Immobilienkauf an der Costa Blanca — der Ablauf

Ein Kauf an der Costa Blanca folgt derselben Abfolge wie überall in Spanien. Was ihn unterscheidet, sind die Regeln der Comunitat Valenciana und der Teil der Küste, an dem Sie suchen.

Wenn etwas schiefgeht, dann meist nicht, weil das Verfahren schwierig wäre, sondern weil etwas unterschrieben wurde, bevor es geprüft war.

Bevor Sie suchen

Drei Dinge gehören an den Anfang.

Die NIE, die spanische Identifikationsnummer für Ausländer. Sie ist zugleich Ihre spanische Steuernummer, und ohne die Steuernummern aller Beteiligten trägt das Grundbuch keinen Kauf ein. Wie Sie sie bekommen, steht im Ratgeber zur NIE-Nummer.

Ein Konto bei einer spanischen Bank, über das nach dem Kauf in der Regel Grundsteuer, Versorger und Gemeinschaftsbeiträge laufen.

Ein Budget, das die Nebenkosten enthält. Wer gebraucht kauft, zahlt Grunderwerbsteuer; wer vom Bauträger kauft, zahlt Mehrwertsteuer und Beurkundungsteuer. Bei der Grunderwerbsteuer gilt über einer Million Euro ein höherer Satz auf den gesamten Wert, nicht nur auf den Teil darüber. Die Comunitat Valenciana hat den allgemeinen Satz der Grunderwerbsteuer und den der Beurkundungsteuer für Erwerbe ab dem 1. Juni 2026 gesenkt; manche älteren Rechner im Netz rechnen noch mit den alten Sätzen. Die Rechnung für Ihren Preis macht der Rechner im Nebenkosten-Ratgeber.

Nordküste und Südküste

Die Costa Blanca ist die Küste der Provinz Alicante. Das Verfahren ist überall gleich; was Sie prüfen müssen, ist es nicht.

Im Norden, um Dénia, Jávea (Xàbia), Moraira (Teulada), Benitachell und Calpe (Calp), reichen die Berge bis ans Meer. Wer hier ein Haus mit eigenem Grundstück kauft, prüft vor allem Genehmigungen, Anbauten und Grundstücksgrenzen.

Im Süden, um Torrevieja, Orihuela Costa und Guardamar, ist die Küste flach, und große Urbanisationen mit Wohnungen, Bungalows und Reihenhäusern prägen das Bild. Wer dort in einer Urbanisation kauft, kauft eine Eigentümergemeinschaft mit, und deren Unterlagen zählen so viel wie die des Objekts.

2025 wurden in Torrevieja mehr als sechsmal so viele Wohnimmobilien notariell verkauft wie in Jávea, so die Statistik des spanischen Wohnungsministeriums. Wo viel verkauft wird, gibt es viele Vergleichspreise; wo wenig verkauft wird, ist jede Bewertung eher ein Einzelfall.

Moraira ist übrigens keine eigene Gemeinde, sondern gehört zu Teulada, Orihuela Costa zu Orihuela, Cumbre del Sol zu Benitachell. Grundsteuer, Bescheinigungen und Genehmigungen kommen vom Rathaus der Gemeinde.

Reservierung

Ist das Objekt gefunden, folgt meist eine Reservierungsvereinbarung mit einer überschaubaren Anzahlung, die die Immobilie für eine vereinbarte Zeit vom Markt nimmt. Sie sollte regeln, was mit Ihrer Anzahlung geschieht, wenn die Prüfungen etwas zutage fördern. Eine Reservierung, die unter keinen Umständen etwas zurückgibt, sollten Sie nicht unterschreiben.

Vor jeder Zahlung können Sie außerdem nach spanischem Wohnungsrecht Grundinformationen in dauerhafter Form verlangen: wer verkauft und wer vermittelt, den Gesamtpreis und was er enthält, Flächen, Baujahr, Energieausweis und die Registerdaten mit allen Lasten. Verlangen Sie sie.

Die Prüfungen vor der Unterschrift

Die nota simple ist der Auszug aus dem Eigentumsregister. Sie zeigt, wem die Immobilie gehört, wie sie beschrieben ist und welche Lasten auf ihr liegen: Hypotheken, Pfändungen, Wegerechte. Daneben steht die Auskunft des Katasters. Beide müssen zueinander passen und zu dem, was tatsächlich gebaut ist.

Ein Pool, ein Anbau oder eine geschlossene Terrasse, die in keinem der beiden auftaucht, ist eine Frage an den Verkäufer. Für Bauten ohne Genehmigung kann die Gemeinde nach geltendem Recht bis zu fünfzehn Jahre nach Fertigstellung die Wiederherstellung anordnen. Auf Land, das nicht als Bauland ausgewiesen ist (suelo no urbanizable), gilt diese Frist nicht, ebenso wenig auf Flächen, die der Plan als Grünfläche, Straße oder für öffentliche Nutzung vorsieht, und auf öffentlichem Grund. Maßgeblich ist jeweils die Frist des Gesetzes, das galt, als der Bau fertig wurde. Und auch nach Ablauf der Frist wird ein solcher Bau nicht legal: Er darf weder umgebaut noch erweitert werden.

Die Bezugsfähigkeit. In der Comunitat Valenciana laufen der Erstbezug eines Neubaus und jeder weitere Bezug einer Wohnung über eine Erklärung bei der Gemeinde, die declaración responsable. Die Möglichkeit der Gemeinden, dafür per Satzung eine Lizenz zu verlangen, wurde zum 1. Januar 2024 gestrichen. Bei älteren Häusern kann eine frühere Bezugslizenz in den Unterlagen liegen. Lassen Sie sich zeigen, welches Dokument es gibt, ob es zum heutigen Bestand passt und ob für Ihren Kauf eine neue Erklärung fällig wird.

Die Eigentümergemeinschaft. Für Hausgeldrückstände des Vorbesitzers haftet die Immobilie selbst, für das laufende Jahr und die drei Kalenderjahre davor. Der Verkäufer muss deshalb beim Notar eine Bescheinigung der Gemeinschaft über seine Schulden vorlegen, es sei denn, Sie verzichten ausdrücklich darauf. Verzichten Sie nicht. Lesen Sie außerdem die Protokolle der letzten Versammlungen: Beschlossene Sonderumlagen stehen dort, nicht im Exposé.

Die Grundsteuer. Auch für unbezahlte Grundsteuer (IBI) haftet die Immobilie. Die Belege der letzten Jahre gehören in die Prüfung.

Der Energieausweis. Bei einem Wiederverkauf wird eine Kopie des registrierten Ausweises dem Kaufvertrag beigefügt. Schon jede Anzeige muss das Energielabel zeigen.

Die Ferienvermietung. Eine Registrierung als Ferienwohnung, in Inseraten meist „Lizenz“ genannt, geht nicht einfach mit dem Kauf auf Sie über. Sie müssen die Wohnung neu anmelden, mit einem neuen positiven Bericht der Gemeinde, und in einer Eigentümergemeinschaft braucht es zuvor deren ausdrückliche Zustimmung. Gemeinden dürfen die Zahl der Ferienwohnungen je Gebäude oder Zone begrenzen. Kaufen Sie nie in der Annahme, das lasse sich später regeln. Mehr im Ratgeber zur Ferienvermietung.

Neubau vom Bauträger oder Wiederverkauf

Beim Kauf vom Plan zahlen Sie, bevor es das Haus gibt. Das Gesetz schützt diese Zahlungen: Ab Erteilung der Baugenehmigung muss der Bauträger jede Anzahlung samt den gesetzlichen Zinsen durch eine Versicherung oder eine Bankbürgschaft absichern, und das Geld muss auf ein Sonderkonto bei einer Bank fließen. Lassen Sie sich die Absicherung zeigen, die für Ihre Zahlungen gilt, bevor Sie überweisen. Mehr dazu im Ratgeber zum Neubaukauf.

Bei der Übergabe gehören die Erklärung zum Erstbezug, der Energieausweis des fertigen Gebäudes und die Zehnjahresversicherung gegen Schäden an der Tragstruktur in Ihre Unterlagen. Ohne diese Versicherung darf die Urkunde, mit der der fertige Neubau erklärt wird (declaración de obra nueva), weder beurkundet noch im Grundbuch eingetragen werden.

Beim Wiederverkauf gibt es eine Besonderheit für jüngere Häuser. Hat ein Privatmann ein Einfamilienhaus für sich selbst gebaut und verkauft er es innerhalb von zehn Jahren, muss er diese Versicherung für die Restzeit abschließen, es sei denn, Sie entbinden ihn ausdrücklich davon. Überlegen Sie gut, bevor Sie das tun.

Der Arras-Vertrag

Sind die Prüfungen sauber, folgt meist ein privater Vorvertrag, der contrato de arras. In der Form, die Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuchs beschreibt, gilt: Tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, zahlt er sie doppelt zurück.

Welche Form Ihr Vertrag tatsächlich hat, sollte Ihr Anwalt vor der Unterschrift bestätigen. Ab hier sind beide Seiten gebunden, bis hierhin sollte alles geprüft sein.

Beim Notar und im Grundbuch

Der Abschluss erfolgt vor einem Notar. Er ist Amtsträger, nicht Ihr Vertreter, und beurkundet, was vereinbart ist. In der Kaufurkunde (escritura pública) stehen die Steuernummern aller Beteiligten und die Zahlungswege; verweigern die Parteien die Angabe der Zahlungswege, trägt das Grundbuch den Kauf nicht ein.

Danach geht die Urkunde ans Eigentumsregister. Eingetragen wird erst, wenn die Steuer auf den Kauf bezahlt und die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía) erklärt ist. Die Eintragung schützt Ihr Eigentum gegenüber Dritten: Was nicht eingetragen ist, wirkt gegen Dritte nicht.

Wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist

Ist der Verkäufer steuerlich nicht in Spanien ansässig und hat dort keine Betriebsstätte, müssen Sie als Käufer einen gesetzlich festgelegten Teil des vereinbarten Preises einbehalten und mit dem Modelo 211 innerhalb eines Monats nach der Übertragung an das Finanzamt abführen. Das sind keine zusätzlichen Kosten, sondern eine Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers, die vom Kaufpreis abgeht. Bleibt sie aus, haftet die Immobilie dafür.

Die plusvalía schuldet der Verkäufer; ist er eine nicht ansässige Privatperson, schuldet sie nach dem Gesetz der Käufer an seiner Stelle. Vereinbaren Sie im Vertrag, dass auch dieser Betrag einbehalten wird.

Nach der Beurkundung

Die Steuer auf den Kauf wird innerhalb einer Frist ab Beurkundung fällig. Grundsteuer, Versorger und Gemeinschaft werden auf Sie umgeschrieben; die IBI wird jeweils zum 1. Januar für das ganze Jahr geschuldet. Als nicht ansässiger Eigentümer haben Sie in Spanien jährliche Erklärungspflichten, auch wenn die Immobilie nichts einbringt. Das steht unter Steuern für nichtansässige Eigentümer.

Wo wir dabei stehen

Wir beraten, wir vertreten Sie nicht rechtlich. Wir koordinieren die Abfolge, führen unsere eigenen Prüfungen durch und arbeiten mit dem Anwalt und Steuerberater zusammen, die Sie beauftragen. Ihr Ansprechpartner für die Costa Blanca ist Ion Postolache, Sales Director bei MARNER ESTATES. Unsere Einschätzung eines Objekts richtet sich nach Ihren Zielen, nicht nach den Verkaufsquoten eines Bauträgers.

Häufige Fragen

Können Deutsche an der Costa Blanca eine Immobilie kaufen?

Ja. Die Staatsangehörigkeit ändert am Ablauf nichts. Für Ihre Steuern danach zählt, wo Sie steuerlich ansässig sind.

Brauche ich einen Anwalt?

Vorgeschrieben ist es nicht. Wir empfehlen es bei jedem Kauf. Der Notar bestätigt, dass die Urkunde korrekt ist. Ob das Geschäft für Sie gut ist, prüft niemand im Raum, den Sie nicht selbst beauftragt haben.

Was ist der Referenzwert, und warum betrifft er mich?

Ein vom Kataster festgelegter Wert je Objekt. Liegt er über dem vereinbarten Preis, bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach ihm. Unter dem Referenzwert zu kaufen senkt die Steuer also nicht.