriver fastighetsregistret inte in köpet.

Därefter går handlingen till fastighetsregistret. Köpet skrivs in först när skatten på köpet är betald och den kommunala skatten på markens värdeökning (plusvalía) är deklarerad. Inskrivningen, som närmast motsvarar lagfarten i Sverige, skyddar ditt ägande mot tredje man: det som inte är inskrivet har ingen verkan mot tredje man.

Om säljaren inte är bosatt i Spanien

Är säljaren inte skattemässigt bosatt i Spanien och saknar fast driftställe där, måste du som köpare hålla inne en i lag fastställd del av det avtalade priset och betala in den till skattemyndigheten med Modelo 211 inom en månad efter överlåtelsen. Det är ingen extra kostnad utan ett förskott på säljarens skatt, som dras av från köpeskillingen. Uteblir inbetalningen svarar bostaden för beloppet.

Plusvalía är säljarens skatt. Är säljaren en privatperson som inte är bosatt i Spanien blir du enligt lag skyldig att betala den i säljarens ställe. Avtala i kontraktet att även det beloppet hålls inne.

Efter köpebrevet

Skatten på köpet ska betalas inom en frist som räknas från undertecknandet. Fastighetsskatten, el och vatten och samfälligheten skrivs över på dig; skattskyldigheten för IBI inträder den 1 januari och gäller hela året. Som ägare som inte är bosatt i Spanien har du årliga deklarationsskyldigheter där, även om bostaden inte ger någon inkomst. Mer om det i skatt på bostad i Spanien.

Var vi står i det här

Vi ger råd; vi är inte ditt juridiska ombud. Vi samordnar stegen, gör de kontroller som är våra och arbetar tillsammans med den advokat och skatterådgivare du anlitar. Din kontaktperson för Costa Blanca är Ion Postolache, försäljningschef på MARNER ESTATES. Vår bedömning av en bostad utgår från dina mål, inte från en byggherres försäljningskvoter.

Vanliga frågor

Får svenskar köpa bostad på Costa Blanca?

Ja. Medborgarskapet ändrar ingenting i förfarandet. För din beskattning efteråt är det avgörande var du har din skatterättsliga hemvist.

Behöver jag advokat?

Det är inte obligatoriskt. Vi rekommenderar det vid varje köp. Notarien intygar att handlingen är korrekt. Ingen i rummet som du inte själv har anlitat kontrollerar om affären är bra för dig.

Vad är referensvärdet, och varför berör det mig?

Ett värde (valor de referencia) som katastern fastställer för varje bostad. Ligger det över det avtalade priset beräknas överlåtelseskatten på det. Att köpa under referensvärdet sänker alltså inte skatten.