El alquiler turístico en la Costa Blanca y la licencia

Quien compra en la Costa Blanca una vivienda que hasta ahora se alquilaba a turistas suele dar por hecho que la autorización para alquilarla pasa al comprador con la compraventa. La Comunitat Valenciana regula este caso de forma expresa desde agosto de 2024, y lo regula de otra manera.

El comprador vuelve a dar de alta la vivienda, con las reglas vigentes en ese momento y con un nuevo informe del ayuntamiento. Si ese informe se puede obtener es algo que conviene tener claro antes de firmar.

Qué se considera vivienda turística

En sentido estricto, aquí no existe una «licencia». La ley de turismo de la Comunitat Valenciana (Ley 15/2018) regula la vivienda de uso turístico: un inmueble completo que se cede con fines turísticos a un mismo cliente por un máximo de diez días seguidos. El alquiler por habitaciones está prohibido.

El requisito previo es un informe municipal de compatibilidad urbanística para uso turístico favorable, es decir, el informe con el que el ayuntamiento confirma que el uso turístico es compatible con el planeamiento. Con él, quien explota la vivienda (el titular de la actividad) presenta una declaración responsable, el escrito en el que declara bajo su responsabilidad que cumple los requisitos, ante el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana, indicando la referencia catastral. Esa inscripción es lo que los anuncios suelen llamar «licencia».

Tres niveles, tres competencias

La Generalitat lleva el registro, fija los requisitos mínimos de la vivienda y sanciona las infracciones; puede delegar la potestad sancionadora en los ayuntamientos que lo soliciten.

El ayuntamiento concede o deniega el informe de compatibilidad. La ley de turismo le permite limitar, a través del planeamiento urbanístico, el número de viviendas turísticas por edificio o por zona, con criterios publicados de antemano.

El Estado regula la propiedad horizontal y, con ella, cuándo hace falta el acuerdo de la comunidad de propietarios.

Cinco años y, después, una nueva revisión

La inscripción vale cinco años. Para renovarla, el titular de la actividad, con el permiso expreso del propietario, presenta una nueva declaración responsable dentro del mes anterior al vencimiento, con un informe municipal favorable actualizado y conforme a los requisitos vigentes en ese momento. Sin renovación, la vivienda se da de baja en el registro.

En las viviendas inscritas entre julio de 2018 y agosto de 2024, el plazo cuenta desde el 8 de agosto de 2024, es decir, hasta agosto de 2029. También ellas tendrán que pasar después por la revisión del ayuntamiento.

Qué pasa cuando cambia el propietario

Si después del 8 de agosto de 2024 cambia la propiedad de una vivienda turística inscrita, a la vivienda y al nuevo propietario se les aplican los requisitos vigentes, con independencia de cuándo se inscribió. El comprador presenta una nueva declaración responsable, con un informe municipal favorable. Desde julio de 2026 la única excepción es la herencia: en ese caso basta con declarar el cambio de propietario. Así lo establece el reglamento de desarrollo (Decreto 10/2021) en la redacción dada por la Ley 3/2026 y la Ley 5/2026.

Entre los requisitos vigentes figuran, por ejemplo, un seguro de responsabilidad civil que no se limite a las coberturas de una vivienda residencial y una entrega de llaves sin cajetines en la vía pública.

Un número de registro en la ficha de venta describe, por tanto, la situación del vendedor. Lo que cuenta para usted es si el ayuntamiento le concede el informe a usted.

El ayuntamiento también decide

El Ayuntamiento de Alicante, por acuerdo del Pleno de 19 de diciembre de 2024, suspendió en todo el término municipal la emisión de informes de compatibilidad para nuevas viviendas turísticas; el acuerdo se publicó en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana (DOGV) el 13 de enero de 2025. La suspensión dura como máximo dos años y debe servir para preparar una nueva regulación con densidades propias por zona. Antes, Altea (enero de 2024, todo el término municipal) y Dénia (agosto de 2024, centro urbano) habían acordado suspensiones temporales.

Si una suspensión que afecta a viviendas turísticas «nuevas» alcanza también al comprador de una vivienda ya inscrita es una pregunta que conviene que el ayuntamiento le conteste por escrito antes de comprar.

Aquí no hay, a propósito, una lista por municipios, porque cualquier acuerdo de pleno puede dejarla desfasada. La situación de su dirección se consulta al ayuntamiento en el momento de la compra.

La comunidad de propietarios, también

Desde el 3 de abril de 2025 rige lo que establece la Ley de Propiedad Horizontal, reformada por la Ley Orgánica 1/2025: quien quiera alquilar con fines turísticos en un edificio en régimen de propiedad horizontal necesita antes la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. El acuerdo exige el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Con la misma mayoría, la comunidad puede también limitar o prohibir esa actividad y fijar para esas viviendas un incremento de hasta el 20 % en su participación en los gastos comunes. Los acuerdos no tienen efectos retroactivos.

Quien ya alquilaba con fines turísticos antes del 3 de abril de 2025, acogido a la normativa turística, puede seguir haciéndolo en las condiciones de esa normativa, según una regla transitoria (la disposición adicional segunda de la ley). Su texto se refiere a ese propietario; a un comprador posterior no lo menciona. Al mismo tiempo, la inscripción valenciana exige declarar que se han cumplido las reglas de la Ley de Propiedad Horizontal sobre la aprobación de la comunidad. Por eso, quien compra en un edificio de viviendas debería aclarar antes si necesita una aprobación propia.

El número, en cada anuncio

Quien anuncia una vivienda turística debe indicar en toda la publicidad su localización exacta y el número de inscripción en el Registro de Turismo. Si falta, es una infracción grave (multa de 10.001 a 100.000 euros). Alquilar o anunciar sin haber presentado la declaración responsable es una infracción muy grave (de 100.001 a 600.000 euros). Las plataformas deben exigir que se les acredite un número válido antes de publicar.

La Generalitat publica como datos abiertos la relación de viviendas turísticas inscritas, con número, dirección y referencia catastral. Ahí se puede comprobar si un número existe y si corresponde a la vivienda que se ofrece.

El Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 la regulación estatal de un registro único adicional (el Registro Único de Arrendamientos del Real Decreto 1312/2024) en lo que se refiere al procedimiento de registro y al número de registro. Lo que sigue contando es el número del Registro de Turismo valenciano.

Qué comprobar antes de comprar

Si el alquiler forma parte de sus cuentas, esta comprobación va antes del contrato de arras, el contrato privado previo con el que se entrega la señal, no después.

• ¿Figura la vivienda en el registro con ese número, y coinciden la dirección y la referencia catastral?
• ¿Hasta cuándo vale la inscripción?
• ¿Concede hoy el ayuntamiento informes de compatibilidad favorables para esa dirección, y le valdría también a usted como nuevo propietario?
• ¿Existe la aprobación de la comunidad de propietarios, o esta ha limitado el alquiler turístico?
• ¿Cumple la vivienda los requisitos mínimos vigentes?

Las respuestas están en documentos, no en promesas. Un «siempre se ha alquilado» no sustituye al informe del ayuntamiento. Cómo encaja esta comprobación en el resto de la compra lo explica la guía para comprar casa en la Costa Blanca.

El alquiler de larga duración es otra cosa

Las reglas anteriores se refieren al alquiler turístico de corta duración. El alquiler de vivienda por periodos largos se rige por la normativa de arrendamientos urbanos y no requiere inscripción turística. Quien no obtiene el informe municipal puede seguir alquilando la vivienda a largo plazo; lo que cambia es el cálculo económico, no la posibilidad de alquilarla.

Preguntas frecuentes

¿Necesito licencia para alquilar a turistas en la Costa Blanca?

Sí, aunque lo que se exige no es una licencia en sentido estricto, sino la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana, y para ello hace falta un informe municipal de compatibilidad favorable. Alquilar con fines turísticos sin haberla dado de alta es una infracción muy grave.

¿La inscripción pasa a mi nombre al comprar?

No sin más. Si el cambio de propietario se produce después del 8 de agosto de 2024, usted presenta una nueva declaración responsable con un informe municipal favorable. Solo en caso de herencia basta con declarar el cambio de propietario.

¿Puede la comunidad de propietarios impedir el alquiler turístico?

Sí. Desde el 3 de abril de 2025, el nuevo alquiler turístico en edificios en propiedad horizontal necesita su aprobación expresa y previa, por tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación. Esos acuerdos no tienen efectos retroactivos.

¿Cómo sé si una vivienda que se anuncia está inscrita?

Por el número de registro, que debe figurar en el anuncio, y cotejándolo con la relación oficial de la Generalitat. Lo que ese número no dice es si usted, como comprador, obtendrá su propia inscripción.

¿Necesito además un número de registro estatal?

El Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 la regulación estatal sobre el procedimiento de registro y el número del Registro Único de Arrendamientos. Lo que cuenta es el número valenciano.