Acheter une maison sur la Costa Blanca : les étapes

Un achat sur la Costa Blanca suit les mêmes étapes que partout en Espagne. Ce qui le distingue, ce sont les règles de la Communauté valencienne et la partie de la côte où vous cherchez.

Quand un achat tourne mal, c’est rarement parce que la procédure serait difficile. C’est parce que quelque chose a été signé avant d’avoir été vérifié.

Avant de chercher

Trois choses se règlent dès le départ.

Le NIE, le numéro d’identification espagnol des étrangers. C’est aussi votre numéro fiscal espagnol, et sans les numéros fiscaux de toutes les parties, le registre de la propriété n’inscrit aucun achat. La façon de l’obtenir est expliquée dans le guide du numéro NIE.

Un compte dans une banque espagnole, par lequel passent en général, après l’achat, l’impôt foncier, les factures d’eau et d’électricité et les charges de copropriété.

Un budget qui inclut les frais d’achat. Dans l’ancien, vous payez le droit de mutation, l’ITP, l’équivalent espagnol des droits de mutation en France ou des droits d’enregistrement en Belgique ; si vous achetez au promoteur, vous payez la TVA et le droit de timbre (AJD), un impôt sur l’acte notarié. Pour le droit de mutation, au-delà d’un million d’euros, un taux plus élevé s’applique à la totalité de la valeur, pas seulement à la part qui dépasse. La Communauté valencienne a abaissé le taux général du droit de mutation et celui de l’impôt sur l’acte pour les acquisitions à compter du 1er juin 2026 ; certains calculateurs plus anciens en ligne appliquent encore les anciens taux. Le calculateur du guide des frais d’achat fait le calcul pour votre prix.

Côte nord et côte sud

La Costa Blanca est la côte de la province d’Alicante. La procédure est la même partout ; ce que vous devez vérifier ne l’est pas.

Au nord, autour de Dénia, Jávea (Xàbia), Moraira (Teulada), Benitachell et Calpe (Calp), les montagnes descendent jusqu’à la mer. Si vous y achetez une maison avec son propre terrain, vous vérifierez surtout les autorisations, les extensions et les limites de la parcelle.

Au sud, autour de Torrevieja, Orihuela Costa et Guardamar, la côte est plate, et de vastes ensembles résidentiels, les urbanizaciones, avec leurs appartements, bungalows et maisons mitoyennes, marquent le paysage. Si vous achetez dans l’une d’elles, vous entrez aussi dans une copropriété, et ses documents comptent autant que ceux du bien.

En 2025, les ventes de logements passées devant notaire ont été plus de six fois plus nombreuses à Torrevieja qu’à Jávea, selon les statistiques du ministère espagnol du Logement. Là où l’on vend beaucoup, les prix de comparaison sont nombreux ; là où l’on vend peu, chaque estimation relève davantage du cas particulier.

Moraira n’est d’ailleurs pas une commune à part entière : elle fait partie de Teulada, Orihuela Costa d’Orihuela, Cumbre del Sol de Benitachell. L’impôt foncier, les certificats et les autorisations relèvent de la mairie de la commune.

La réservation

Une fois le bien trouvé, on signe le plus souvent un contrat de réservation, assorti d’un acompte modeste, qui retire le bien du marché pendant une durée convenue. Il doit préciser ce qu’il advient de votre acompte si les vérifications révèlent un problème. Ne signez pas une réservation qui ne prévoit aucun cas de remboursement.

Avant tout paiement, le droit espagnol du logement vous permet en outre d’exiger des informations de base sur un support durable : qui vend et qui intervient comme intermédiaire, le prix total et ce qu’il comprend, les surfaces, l’année de construction, le certificat de performance énergétique et les données du registre avec toutes les charges. Exigez-les.

Les vérifications avant de signer

La nota simple est l’extrait du registre de la propriété. Elle indique à qui appartient le bien, comment il est décrit et quelles charges pèsent sur lui : hypothèques, saisies, servitudes de passage. S’y ajoute la fiche du cadastre. Les deux doivent concorder entre elles et avec ce qui est réellement construit.

Une piscine, une extension ou une terrasse fermée qui n’apparaît dans aucun des deux documents est une question à poser au vendeur. Pour une construction réalisée sans autorisation, la commune peut, selon le droit en vigueur, ordonner la remise en état jusqu’à quinze ans après l’achèvement des travaux. Ce délai ne s’applique pas à un terrain qui n’est pas classé comme constructible (suelo no urbanizable), ni aux terrains que le plan d’urbanisme réserve aux espaces verts, à la voirie ou à un usage public, ni au domaine public. Le délai applicable est chaque fois celui de la loi en vigueur au moment où la construction a été achevée. Et même une fois ce délai écoulé, la construction ne devient pas légale : elle ne peut être ni transformée ni agrandie.

L’occupation du logement. Dans la Communauté valencienne, la première occupation d’un logement neuf, comme chaque occupation ultérieure d’un logement, passe par une déclaration auprès de la commune, la declaración responsable (déclaration sur l’honneur). La possibilité pour les communes d’exiger à la place une licence par règlement municipal a été supprimée au 1er janvier 2024. Dans le dossier d’une maison plus ancienne peut figurer une ancienne licence d’occupation. Faites-vous montrer quel document existe, s’il correspond au bâti actuel et si votre achat exige une nouvelle déclaration.

La copropriété. Le bien lui-même répond des charges de copropriété impayées par l’ancien propriétaire, pour l’année en cours et les trois années civiles précédentes. Le vendeur doit donc présenter chez le notaire un certificat de la copropriété sur l’état de ses dettes, sauf si vous l’en dispensez expressément. Ne l’en dispensez pas. Lisez aussi les procès-verbaux des dernières assemblées : les appels de fonds exceptionnels déjà votés y figurent, pas dans l’annonce.

L’impôt foncier. Le bien répond aussi de l’impôt foncier impayé, l’IBI, l’équivalent espagnol de la taxe foncière en France ou du précompte immobilier en Belgique. Les avis acquittés des dernières années font partie de la vérification.

Le certificat de performance énergétique. Dans l’ancien, une copie du certificat enregistré est jointe au contrat de vente. Et toute annonce doit déjà afficher l’étiquette énergétique.

La location touristique. L’inscription d’un logement comme logement touristique ne vous est pas simplement transmise avec l’achat. Vous devez déclarer à nouveau le logement, avec un nouveau rapport favorable de la commune, et, dans une copropriété, il faut au préalable l’accord exprès de celle-ci. Les communes peuvent limiter le nombre de logements touristiques par immeuble ou par zone. N’achetez jamais en partant du principe que cela se réglera plus tard. Pour aller plus loin : location touristique sur la Costa Blanca.

Le neuf auprès du promoteur, ou l’ancien

Si vous achetez sur plan, vous payez avant que la maison existe. La loi protège ces paiements : dès l’octroi du permis de construire, le promoteur doit garantir chaque acompte, intérêts légaux compris, par une assurance ou une garantie bancaire, et les fonds doivent être versés sur un compte spécial ouvert dans une banque. Faites-vous montrer la garantie qui couvre vos paiements avant de virer quoi que ce soit.

À la livraison, votre dossier doit contenir la déclaration de première occupation, le certificat énergétique du bâtiment achevé et l’assurance décennale qui couvre les dommages à la structure porteuse. Sans cette assurance, l’acte qui déclare la construction neuve achevée (declaración de obra nueva) ne peut être ni reçu par le notaire ni inscrit au registre.

Dans l’ancien, une particularité concerne les maisons récentes. Si un particulier a construit une maison individuelle pour son propre usage et la vend dans les dix ans, il doit souscrire cette assurance pour la durée restante, sauf si vous l’en dispensez expressément. Réfléchissez bien avant de le faire.

Le contrat d’arras

Si les vérifications sont concluantes, on signe le plus souvent un avant-contrat privé, le contrato de arras. Sous la forme décrite à l’article 1454 du Code civil espagnol, la règle est la suivante : si l’acheteur se retire, il perd l’acompte. Si le vendeur se retire, il restitue le double de l’acompte.

La forme que prend réellement votre contrat, votre avocat doit la confirmer avant la signature. À partir de là, les deux parties sont engagées ; tout doit donc avoir été vérifié avant.

Chez le notaire et au registre

La vente se conclut devant un notaire. C’est un officier public, pas votre représentant : il authentifie ce qui a été convenu. L’acte de vente (escritura pública) mentionne les numéros fiscaux de toutes les parties et les moyens de paiement ; si les parties refusent d’indiquer les moyens de paiement, le registre n’inscrit pas la vente.

L’acte part ensuite au registre de la propriété. L’inscription n’intervient qu’une fois l’impôt sur l’achat payé et l’impôt communal sur la plus-value du terrain (plusvalía) déclaré. L’inscription protège votre propriété à l’égard des tiers : ce qui n’est pas inscrit ne leur est pas opposable.

Si le vendeur ne réside pas en Espagne

Si le vendeur n’est pas résident fiscal en Espagne et n’y a pas d’établissement stable, vous devez, en tant qu’acheteur, retenir une part du prix convenu fixée par la loi et la verser au fisc espagnol au moyen du Modelo 211, dans le mois qui suit la transmission. Ce n’est pas un coût supplémentaire, mais un acompte sur l’impôt du vendeur, déduit du prix. Si ce versement n’est pas fait, c’est le bien qui en répond.

La plusvalía est due par le vendeur ; s’il s’agit d’un particulier non résident, la loi rend l’acheteur redevable à sa place. Convenez dans le contrat que ce montant sera lui aussi retenu sur le prix.

Après l’acte

L’impôt sur l’achat doit être payé dans un délai qui court à compter de l’acte. L’impôt foncier, les contrats d’eau et d’électricité et les charges de copropriété passent à votre nom ; l’IBI est dû au 1er janvier, pour l’année entière. En tant que propriétaire non résident, vous avez en Espagne des obligations déclaratives annuelles, même si le bien ne vous rapporte rien. Elles sont décrites dans le guide sur la fiscalité d’une résidence secondaire en Espagne.

Notre rôle

Nous conseillons, nous ne vous représentons pas juridiquement. Nous coordonnons les étapes, prenons en charge nos propres vérifications et travaillons avec l’avocat et le conseiller fiscal que vous mandatez. Votre interlocuteur pour la Costa Blanca est Ion Postolache, directeur commercial chez MARNER ESTATES. Notre évaluation d’un bien se fonde sur vos objectifs, pas sur les quotas de vente d’un promoteur.

Questions fréquentes

Un Français ou un Belge peut-il acheter un bien sur la Costa Blanca ?

Oui. La nationalité ne change rien au déroulé. Pour vos impôts ensuite, ce qui compte, c’est le pays où vous êtes résident fiscal.

Ai-je besoin d’un avocat ?

Ce n’est pas obligatoire. Nous le recommandons pour tout achat. Le notaire confirme que l’acte est correct. Personne autour de la table ne vérifie si l’affaire est bonne pour vous, sauf celui que vous avez vous-même mandaté.

Qu’est-ce que la valeur de référence, et en quoi me concerne-t-elle ?

Une valeur fixée par le cadastre pour chaque bien. Si elle dépasse le prix convenu, c’est sur elle que se calcule le droit de mutation. Acheter en dessous de la valeur de référence ne réduit donc pas l’impôt.