Kupno domu na Costa Blanca: przebieg krok po kroku

Zakup na Costa Blanca przebiega w tej samej kolejności co w całej Hiszpanii. Wyróżniają go przepisy Wspólnoty Walenckiej i to, na której części wybrzeża Państwo szukają.

Jeśli coś idzie źle, to rzadko dlatego, że procedura jest trudna. Zwykle dlatego, że coś podpisano, zanim zostało sprawdzone.

Zanim zaczną Państwo szukać

Trzy sprawy trzeba załatwić na samym początku.

Numer NIE, hiszpański numer identyfikacyjny cudzoziemca. Jest on zarazem Państwa hiszpańskim numerem podatkowym, a bez numerów podatkowych wszystkich stron rejestr własności, hiszpański odpowiednik księgi wieczystej, nie wpisze żadnego zakupu. Jak go uzyskać, opisuje poradnik o numerze NIE.

Rachunek w hiszpańskim banku, z którego po zakupie zwykle opłaca się podatek od nieruchomości, media i opłaty wspólnoty.

Budżet, który obejmuje koszty dodatkowe. Kto kupuje z rynku wtórnego, płaci podatek od przeniesienia własności (ITP), hiszpański odpowiednik polskiego podatku od czynności cywilnoprawnych; kto kupuje od dewelopera, płaci VAT (w Hiszpanii IVA) oraz podatek od aktu notarialnego. W przypadku ITP, gdy wartość przekracza milion euro, wyższa stawka obejmuje całą wartość, a nie tylko część powyżej progu. Wspólnota Walencka obniżyła ogólną stawkę ITP oraz stawkę podatku od aktu notarialnego dla nabyć od 1 czerwca 2026 r.; niektóre starsze kalkulatory w internecie liczą jeszcze według dawnych stawek. Kwotę dla Państwa ceny wyliczy kalkulator w poradniku o kosztach zakupu.

Północne i południowe wybrzeże

Costa Blanca to wybrzeże prowincji Alicante. Procedura jest wszędzie taka sama; to, co trzeba sprawdzić, już nie.

Na północy, wokół miejscowości Dénia, Jávea (Xàbia), Moraira (Teulada), Benitachell i Calpe (Calp), góry schodzą aż do morza. Kto kupuje tu dom z własną działką, sprawdza przede wszystkim pozwolenia, dobudowy i granice działki.

Na południu, wokół miejscowości Torrevieja, Orihuela Costa i Guardamar, wybrzeże jest płaskie, a krajobraz kształtują duże kompleksy mieszkaniowe (urbanizaciones) z mieszkaniami, bungalowami i szeregowcami. Kto kupuje w takim kompleksie, wchodzi zarazem do wspólnoty właścicieli, a jej dokumenty liczą się tak samo jak dokumenty samej nieruchomości.

Według statystyk hiszpańskiego ministerstwa mieszkalnictwa w 2025 r. w gminie Torrevieja sprzedano w formie aktu notarialnego ponad sześć razy więcej nieruchomości mieszkalnych niż w gminie Jávea. Tam, gdzie sprzedaje się dużo, jest wiele cen porównawczych; tam, gdzie mało, każda wycena jest w większym stopniu przypadkiem indywidualnym.

Moraira nie jest zresztą odrębną gminą, lecz należy do gminy Teulada, Orihuela Costa do gminy Orihuela, a Cumbre del Sol do gminy Benitachell. Podatek od nieruchomości pobiera, a zaświadczenia i pozwolenia wydaje urząd gminy.

Rezerwacja

Gdy nieruchomość zostanie znaleziona, zwykle następuje umowa rezerwacyjna z niewielką wpłatą, która na uzgodniony czas zdejmuje nieruchomość z rynku. Umowa powinna określać, co dzieje się z Państwa wpłatą, jeśli weryfikacja coś ujawni. Rezerwacji, przy której pieniądze w żadnych okolicznościach nie wracają, nie należy podpisywać.

Przed jakąkolwiek wpłatą mogą Państwo ponadto, zgodnie z hiszpańskim prawem mieszkaniowym, zażądać podstawowych informacji w trwałej formie: kto sprzedaje i kto pośredniczy, jaka jest cena całkowita i co obejmuje, jakie są powierzchnie, rok budowy, świadectwo energetyczne oraz dane z rejestru wraz ze wszystkimi obciążeniami. Proszę z tego prawa skorzystać.

Weryfikacja przed podpisem

Nota simple to wyciąg z rejestru własności. Pokazuje, do kogo należy nieruchomość, jak jest opisana i jakie ciążą na niej obciążenia: hipoteki, zajęcia, służebności przejazdu. Uzupełnia ją informacja z katastru. Oba dokumenty muszą zgadzać się ze sobą nawzajem i z tym, co faktycznie zbudowano.

Basen, dobudówka czy zabudowany taras, których nie ma w żadnym z nich, to pytanie do sprzedającego. W przypadku obiektów wzniesionych bez pozwolenia gmina może według obowiązującego prawa nakazać przywrócenie stanu zgodnego z prawem do piętnastu lat od ich ukończenia. Ten termin nie obowiązuje na gruntach nieprzeznaczonych pod zabudowę (suelo no urbanizable) ani na terenach, które plan przeznacza na zieleń, drogi lub cele publiczne, ani na gruntach publicznych. Rozstrzyga zawsze termin z ustawy obowiązującej w chwili ukończenia budowy. A nawet po upływie terminu taki obiekt nie staje się legalny: nie wolno go przebudowywać ani rozbudowywać.

Zasiedlenie. We Wspólnocie Walenckiej pierwsze zasiedlenie nowego budynku i każde kolejne zasiedlenie mieszkania odbywa się na podstawie oświadczenia składanego w gminie, declaración responsable (oświadczenia na własną odpowiedzialność). Możliwość, by gminy wymagały w tym celu licencji na podstawie własnej uchwały, zniesiono z dniem 1 stycznia 2024 r. Przy starszych domach w dokumentach może się znajdować wcześniejsza licencja na zamieszkanie. Proszę poprosić o pokazanie, jaki dokument istnieje, czy odpowiada obecnemu stanowi budynku i czy w związku z Państwa zakupem trzeba złożyć nowe oświadczenie.

Wspólnota właścicieli. Za zaległe opłaty wspólnoty poprzedniego właściciela odpowiada sama nieruchomość, za bieżący rok i trzy poprzedzające go lata kalendarzowe. Dlatego sprzedający musi przedłożyć u notariusza zaświadczenie wspólnoty o swoich zaległościach, chyba że wyraźnie Państwo z niego zrezygnują. Proszę nie rezygnować. Warto też przeczytać protokoły ostatnich zebrań: uchwalone opłaty nadzwyczajne są zapisane tam, a nie w ofercie sprzedaży.

Podatek od nieruchomości. Także za niezapłacony podatek od nieruchomości (IBI) odpowiada nieruchomość. Dowody zapłaty z ostatnich lat należą do weryfikacji.

Świadectwo energetyczne. Przy sprzedaży na rynku wtórnym do umowy sprzedaży dołącza się kopię zarejestrowanego świadectwa. Etykietę energetyczną musi pokazywać już samo ogłoszenie.

Najem turystyczny. Wpis mieszkania jako mieszkania turystycznego nie przechodzi na Państwa po prostu wraz z zakupem. Muszą Państwo zgłosić mieszkanie od nowa, z nową pozytywną opinią gminy, a w budynku ze wspólnotą właścicieli potrzebna jest wcześniej jej wyraźna zgoda. Gminy mogą ograniczać liczbę mieszkań turystycznych w budynku lub strefie. Proszę nigdy nie kupować przy założeniu, że da się to załatwić później. Więcej w poradniku o najmie turystycznym.

Nowe budownictwo od dewelopera czy rynek wtórny

Kupując na etapie projektu, płacą Państwo, zanim dom powstanie. Prawo chroni te wpłaty: od uzyskania pozwolenia na budowę deweloper musi zabezpieczyć każdą zaliczkę wraz z odsetkami ustawowymi polisą ubezpieczeniową albo gwarancją bankową, a pieniądze muszą trafić na specjalny rachunek w banku. Proszę przed przelewem poprosić o pokazanie zabezpieczenia, które obejmuje Państwa wpłaty.

Przy odbiorze w Państwa dokumentach powinny się znaleźć: oświadczenie o pierwszym zasiedleniu, świadectwo energetyczne ukończonego budynku i dziesięcioletnie ubezpieczenie od szkód w konstrukcji nośnej. Bez tego ubezpieczenia nie można u notariusza sporządzić aktu, w którym deklaruje się ukończenie nowego budynku (declaración de obra nueva), ani wpisać tej deklaracji do rejestru własności.

Przy zakupie z rynku wtórnego nowsze domy mają jedną szczególną cechę. Jeśli osoba prywatna zbudowała dom jednorodzinny na własny użytek i sprzedaje go w ciągu dziesięciu lat, musi zawrzeć to ubezpieczenie na pozostały okres, chyba że wyraźnie Państwo ją z tego obowiązku zwolnią. Proszę się dobrze zastanowić, zanim Państwo to zrobią.

Umowa arras

Jeśli weryfikacja nie wykaże problemów, zwykle następuje prywatna umowa przedwstępna, contrato de arras (umowa z zadatkiem). W postaci opisanej w art. 1454 hiszpańskiego kodeksu cywilnego obowiązuje zasada: jeśli od umowy odstąpi kupujący, traci zadatek. Jeśli odstąpi sprzedający, zwraca go w podwójnej wysokości.

Jaką postać ma w rzeczywistości Państwa umowa, powinien przed podpisem potwierdzić Państwa prawnik. Od tego momentu obie strony są związane, więc do tego momentu wszystko powinno być sprawdzone.

Notariusz i rejestr własności

Transakcję zawiera się przed notariuszem. Jest on funkcjonariuszem publicznym, a nie Państwa przedstawicielem, i dokumentuje to, co zostało uzgodnione. Akt sprzedaży (escritura pública, akt notarialny) zawiera numery podatkowe wszystkich stron i sposób zapłaty; jeśli strony odmówią podania sposobu zapłaty, rejestr nie wpisze zakupu.

Następnie akt trafia do rejestru własności. Wpis następuje dopiero wtedy, gdy podatek od zakupu został zapłacony, a gminny podatek od wzrostu wartości gruntu (plusvalía) zadeklarowany. Wpis chroni Państwa własność wobec osób trzecich: to, czego nie wpisano, nie jest wobec nich skuteczne.

Gdy sprzedający nie jest rezydentem Hiszpanii

Jeśli sprzedający nie jest rezydentem podatkowym Hiszpanii i nie ma tam zakładu, muszą Państwo jako kupujący zatrzymać ustawowo określoną część uzgodnionej ceny i w ciągu miesiąca od przeniesienia własności odprowadzić ją do urzędu skarbowego na formularzu Modelo 211. Nie jest to dodatkowy koszt, lecz zaliczka na podatek sprzedającego, potrącana z ceny. Jeśli nie zostanie wpłacona, odpowiada za nią nieruchomość.

Plusvalía obciąża sprzedającego; jeśli jest on osobą fizyczną bez rezydencji w Hiszpanii, z mocy ustawy zobowiązanym w jego miejsce jest kupujący. Proszę uzgodnić w umowie, że również ta kwota zostanie potrącona z ceny.

Po podpisaniu aktu

Podatek od zakupu jest należny w określonym terminie od podpisania aktu. Podatek od nieruchomości, umowy na media i członkostwo we wspólnocie przechodzą na Państwa; obowiązek zapłaty IBI powstaje każdorazowo 1 stycznia za cały rok. Jako właściciele bez rezydencji mają Państwo w Hiszpanii coroczne obowiązki deklaracyjne, także wtedy, gdy nieruchomość nie przynosi dochodu. Opisujemy je w poradniku podatki w Hiszpanii dla nierezydentów.

Nasza rola

Doradzamy, ale nie reprezentujemy Państwa prawnie. Koordynujemy kolejność kroków, przeprowadzamy weryfikacje, które należą do nas, i współpracujemy z prawnikiem oraz doradcą podatkowym, których Państwo zatrudnią. W sprawach Costa Blanca Państwa osobą kontaktową jest Ion Postolache, dyrektor sprzedaży MARNER ESTATES. Naszą oceną nieruchomości kierują Państwa cele, a nie plany sprzedażowe dewelopera.

Najczęstsze pytania

Czy Polacy mogą kupić nieruchomość na Costa Blanca?

Tak. Obywatelstwo nie zmienia przebiegu zakupu. O Państwa późniejszych podatkach decyduje to, gdzie mają Państwo rezydencję podatkową.

Czy potrzebuję prawnika?

Nie jest to obowiązkowe. Zalecamy go przy każdym zakupie. Notariusz potwierdza, że akt jest prawidłowy. Tego, czy transakcja jest dla Państwa korzystna, nie sprawdzi przy podpisaniu aktu nikt, kogo nie zatrudnili Państwo sami.

Czym jest wartość referencyjna i dlaczego mnie dotyczy?

To wartość ustalana przez kataster dla każdej nieruchomości. Jeśli przewyższa uzgodnioną cenę, ITP liczy się od niej. Zakup poniżej wartości referencyjnej nie obniża więc podatku.