Frais d’achat sur la Costa Blanca : ce qui s’ajoute au prix

Pour les frais d’achat sur la Costa Blanca, une question décide de tout le reste : achetez-vous un bien ancien, ou un logement neuf directement auprès du promoteur ? Les deux voies relèvent de régimes fiscaux différents. Une seconde question pèse lourd dans l’ancien : si la valeur dépasse un million d’euros, un taux plus élevé s’applique à la totalité de la valeur.

Le calculateur ci-dessus vous donne l’ordre de grandeur. Vous trouverez ci-dessous ce qu’il calcule et où se situent ses limites.

Le chiffre du calculateur

Ce guide n’indique aucun taux d’imposition dans le corps du texte. Un taux fixé par la région devient faux le jour où il change, sans que rien ne le signale à la lecture. La Communauté valencienne a abaissé le taux général du droit de mutation et celui du droit de timbre pour les acquisitions à compter du 1er juin 2026 ; les guides et calculateurs antérieurs à cette date sont dépassés pour un achat d’aujourd’hui.

Le calculateur, lui, doit travailler avec des chiffres. Il affiche donc les taux appliqués avec la date de leur vérification et la source juridique. Les taux ont été relus dans le texte de loi, pas vérifiés par un conseiller fiscal. Le résultat est un ordre de grandeur pour votre budget, pas un avis juridique.

L’ancien : le droit de mutation

Si vous achetez à un propriétaire particulier, vous payez l’ITP, l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, affiché dans le calculateur comme droit de mutation. C’est l’équivalent espagnol des droits de mutation que l’on connaît en France, ou des droits d’enregistrement en Belgique. Son taux est fixé par la communauté autonome ; pour la côte de la province d’Alicante, c’est la Communauté valencienne. Le redevable est l’acheteur, de par la loi, quoi que dise le contrat. Il n’y a pas de barème par tranches de prix, mais un taux général appliqué à la totalité de la valeur.

Les taux réduits dépendent presque toujours de l’acheteur, et de ce que le logement devienne sa résidence habituelle au sens de l’impôt espagnol sur le revenu : par exemple pour la première résidence habituelle des acheteurs de moins de 35 ans, pour les familles nombreuses et monoparentales, pour certains handicaps reconnus, parfois sous condition de revenus. Pour une résidence de vacances, ils n’entrent en règle générale pas en ligne de compte. Le calculateur ne connaît pas votre situation et applique le taux général.

Le seuil du million d’euros

Si la valeur du bien dépasse un million d’euros, un taux plus élevé s’applique, et ce sur la totalité de la valeur, pas seulement sur la part située au-delà du seuil. C’est ce que prévoit la loi valencienne.

L’impôt fait donc un saut au passage du seuil : un euro de plus sur le prix peut entraîner un supplément à cinq chiffres. Saisissez dans le calculateur un prix juste en dessous, puis juste au-dessus d’un million, et vous verrez l’écart. Les outils qui calculent par tranches sous-estiment l’impôt au-delà du seuil.

Fractionner l’achat n’y change rien : les acquisitions qui portent sur un même bien inscrit au registre de la propriété et qui proviennent du même vendeur dans un délai de trois ans sont traitées comme une seule transmission.

La valeur de référence

L’impôt n’est pas simplement calculé sur le prix. Ce qui compte, c’est la valor de referencia, la valeur de référence que le cadastre établit pour chaque bien. Si le prix convenu lui est supérieur, c’est le prix qui compte ; s’il lui est inférieur, vous payez sur la valeur de référence. Un prix avantageux ne réduit donc l’impôt que jusqu’à cette limite.

La valeur de référence est fixée à nouveau chaque année, et c’est celle en vigueur au jour de l’acquisition qui s’applique. Le cadastre la publie sur sa Sede Electrónica, son guichet en ligne ; la consultation exige une identification, et votre avocat peut s’en charger. En tant qu’acheteur, vous ne pouvez la contester qu’à l’occasion de l’impôt, par une demande de rectification de votre déclaration ou par un recours contre un avis d’imposition.

Le calculateur travaille avec le prix que vous saisissez. Si la valeur de référence est plus élevée, saisissez-la à la place. Si votre bien est proche d’un million et que la valeur de référence dépasse le prix, faites vérifier à l’avance quelle valeur compte pour le seuil.

Le neuf : TVA et droit de timbre

Si vous achetez au promoteur qui cède le logement pour la première fois, l’ITP n’est pas dû. À la place s’appliquent :

L’IVA, la TVA espagnole, au taux réduit fixé au niveau national pour le logement. Il vaut pour le logement ainsi que pour deux places de stationnement au plus et les annexes cédées avec lui. Il ne s’applique pas d’office à un terrain à bâtir ou à un local commercial ; faites-vous confirmer le taux avant la réservation.

L’AJD, Actos Jurídicos Documentados, l’impôt sur l’acte notarié lui-même, affiché dans le calculateur comme droit de timbre. Son taux est fixé par la Communauté valencienne ; il a lui aussi baissé au 1er juin 2026. L’assiette est au minimum la valeur de référence. Si le logement neuf devient votre résidence habituelle au sens fiscal, un taux nettement plus bas s’applique, que le calculateur n’utilise pas.

ITP et TVA s’excluent. Même en achetant au promoteur, l’ITP peut s’appliquer à la place de la TVA : si le logement a été utilisé sans interruption pendant deux ans ou plus avant la vente, par exemple par le promoteur lui-même ou par un locataire sans option d’achat, la vente ne compte plus comme une première transmission. Ce n’est pas le cas si c’est vous qui étiez cet utilisateur.

Notaire, registre, gestoría et avocat

Le notaire et le registre de la propriété facturent selon des tarifs fixés par l’État, valables dans toute l’Espagne. Les deux sont dégressifs, et l’émolument du registre pour l’inscription est en outre plafonné. S’y ajoutent des postes qui dépendent du volume, comme le nombre de pages et de copies. Une gestoría, un cabinet de démarches administratives, se charge habituellement de la déclaration fiscale et de l’inscription. Votre avocat est un poste à part, et nous ne conseillerions à personne de s’en passer ; convenez de ses honoraires par écrit, à l’avance.

Dans le calculateur, notaire, registre et gestoría apparaissent donc sous forme de fourchettes, et l’avocat sous forme de pourcentage du prix avec un montant minimum. Ce sont des hypothèses de travail, pas un calcul tarifaire.

Qui paie quoi

Pour le notaire, le Code civil espagnol pose une règle de base : l’acte lui-même est à la charge du vendeur, la première copie et tout ce qui suit la vente à celle de l’acheteur. Une autre répartition peut être convenue, et c’est le contrat qui fait foi. Lisez la clause relative aux frais avant de signer.

La plusvalía municipal, l’impôt communal sur la plus-value du terrain, est due par le vendeur. C’est chaque commune qui décide si elle la perçoit et à quel taux.

Crédit immobilier : ce que la banque prend en charge

Pour un prêt immobilier accordé à un particulier sur un logement, vous payez l’expertise, la tasación. La loi espagnole met à la charge de la banque le notaire de l’acte de prêt, la gestoría et l’inscription de l’hypothèque ; les copies sont payées par celui qui les demande. Le droit de timbre sur l’hypothèque est lui aussi dû par la banque depuis novembre 2018. C’est pourquoi le calculateur n’a pas de ligne pour ce poste.

Ne comptez pas sur une banque pour financer les frais d’achat. Prévoyez les impôts et les honoraires sur vos fonds propres.

Si vous ne résidez pas en Espagne

Le taux général du droit de mutation s’applique quel que soit votre domicile ; seules les réductions dépendent de la résidence habituelle.

Si le vendeur ne réside pas en Espagne et n’y a pas d’établissement stable, vous devez retenir une part du prix fixée par la loi et la verser au fisc espagnol, à titre d’acompte sur son impôt. Cela ne vous coûte rien de plus, puisque le montant est déduit du prix ; si le versement n’est pas fait, c’est le bien qui en répond. S’il s’agit d’un particulier non résident, vous devenez en outre, de par la loi, redevable de la plusvalía municipal à sa place. Prévoyez dans le contrat la manière dont ce montant est garanti, par exemple par une retenue sur le prix.

L’impôt supplémentaire proposé en 2025 au Parlement espagnol pour les acheteurs qui n’ont ni domicile ni siège dans l’UE ne figure que dans une proposition de loi ; ce n’est pas du droit en vigueur.

Quand payer quoi

Avant l’acte notarié, vous ne versez en général qu’un acompte sur le prix, par exemple celui du contrat préliminaire, le contrato de arras ; le déroulé est décrit dans le guide acheter une maison sur la Costa Blanca. Dans le neuf acheté au promoteur, la TVA est toutefois exigible dès chaque acompte. Le solde du prix, le notaire et les autres impôts suivent le jour de l’acte et après.

L’ITP doit être déclaré et payé dans un délai légal après l’acte, le plus souvent par la gestoría. Sans preuve du paiement, ou au moins du dépôt de la déclaration, le registre de la propriété n’accepte pas l’acte ; un oubli retarde votre inscription.

Et ensuite

Chaque année, la commune perçoit l’IBI, l’impôt foncier calculé sur la valeur cadastrale, à un taux qu’elle fixe elle-même. Son fait générateur est le 1er janvier, pour l’année entière, et le bien répond des montants impayés, même après la vente. Faites-vous montrer les derniers avis acquittés avant l’acte. Dans les résidences en copropriété s’ajoutent les charges de copropriété.

En tant que propriétaire non résident, vous avez des obligations déclaratives annuelles : voir la fiscalité d’une résidence secondaire en Espagne. Si vous souhaitez louer, réglez la question de la licence avant l’achat : location touristique sur la Costa Blanca.

Questions fréquentes

Combien coûtent les frais d’achat sur la Costa Blanca ?

Cela dépend de deux questions : ancien ou neuf, et, dans l’ancien, une valeur au-dessus ou en dessous d’un million d’euros. S’y ajoutent notaire, registre, gestoría et avocat. Un pourcentage forfaitaire serait trompeur à cause du seuil ; le calculateur ci-dessus donne le total pour votre prix.

Quel est le droit de mutation sur la Costa Blanca ?

La Communauté valencienne fixe un taux général, et un taux plus élevé dès que la valeur dépasse un million d’euros, tous deux appliqués à la totalité de la valeur. Pour les acquisitions à compter du 1er juin 2026, le taux général a été abaissé. Le calculateur affiche les taux en vigueur avec la date de leur vérification.

Le taux plus élevé ne vaut-il que pour la part au-delà d’un million ?

Non : au-delà du seuil, il s’applique à la totalité de la valeur. Les calculateurs qui ne taxent plus lourdement que la part excédentaire sous-estiment l’impôt à ce niveau.

Est-ce que je paie la TVA ou le droit de mutation ?

La TVA et le droit de timbre en achetant au promoteur, le droit de mutation dans l’ancien. Jamais les deux. Une exception : si le logement a été utilisé sans interruption pendant deux ans ou plus avant la vente, c’est le droit de mutation qui s’applique, même chez le promoteur.

Un non-résident paie-t-il un droit de mutation plus élevé ?

Non, le taux général s’applique quel que soit le domicile. Les réductions supposent en revanche une résidence habituelle.

Qui paie la plusvalía municipal ?

Le vendeur. S’il s’agit d’un particulier qui ne réside pas en Espagne, l’acheteur devient, de par la loi, redevable à sa place. Cela doit figurer dans le contrat.