Kaufnebenkosten an der Costa Blanca: was zum Kaufpreis dazukommt

Bei den Kaufnebenkosten an der Costa Blanca entscheidet zuerst eine Frage: Kaufen Sie eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau direkt vom Bauträger? Beide Wege werden nach verschiedenen Steuerregimen behandelt. Eine zweite Frage wiegt beim Wiederverkauf schwer: Liegt der Wert über einer Million Euro, gilt ein höherer Satz auf den gesamten Wert.

Der Rechner oben gibt Ihnen die Größenordnung. Was er rechnet und wo er an Grenzen stößt, steht im Folgenden.

Zur Zahl im Rechner

In diesen Ratgebern stehen keine Steuersätze im Fließtext. Ein regional festgelegter Satz ist ab dem Tag seiner Änderung falsch, ohne dass man es dem Text ansieht. Die Comunitat Valenciana hat den allgemeinen Satz der Grunderwerbsteuer und den der Beurkundungsteuer für Erwerbe ab dem 1. Juni 2026 gesenkt; Ratgeber und Rechner aus der Zeit davor sind für heutige Käufe veraltet.

Der Rechner muss mit Zahlen arbeiten. Deshalb steht das Datum der letzten Prüfung seiner Sätze mit der Rechtsquelle sichtbar am Rechner. Die Sätze sind am Gesetzestext nachgelesen, nicht von einem Steuerberater geprüft. Das Ergebnis ist eine Planungsgröße, keine Rechtsauskunft.

Wiederverkauf: die Grunderwerbsteuer

Kaufen Sie von einem privaten Eigentümer, zahlen Sie die ITP, den Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, im Rechner als Grunderwerbsteuer ausgewiesen. Den Satz legt die autonome Region fest; für die Küste der Provinz Alicante ist das die Comunitat Valenciana. Steuerschuldner ist kraft Gesetzes der Käufer, gleich was der Vertrag sagt. Eine Staffel nach Preisanteilen gibt es nicht, sondern einen allgemeinen Satz auf den ganzen Wert.

Ermäßigte Sätze hängen fast immer am Käufer und daran, dass die Wohnung sein Hauptwohnsitz im Sinne der spanischen Einkommensteuer wird: etwa beim ersten Hauptwohnsitz von Käufern unter 35 Jahren, bei kinderreichen Familien und Alleinerziehenden, bei bestimmten anerkannten Behinderungen, teils mit Einkommensgrenzen. Für eine Ferienimmobilie kommen sie in aller Regel nicht in Betracht. Der Rechner kennt Ihre Verhältnisse nicht und rechnet mit dem allgemeinen Satz.

Die Schwelle bei einer Million Euro

Übersteigt der Wert der Immobilie eine Million Euro, gilt ein höherer Satz, und zwar auf den gesamten Wert, nicht nur auf den Teil oberhalb der Schwelle. So bestimmt es das valencianische Gesetz.

Die Steuer macht an der Schwelle deshalb einen Sprung: Ein Euro mehr Kaufpreis kann einen fünfstelligen Mehrbetrag auslösen. Geben Sie im Rechner einen Preis knapp unter und einen knapp über einer Million ein, dann sehen Sie den Unterschied. Werkzeuge, die mit einer Staffel rechnen, liegen oberhalb der Schwelle zu niedrig.

Ein Kauf in Teilschritten hilft nicht weiter: Erwerbe, die sich auf dieselbe im Eigentumsregister eingetragene Immobilie beziehen und innerhalb von drei Jahren vom selben Verkäufer erfolgen, gelten als eine einzige Übertragung.

Der Referenzwert

Bemessen wird die Steuer nicht einfach am Kaufpreis. Maßgeblich ist der valor de referencia, den das Kataster je Immobilie bestimmt. Liegt der vereinbarte Preis darüber, zählt der Preis; liegt er darunter, zahlen Sie auf den Referenzwert. Ein günstiger Preis senkt die Steuer also nur bis zu dieser Linie.

Der Referenzwert wird jedes Jahr neu bestimmt, und es gilt der Wert am Tag des Erwerbs. Das Kataster veröffentlicht ihn in seiner Sede Electrónica; die Abfrage verlangt eine Identifizierung, Ihr Anwalt kann sie übernehmen. Anfechten können Sie ihn als Käufer nur im Zusammenhang mit der Steuer, mit einem Antrag auf Berichtigung Ihrer Steuererklärung oder einem Rechtsbehelf gegen einen Bescheid.

Der Rechner arbeitet mit dem Preis, den Sie eingeben. Liegt der Referenzwert höher, geben Sie diesen ein. Liegt Ihr Objekt nahe an einer Million und der Referenzwert über dem Preis, lassen Sie vorab klären, welcher Wert für die Schwelle zählt.

Neubau: Mehrwertsteuer und Beurkundungsteuer

Kaufen Sie vom Bauträger, der die Wohnung zum ersten Mal überträgt, fällt keine ITP an. Stattdessen:

IVA, die spanische Mehrwertsteuer, zum national festgelegten ermäßigten Satz für Wohnraum. Er gilt für die Wohnung samt bis zu zwei Stellplätzen und Nebenräumen, die mit ihr übertragen werden. Für ein Baugrundstück oder eine Gewerbeeinheit gilt er nicht ohne Weiteres; lassen Sie sich den Satz vor der Reservierung bestätigen.

AJD, Actos Jurídicos Documentados, die Beurkundungsteuer auf die notarielle Urkunde, im Rechner als Stempelsteuer ausgewiesen. Den Satz legt die Comunitat Valenciana fest; auch er sank zum 1. Juni 2026. Bemessen wird mindestens am Referenzwert. Wird der Neubau Ihr Hauptwohnsitz im steuerlichen Sinn, gilt ein deutlich niedrigerer Satz, den der Rechner nicht anwendet.

ITP und IVA schließen sich aus. Auch beim Kauf vom Bauträger kann ITP statt IVA anfallen: Wurde die Wohnung vor dem Verkauf zwei Jahre oder länger ununterbrochen genutzt, etwa vom Bauträger selbst oder von einem Mieter ohne Kaufoption, gilt der Verkauf nicht mehr als erste Übertragung. Das gilt nicht, wenn Sie selbst dieser Nutzer waren.

Notar, Register, gestoría und Anwalt

Notar und Eigentumsregister rechnen nach staatlichen Gebührenordnungen ab, die in ganz Spanien gelten. Beide sind degressiv, die Registergebühr für die Eintragung ist zudem gedeckelt. Hinzu kommen Posten nach Umfang, etwa Seitenzahl und Abschriften. Eine gestoría erledigt üblicherweise Steuererklärung und Eintragung. Ihr Anwalt ist ein eigener Posten, und wir würden niemandem raten, auf ihn zu verzichten; sein Honorar vereinbaren Sie vorab schriftlich.

Im Rechner erscheinen Notar, Register und gestoría deshalb als Spannen, der Anwalt als Anteil am Kaufpreis mit Mindestbetrag. Das sind Planungsannahmen, keine Tarifberechnung. Den Notar rechnet der Rechner vorsichtshalber ganz dem Käufer zu, auch wenn die Grundregel weiter unten die Urkunde selbst dem Verkäufer zuweist; maßgeblich ist die Kostenklausel Ihres Vertrags.

Wer zahlt was

Für den Notar gibt das Zivilgesetzbuch eine Grundregel vor: Die Urkunde selbst zahlt der Verkäufer, die erste Abschrift und alles nach dem Verkauf der Käufer. Eine andere Vereinbarung ist zulässig, und maßgeblich ist der Vertrag. Lesen Sie die Kostenklausel vor der Unterschrift.

Die plusvalía municipal, die Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs des Bodens, schuldet der Verkäufer. Ob und zu welchem Satz eine Gemeinde sie erhebt, entscheidet sie selbst.

Hypothek: was die Bank trägt

Bei Verbraucherdarlehen auf Wohnimmobilien zahlen Sie das Bewertungsgutachten, die tasación. Die Bank trägt nach spanischem Gesetz die Kosten für den Notar der Hypothekenurkunde, die gestoría und die Eintragung der Hypothek; Abschriften zahlt, wer sie verlangt. Auch die Beurkundungsteuer auf die Hypothek schuldet seit November 2018 die Bank. Deshalb führt der Rechner dafür keine Zeile.

Rechnen Sie nicht damit, dass eine Bank die Nebenkosten mitfinanziert. Planen Sie Steuern und Honorare aus Eigenmitteln ein.

Wenn Sie nicht in Spanien wohnen

Der allgemeine Satz der Grunderwerbsteuer gilt unabhängig vom Wohnsitz; nur die Ermäßigungen hängen am Hauptwohnsitz.

Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig und hat dort keine Betriebsstätte, müssen Sie einen gesetzlich festgelegten Teil des Preises einbehalten und als Vorauszahlung auf seine Steuer an das Finanzamt abführen. Das kostet Sie nichts zusätzlich, denn der Betrag geht vom Preis ab; unterbleibt die Zahlung, haftet die Immobilie. Ist er eine nicht ansässige Privatperson, werden Sie bei der plusvalía municipal zudem kraft Gesetzes Ersatzsteuerschuldner. Regeln Sie im Vertrag, wie dieser Betrag gesichert wird, etwa durch einen Einbehalt.

Die 2025 im spanischen Parlament vorgeschlagene Zusatzsteuer für Käufer ohne Wohnsitz oder Sitz in der EU steht nur in einem Gesetzentwurf und ist kein geltendes Recht.

Wann was fällig wird

Vor der Beurkundung zahlen Sie meist nur auf den Kaufpreis an, etwa mit der Anzahlung aus dem Vorvertrag, dem contrato de arras; den Ablauf beschreibt der Ratgeber zum Immobilienkauf an der Costa Blanca. Beim Neubau vom Bauträger wird die Mehrwertsteuer allerdings schon mit jeder Anzahlung fällig. Restkaufpreis, Notar und die übrigen Steuern folgen am Notartag und danach.

Die ITP ist innerhalb einer gesetzlichen Frist nach der Beurkundung zu erklären und zu zahlen, meist durch die gestoría. Ohne Nachweis der Zahlung oder zumindest der Einreichung nimmt das Eigentumsregister die Urkunde nicht an; ein Versäumnis verzögert Ihre Eintragung.

Und danach

Jährlich erhebt die Gemeinde die IBI, die Grundsteuer auf den Katasterwert, zu einem selbst festgelegten Satz. Sie entsteht am 1. Januar für das ganze Jahr, und für offene Beträge haftet die Immobilie auch nach dem Verkauf. Lassen Sie sich vor der Beurkundung die letzten Quittungen zeigen. In Wohnanlagen kommen Gemeinschaftskosten hinzu.

Als nichtansässiger Eigentümer haben Sie jährliche Erklärungspflichten, siehe Steuern für nichtansässige Eigentümer. Wer vermieten möchte, klärt die Lizenzfrage vor dem Kauf: Ferienvermietung an der Costa Blanca.

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten an der Costa Blanca?

Das hängt an zwei Fragen: Wiederverkauf oder Neubau, und beim Wiederverkauf, ob der Wert über einer Million Euro liegt. Hinzu kommen Notar, Register, gestoría und Anwalt. Eine pauschale Prozentzahl wäre wegen der Schwelle irreführend; der Rechner oben gibt die Summe für Ihren Preis aus.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer an der Costa Blanca?

Die Comunitat Valenciana legt einen allgemeinen Satz fest und einen höheren, sobald der Wert eine Million Euro übersteigt, beide auf den ganzen Wert. Für Erwerbe ab dem 1. Juni 2026 wurde der allgemeine Satz gesenkt. Die geltenden Sätze zeigt der Rechner mit dem Datum ihrer Prüfung.

Gilt der höhere Satz nur für den Teil über einer Million?

Nein, über der Schwelle gilt er für den gesamten Wert. Rechner, die nur den übersteigenden Teil höher besteuern, liegen dort zu niedrig.

Zahle ich Mehrwertsteuer oder Grunderwerbsteuer?

Mehrwertsteuer und Beurkundungsteuer beim Kauf vom Bauträger, Grunderwerbsteuer beim Wiederverkauf. Nie beides.

Zahle ich als Nichtresident mehr Grunderwerbsteuer?

Nein, der allgemeine Satz gilt unabhängig vom Wohnsitz. Die Ermäßigungen setzen allerdings einen Hauptwohnsitz voraus.

Wer zahlt die plusvalía municipal?

Der Verkäufer. Ist er eine nicht in Spanien ansässige Privatperson, wird der Käufer kraft Gesetzes Ersatzsteuerschuldner. Das gehört in den Vertrag.