Kosten koper aan de Costa Blanca: wat er bij de koopsom bijkomt

Bij de kosten koper aan de Costa Blanca beslist eerst één vraag: koopt u een bestaande woning of nieuwbouw rechtstreeks van de ontwikkelaar? Voor die twee wegen gelden verschillende belastingregimes. Bij bestaande bouw weegt daarna een tweede vraag zwaar: ligt de waarde boven één miljoen euro, dan geldt een hoger tarief over de volledige waarde.

De rekenhulp hierboven geeft u de orde van grootte. Wat hij berekent en waar hij tekortschiet, leest u hieronder.

Over de getallen in de rekenhulp

In deze gidsen staan geen belastingtarieven in de lopende tekst. Een tarief dat een regio vaststelt, klopt niet meer vanaf de dag dat het verandert, en dat ziet u niet aan de tekst. De Comunitat Valenciana heeft het algemene tarief van de overdrachtsbelasting en dat van het zegelrecht verlaagd voor verkrijgingen vanaf 1 juni 2026; gidsen en rekenhulpen van vóór die datum zijn voor een aankoop van nu verouderd.

De rekenhulp moet wel met getallen werken. Daarom staat de datum waarop de tarieven zijn gecontroleerd samen met de wettelijke bron zichtbaar bij de rekenhulp. De tarieven zijn nagelezen in de wettekst, niet getoetst door een belastingadviseur. De uitkomst is een getal om mee te plannen, geen juridisch advies.

Bestaande bouw: de overdrachtsbelasting

Koopt u van een particuliere eigenaar, dan betaalt u ITP, de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, die de rekenhulp als overdrachtsbelasting vermeldt. Het is de Spaanse tegenhanger van de Nederlandse overdrachtsbelasting en de Belgische registratierechten. Het tarief stelt de autonome regio vast; voor de kust van de provincie Alicante is dat de Comunitat Valenciana. Belastingplichtig is van rechtswege de koper, ongeacht wat het contract bepaalt. Een staffel met prijsschijven bestaat niet: er geldt één algemeen tarief over de hele waarde.

Verlaagde tarieven hangen bijna altijd aan de koper en aan de voorwaarde dat de woning zijn hoofdverblijf wordt in de zin van de Spaanse inkomstenbelasting: bijvoorbeeld bij de eerste hoofdverblijfplaats van kopers onder de 35 jaar, bij grote gezinnen en eenoudergezinnen of bij bepaalde erkende handicaps, deels met inkomensgrenzen. Voor een vakantiewoning komen ze in de regel niet in aanmerking. De rekenhulp kent uw situatie niet en rekent met het algemene tarief.

De grens van één miljoen euro

Is de waarde van de woning hoger dan één miljoen euro, dan geldt een hoger tarief, en wel over de volledige waarde, niet alleen over het deel boven de grens. Zo bepaalt de Valenciaanse wet het.

Bij die grens maakt de belasting daardoor een sprong: één euro meer koopsom kan een meerbedrag van vijf cijfers opleveren. Vul in de rekenhulp een prijs net onder en een net boven één miljoen in, dan ziet u het verschil. Rekentools die met prijsschijven werken, komen boven de grens te laag uit.

Een aankoop in delen helpt niet: verkrijgingen die betrekking hebben op dezelfde in het eigendomsregister ingeschreven woning en binnen drie jaar van dezelfde verkoper komen, gelden als één enkele overdracht.

De referentiewaarde

De belasting wordt niet zomaar over de koopsom berekend. Doorslaggevend is de valor de referencia, de referentiewaarde die het kadaster per woning vaststelt. Ligt de afgesproken prijs daarboven, dan telt de prijs; ligt hij eronder, dan betaalt u over de referentiewaarde. Een gunstige prijs verlaagt de belasting dus maar tot die ondergrens.

De referentiewaarde wordt elk jaar opnieuw vastgesteld, en de waarde op de dag van de verkrijging is bepalend. Het kadaster publiceert haar in zijn Sede Electrónica, het online loket; voor het opvragen moet u zich identificeren, en uw advocaat kan dat voor u doen. Als koper kunt u haar alleen aanvechten in samenhang met de belasting: met een verzoek om correctie van uw aangifte of met een rechtsmiddel tegen een aanslag.

De rekenhulp werkt met de prijs die u invult. Ligt de referentiewaarde hoger, vul dan die in. Ligt de prijs dicht bij één miljoen en de referentiewaarde hoger dan de prijs, laat dan vooraf uitzoeken welke waarde voor de grens telt.

Nieuwbouw: btw en zegelrecht

Koopt u van de ontwikkelaar die de woning voor het eerst overdraagt, dan is er geen ITP verschuldigd. In plaats daarvan betaalt u:

IVA, de Spaanse btw, tegen het landelijk vastgestelde verlaagde tarief voor woningen. Dat geldt voor de woning met maximaal twee parkeerplaatsen en bijruimtes die er samen mee worden overgedragen. Voor een bouwkavel of een bedrijfsruimte geldt het niet zonder meer; laat u het tarief vóór de reservering bevestigen.

AJD, Actos Jurídicos Documentados, de belasting op de notariële akte, die de rekenhulp als zegelrecht vermeldt. Het tarief stelt de Comunitat Valenciana vast; ook dat is per 1 juni 2026 verlaagd. De grondslag is ten minste de referentiewaarde. Wordt de nieuwbouwwoning uw hoofdverblijf in fiscale zin, dan geldt een duidelijk lager tarief, dat de rekenhulp niet toepast.

ITP en IVA sluiten elkaar uit. Ook bij een aankoop van de ontwikkelaar kan ITP in plaats van IVA verschuldigd zijn: is de woning vóór de verkoop twee jaar of langer onafgebroken gebruikt, bijvoorbeeld door de ontwikkelaar zelf of door een huurder zonder koopoptie, dan geldt de verkoop niet meer als eerste overdracht. Dat geldt niet als u zelf die gebruiker was.

Notaris, register, gestoría en advocaat

Notaris en eigendomsregister rekenen af volgens landelijke tarieven die in heel Spanje gelden. Beide zijn degressief, en het registertarief voor de inschrijving kent bovendien een maximum. Daar komen posten bij die van de omvang afhangen, zoals het aantal pagina’s en afschriften. Een gestoría, een administratiekantoor, verzorgt doorgaans de belastingaangifte en de inschrijving. Uw advocaat is een aparte post, en geen post waarop wij iemand zouden aanraden te besparen; zijn honorarium spreekt u vooraf schriftelijk af.

In de rekenhulp staan notaris, register en gestoría daarom als bandbreedtes, de advocaat als percentage van de koopsom met een minimumbedrag. Dat zijn aannames om mee te plannen, geen tariefberekening. De notaris rekent de rekenhulp voorzichtigheidshalve volledig bij de koper, ook al wijst de hoofdregel hieronder de akte zelf aan de verkoper toe; doorslaggevend is de kostenclausule in uw contract.

Wie betaalt wat

Voor de notaris geeft het Spaanse Burgerlijk Wetboek een hoofdregel: de verkoper betaalt de akte zelf, de koper het eerste afschrift en alles na de verkoop. Een andere afspraak is toegestaan, en het contract is doorslaggevend. Lees de kostenclausule vóór u tekent.

De plusvalía municipal, de gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond, is verschuldigd door de verkoper. Of en tegen welk tarief een gemeente die heft, beslist zij zelf.

Hypotheek: wat de bank draagt

Bij consumentenkredieten voor woningen betaalt u het taxatierapport, de tasación. De bank betaalt volgens de Spaanse wet de notaris van de hypotheekakte, de gestoría en de inschrijving van de hypotheek; afschriften betaalt wie ze aanvraagt. Ook het zegelrecht op de hypotheek is sinds november 2018 door de bank verschuldigd. Daarom heeft de rekenhulp daarvoor geen regel.

Reken er niet op dat een bank de kosten koper meefinanciert. Plan belastingen en honoraria uit eigen middelen.

Als u niet in Spanje woont

Het algemene tarief van de overdrachtsbelasting geldt ongeacht uw woonplaats; alleen de verlagingen hangen aan het hoofdverblijf.

Woont de verkoper niet in Spanje en heeft hij daar geen vaste inrichting, dan moet u een wettelijk vastgesteld deel van de koopsom inhouden en als voorheffing op zijn belasting afdragen aan de Spaanse belastingdienst. Dat kost u niets extra, want het bedrag gaat van de koopsom af; blijft de afdracht achterwege, dan blijft de woning voor dat bedrag aansprakelijk. Is de verkoper een niet-ingezeten particulier, dan wordt u bij de plusvalía municipal bovendien van rechtswege plaatsvervangend belastingplichtige. Leg in het contract vast hoe dit bedrag wordt veiliggesteld, bijvoorbeeld door een inhouding.

De extra belasting voor kopers zonder woonplaats of zetel in de EU, die in 2025 in het Spaanse parlement is voorgesteld, staat alleen in een wetsvoorstel en is geen geldend recht.

Wanneer wat betaald moet worden

Vóór de akte betaalt u meestal alleen een deel van de koopsom vooruit, bijvoorbeeld met de aanbetaling uit het voorcontract, het contrato de arras; het verloop staat in de gids over een huis kopen aan de Costa Blanca. Bij nieuwbouw van een ontwikkelaar is de btw echter al bij elke aanbetaling verschuldigd. Het restant van de koopsom, de notaris en de overige belastingen volgen op de dag van de akte en daarna.

De ITP moet binnen een wettelijke termijn na de akte worden aangegeven en betaald, meestal via de gestoría. Zonder bewijs van betaling, of in elk geval van de indiening, neemt het eigendomsregister de akte niet aan; een verzuim vertraagt uw inschrijving.

En daarna

Jaarlijks heft de gemeente de IBI, de onroerendezaakbelasting over de kadastrale waarde, tegen een tarief dat zij zelf vaststelt. Die is op 1 januari voor het hele jaar verschuldigd, en voor openstaande bedragen blijft de woning ook na de verkoop aansprakelijk. Laat u vóór de akte de laatste betalingsbewijzen tonen. In complexen komen daar de bijdragen aan de vereniging van eigenaren bij.

Als niet-ingezeten eigenaar heeft u jaarlijkse aangifteplichten, zie belasting op een tweede woning in Spanje. Wilt u verhuren, zoek de vergunningskwestie dan uit vóór de aankoop: vakantieverhuur aan de Costa Blanca.

Veelgestelde vragen

Hoeveel zijn de kosten koper aan de Costa Blanca?

Dat hangt af van twee vragen: bestaande bouw of nieuwbouw, en bij bestaande bouw of de waarde boven één miljoen euro ligt. Daarbij komen notaris, register, gestoría en advocaat. Een vast percentage zou door de grens misleidend zijn; de rekenhulp hierboven geeft het totaal voor uw prijs.

Hoe hoog is de overdrachtsbelasting aan de Costa Blanca?

De Comunitat Valenciana stelt een algemeen tarief vast en een hoger tarief zodra de waarde één miljoen euro overschrijdt, allebei over de hele waarde. Voor verkrijgingen vanaf 1 juni 2026 is het algemene tarief verlaagd. De geldende tarieven toont de rekenhulp, met de datum waarop ze zijn gecontroleerd.

Geldt het hogere tarief alleen voor het deel boven één miljoen?

Nee, boven de grens geldt het voor de volledige waarde. Rekenhulpen die alleen het meerdere hoger belasten, komen daar te laag uit.

Betaal ik btw of overdrachtsbelasting?

Btw en zegelrecht bij een aankoop van de ontwikkelaar, overdrachtsbelasting bij bestaande bouw. Nooit allebei. Een uitzondering is een woning die vóór de verkoop twee jaar of langer is gebruikt: ook van de ontwikkelaar betaalt u dan overdrachtsbelasting in plaats van btw (zie het onderdeel over nieuwbouw).

Betaal ik als niet-ingezetene meer overdrachtsbelasting?

Nee, het algemene tarief geldt ongeacht uw woonplaats. Voor de verlagingen is wel een hoofdverblijf vereist.

Wie betaalt de plusvalía municipal?

De verkoper. Is hij een niet-ingezeten particulier, dan wordt de koper van rechtswege plaatsvervangend belastingplichtige. Dat hoort in het contract.