Köpkostnader på Costa Blanca: vad som tillkommer utöver priset

Vad köpet på Costa Blanca kostar utöver priset avgörs först av en fråga: köper du en befintlig bostad eller nyproduktion direkt från byggherren? De två vägarna beskattas enligt olika skatteregimer. En andra fråga väger tungt vid köp av en befintlig bostad: ligger värdet över en miljon euro gäller en högre sats på hela värdet.

Räknaren ovan ger dig storleksordningen. Vad den räknar och var den når sina gränser står nedan.

Om siffran i räknaren

I de här guiderna står inga skattesatser i löptexten. En sats som regionen bestämmer är fel från den dag den ändras, utan att det syns på texten. Regionen Valencia har sänkt den allmänna satsen för överlåtelseskatten och satsen för stämpelskatten för förvärv från och med den 1 juni 2026. Guider och räknare från tiden dessförinnan är inaktuella för köp i dag.

Räknaren behöver fasta siffror. Därför står varje sats på ett enda ställe, och datumet då den kontrollerades visas tillsammans med rättskällan vid räknaren. Satserna är kontrollerade mot lagtexten. Resultatet är en planeringssiffra, inte juridisk rådgivning.

Begagnat: överlåtelseskatten

Köper du av en privat ägare betalar du ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, i räknaren redovisad som överlåtelseskatt. Den fyller ungefär samma roll som lagfartskostnaden i Sverige, men satsen bestäms av den autonoma regionen; för kusten i provinsen Alicante är det regionen Valencia. Skattskyldig är enligt lag köparen, oavsett vad avtalet säger. Någon skala där olika delar av priset beskattas olika finns inte, utan en allmän sats på hela värdet.

Nedsatta satser hänger nästan alltid på köparen och på att bostaden blir hans eller hennes stadigvarande bostad i den spanska inkomstskattens mening: till exempel när köpare under 35 år köper sin första stadigvarande bostad, för flerbarnsfamiljer och ensamstående föräldrar, vid vissa fastställda funktionsnedsättningar, i en del fall med inkomstgränser. För en semesterbostad kommer de i regel inte i fråga. Räknaren känner inte till dina förhållanden och räknar med den allmänna satsen.

Gränsen vid en miljon euro

Överstiger bostadens värde en miljon euro gäller en högre sats, och den gäller hela värdet, inte bara delen över gränsen. Så föreskriver regionen Valencias lag.

Skatten tar därför ett språng vid gränsen: en euro mer i köpeskilling kan ge ett femsiffrigt belopp mer i skatt. Mata in ett pris strax under och ett strax över en miljon i räknaren, så ser du skillnaden. Verktyg som räknar med en skala i skikt hamnar för lågt över gränsen.

Att dela upp köpet i flera steg hjälper inte: förvärv som avser samma fastighet i fastighetsregistret och som görs från samma säljare inom tre år räknas som en enda överlåtelse.

Referensvärdet

Skatten beräknas inte bara på köpeskillingen. Avgörande är valor de referencia, referensvärdet som katastern fastställer för varje bostad. Ligger det avtalade priset över det gäller priset; ligger det under betalar du skatt på referensvärdet. Ett lågt pris sänker alltså skatten bara ned till den linjen.

Referensvärdet fastställs på nytt varje år, och det är värdet på dagen för förvärvet som gäller. Katastern publicerar det på sin myndighetsportal, Sede Electrónica. Uppslaget kräver identifiering, och din advokat kan sköta det. Som köpare kan du bara angripa värdet i samband med skatten: genom en begäran om rättelse av din skattedeklaration eller genom att överklaga ett beslut om skatt.

Räknaren arbetar med det pris du matar in. Ligger referensvärdet högre, mata in det i stället. Ligger din bostad nära en miljon och referensvärdet över priset, låt klargöra i förväg vilket värde som räknas för gränsen.

Nyproduktion: moms och stämpelskatt

Köper du av byggherren som överlåter bostaden för första gången betalar du ingen ITP. I stället:

IVA, den spanska momsen, till den nedsatta sats för bostäder som staten bestämmer. Den gäller bostaden tillsammans med högst två parkeringsplatser samt biutrymmen som överlåts med den. För en byggtomt eller en affärslokal gäller den inte utan vidare; låt bekräfta satsen innan du reserverar.

AJD, Actos Jurídicos Documentados, skatten på den notariella handlingen, i räknaren redovisad som stämpelskatt. Trots namnet motsvarar den inte den svenska stämpelskatten vid lagfart; det gör ITP. AJD:s sats bestäms av regionen Valencia, och även den sänktes från och med den 1 juni 2026. Underlaget är minst referensvärdet. Blir nyproduktionen din stadigvarande bostad i skattemässig mening gäller en betydligt lägre sats, som räknaren inte tillämpar.

ITP och IVA utesluter varandra. Även vid köp från byggherren kan det bli ITP i stället för IVA: har bostaden före försäljningen använts utan avbrott i två år eller längre, till exempel av byggherren själv eller av en hyresgäst utan köpoption, räknas försäljningen inte längre som första överlåtelse. Det gäller inte om det var du själv som använde bostaden.

Notarie, register, gestoría och advokat

Notarie och fastighetsregister debiterar enligt statliga taxor som gäller i hela Spanien. Båda är degressiva, och registrets avgift för inskrivningen har dessutom ett tak. Till det kommer poster efter omfattning, till exempel antal sidor och kopior. En gestoría, en byrå som sköter ärenden mot myndigheter, tar vanligen hand om skattedeklarationen och inskrivningen. Din advokat är en egen post, och vi skulle inte råda någon att klara sig utan en; arvodet avtalar du skriftligt i förväg.

I räknaren visas notarie, register och gestoría därför som spann och advokaten som en andel av köpeskillingen med ett minimibelopp. Det är planeringsantaganden, ingen beräkning enligt taxorna.

Vem betalar vad

För notarien ger den spanska civillagen en grundregel: själva handlingen betalar säljaren, den första kopian och allt som följer efter försäljningen betalar köparen. Parterna får avtala annat, och det är avtalet som gäller. Läs kostnadsklausulen innan du skriver under.

Plusvalía municipal, den kommunala skatten på markens värdeökning, är säljarens skatt. Om en kommun tar ut den och med vilken sats bestämmer kommunen själv.

Bolån: vad banken står för

Vid konsumentlån med bostad som säkerhet betalar du värderingen, tasación. Banken står enligt spansk lag för notarien vid bolånehandlingen, för gestorían och för inskrivningen av hypoteket; kopior betalar den som begär dem. Även stämpelskatten på bolånet ska sedan november 2018 betalas av banken. Därför har räknaren ingen rad för den.

Räkna inte med att en bank finansierar köpkostnaderna. Planera för att betala skatter och arvoden med egna medel.

Om du inte bor i Spanien

Den allmänna satsen för överlåtelseskatten gäller oavsett var du bor; det är bara nedsättningarna som hänger på att bostaden är din stadigvarande bostad.

Är säljaren inte bosatt i Spanien och saknar fast driftställe där, måste du hålla inne en i lag fastställd del av priset och betala in den till skattemyndigheten som förskott på säljarens skatt. Det kostar dig inget extra, eftersom beloppet dras från priset; uteblir inbetalningen svarar bostaden för beloppet. Är säljaren en privatperson som inte är bosatt i Spanien blir du dessutom enligt lag skyldig att betala plusvalía municipal i säljarens ställe. Reglera i avtalet hur det beloppet säkras, till exempel genom att en del av priset hålls inne.

Den extra skatt för köpare utan hemvist eller säte i EU som föreslogs i det spanska parlamentet 2025 finns bara i ett lagförslag och är inte gällande rätt.

Vad som betalas när

Före undertecknandet hos notarien betalar du oftast bara en del av köpeskillingen i förskott, till exempel handpenningen enligt förkontraktet, contrato de arras. Hur det går till beskriver guiden om att köpa hus på Costa Blanca. Vid nyproduktion från byggherren ska momsen däremot betalas redan med varje förskottsbetalning. Resten av köpeskillingen, notarien och övriga skatter följer på notariedagen och därefter.

ITP ska deklareras och betalas inom en lagstadgad frist efter undertecknandet, oftast via gestorían. Utan bevis på betalningen, eller åtminstone på att deklarationen lämnats in, tar fastighetsregistret inte emot handlingen; missar du det fördröjs din inskrivning.

Och därefter

Varje år tar kommunen ut IBI, fastighetsskatten på katastervärdet, med en sats som kommunen själv bestämmer. Skatten uppstår den 1 januari för hela året, och för obetalda belopp svarar bostaden även efter försäljningen. Be att få se de senaste kvittona före undertecknandet hos notarien. I bostadsanläggningar tillkommer avgifter till samfälligheten.

Som ägare som inte är bosatt i Spanien har du årliga deklarationsskyldigheter, se skatt på bostad i Spanien. Den som vill hyra ut bör reda ut licensfrågan före köpet: uthyrning av semesterbostad på Costa Blanca.

Vanliga frågor

Hur stora är köpkostnaderna på Costa Blanca?

Det beror på två frågor: befintlig bostad eller nyproduktion, och vid en befintlig bostad om värdet ligger över en miljon euro. Till det kommer notarie, register, gestoría och advokat. En schablonmässig procentsats vore missvisande på grund av gränsen; räknaren ovan visar summan för ditt pris.

Hur hög är överlåtelseskatten på Costa Blanca?

Regionen Valencia fastställer en allmän sats och en högre sats så snart värdet överstiger en miljon euro, båda på hela värdet. För förvärv från och med den 1 juni 2026 sänktes den allmänna satsen. De gällande satserna visar räknaren tillsammans med datumet då de kontrollerades.

Gäller den högre satsen bara delen över en miljon?

Nej, över gränsen gäller hela värdet. Räknare som bara beskattar delen över gränsen hamnar för lågt.

Betalar jag moms eller överlåtelseskatt?

Vid köp av en befintlig bostad betalar du överlåtelseskatt. Vid köp av nyproduktion direkt från byggherren betalar du i regel moms och stämpelskatt. Moms och överlåtelseskatt utesluter varandra. Har bostaden före försäljningen använts utan avbrott i två år eller längre, kan det även hos byggherren bli överlåtelseskatt i stället för moms.

Betalar jag mer överlåtelseskatt om jag inte bor i Spanien?

Nej, den allmänna satsen gäller oavsett var du bor. Nedsättningarna förutsätter däremot att bostaden blir din stadigvarande bostad.

Vem betalar plusvalía municipal?

Säljaren. Är säljaren en privatperson som inte är bosatt i Spanien blir köparen enligt lag skyldig att betala skatten i säljarens ställe. Det hör hemma i avtalet.