Koszty zakupu nieruchomości na Costa Blanca: co dochodzi do ceny

O wysokości kosztów zakupu na Costa Blanca w pierwszej kolejności decyduje jedno pytanie: czy kupują Państwo nieruchomość z rynku wtórnego, czy nowe budownictwo bezpośrednio od dewelopera? Oba przypadki podlegają różnym reżimom podatkowym. Przy rynku wtórnym duże znaczenie ma drugie pytanie: jeśli wartość przekracza milion euro, wyższa stawka obejmuje całą wartość.

Kalkulator u góry strony pokazuje rząd wielkości. Co liczy i gdzie napotyka granice, wyjaśniamy poniżej.

O liczbie w kalkulatorze

W tych poradnikach nie podajemy stawek podatkowych w tekście ciągłym. Stawka ustalana przez region jest błędna od dnia, w którym się zmienia, a po samym tekście tego nie widać. Wspólnota Walencka obniżyła ogólną stawkę podatku od zakupu na rynku wtórnym oraz stawkę podatku od aktu notarialnego dla nabyć od 1 czerwca 2026 r.; poradniki i kalkulatory sprzed tej daty są dla dzisiejszych zakupów nieaktualne.

Kalkulator nie obejdzie się jednak bez liczb. Dlatego przy kalkulatorze podajemy datę weryfikacji stawek i ich podstawę prawną. Stawki odczytaliśmy z tekstu ustawy; nie sprawdzał ich doradca podatkowy. Wynik służy do planowania i nie jest poradą prawną.

Rynek wtórny: podatek ITP

Kupując od prywatnego właściciela, płacą Państwo ITP, czyli Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, hiszpański odpowiednik polskiego podatku od czynności cywilnoprawnych; w kalkulatorze figuruje jako podatek od przeniesienia. Stawkę ustala wspólnota autonomiczna, a dla wybrzeża prowincji Alicante jest nią Wspólnota Walencka. Podatnikiem z mocy ustawy jest kupujący, niezależnie od tego, co stanowi umowa. Nie ma tu skali, w której kolejne części ceny obciąża się rosnącymi stawkami: obowiązuje stawka ogólna od całej wartości.

Stawki obniżone zależą niemal zawsze od osoby kupującego i od tego, czy mieszkanie stanie się jego głównym miejscem zamieszkania w rozumieniu hiszpańskiego podatku dochodowego. Dotyczą na przykład pierwszego takiego mieszkania kupujących w wieku poniżej 35 lat, rodzin wielodzietnych i rodzin z jednym rodzicem czy osób z określonymi uznanymi niepełnosprawnościami, niekiedy z limitami dochodu. Przy nieruchomości wakacyjnej z reguły nie wchodzą w grę. Kalkulator nie zna Państwa sytuacji i liczy według stawki ogólnej.

Próg miliona euro

Jeśli wartość nieruchomości przekracza milion euro, obowiązuje wyższa stawka, i to od całej wartości, a nie tylko od części powyżej progu. Tak stanowi ustawa walencka.

Na progu podatek rośnie więc skokowo: jedno euro więcej w cenie może podnieść go o kwotę pięciocyfrową. Jeśli wpiszą Państwo w kalkulatorze cenę tuż poniżej i tuż powyżej miliona, zobaczą Państwo różnicę. Narzędzia liczące według skali progresywnej zaniżają wynik powyżej progu.

Zakup w częściach niczego nie zmienia: nabycia dotyczące tej samej nieruchomości wpisanej do rejestru własności, dokonane w ciągu trzech lat od tego samego sprzedającego, traktuje się jako jedno przeniesienie.

Wartość referencyjna

Podstawą opodatkowania nie jest po prostu cena. Decyduje valor de referencia, czyli wartość referencyjna, którą kataster ustala dla każdej nieruchomości. Jeśli uzgodniona cena jest od niej wyższa, liczy się cena; jeśli niższa, płacą Państwo podatek od wartości referencyjnej. Korzystna cena obniża więc podatek tylko do tej granicy.

Wartość referencyjna jest co roku ustalana na nowo, a znaczenie ma ta z dnia nabycia. Kataster publikuje ją na swoim portalu elektronicznym (Sede Electrónica); sprawdzenie wymaga uwierzytelnienia, może je przeprowadzić Państwa prawnik. Jako kupujący mogą ją Państwo zakwestionować tylko w związku z podatkiem: wnioskiem o korektę własnej deklaracji albo środkiem odwoławczym od decyzji podatkowej.

Kalkulator liczy od ceny, którą Państwo wpiszą. Jeśli wartość referencyjna jest wyższa, proszę wpisać właśnie ją. Jeśli nieruchomość kosztuje blisko miliona euro, a wartość referencyjna przewyższa cenę, warto przed zakupem wyjaśnić, która z tych wartości decyduje o progu.

Nowe budownictwo: VAT i podatek od aktu notarialnego

Kupując od dewelopera, który przenosi własność mieszkania po raz pierwszy, nie płacą Państwo ITP. Zamiast tego dochodzą:

IVA, czyli hiszpański VAT, według ustalanej przez państwo stawki obniżonej dla mieszkań. Obejmuje ona mieszkanie wraz z maksymalnie dwoma miejscami parkingowymi i pomieszczeniami przynależnymi, przenoszonymi razem z nim. Do działki budowlanej czy lokalu użytkowego nie stosuje się jej automatycznie; proszę przed rezerwacją uzyskać potwierdzenie stawki.

AJD, Actos Jurídicos Documentados, podatek od aktu notarialnego, w kalkulatorze jako opłata skarbowa. Jego stawkę ustala Wspólnota Walencka; ona również została obniżona z dniem 1 czerwca 2026 r. Podstawą jest co najmniej wartość referencyjna. Jeśli nowe mieszkanie stanie się Państwa głównym miejscem zamieszkania w rozumieniu podatkowym, obowiązuje wyraźnie niższa stawka, której kalkulator nie stosuje.

ITP i IVA wzajemnie się wykluczają. Również przy zakupie od dewelopera zamiast IVA może należeć się ITP: jeśli mieszkanie przed sprzedażą było użytkowane nieprzerwanie przez dwa lata lub dłużej, na przykład przez samego dewelopera albo przez najemcę bez opcji zakupu, sprzedaż nie jest już pierwszym przeniesieniem. Nie dotyczy to sytuacji, w której tym użytkownikiem byli Państwo sami.

Notariusz, rejestr, gestoría i prawnik

Notariusz i rejestr własności pobierają opłaty według państwowych taryf, obowiązujących w całej Hiszpanii. Obie są degresywne, a opłata rejestrowa za wpis ma ponadto górny limit. Dochodzą pozycje zależne od zakresu, na przykład od liczby stron i odpisów. Gestoría, biuro załatwiające formalności administracyjne, zwykle zajmuje się deklaracją podatkową i wpisem. Państwa prawnik to osobna pozycja, z której nikomu nie radzilibyśmy rezygnować; jego honorarium proszę uzgodnić z góry na piśmie.

Dlatego w kalkulatorze notariusz, rejestr i gestoría występują jako widełki, a prawnik jako odsetek ceny z kwotą minimalną. To założenia do planowania, a nie wyliczenie według taryfy.

Kto za co płaci

Co do kosztów notarialnych hiszpański kodeks cywilny przewiduje regułę podstawową: za sam akt płaci sprzedający, za pierwszy odpis i wszystko, co następuje po sprzedaży, kupujący. Strony mogą umówić się inaczej, a rozstrzyga umowa. Proszę przeczytać klauzulę o kosztach przed podpisaniem.

Plusvalía municipal, gminny podatek od wzrostu wartości gruntu, obciąża sprzedającego. Czy gmina go pobiera i według jakiej stawki, decyduje ona sama.

Kredyt hipoteczny: co pokrywa bank

Przy kredytach konsumenckich na nieruchomości mieszkalne płacą Państwo za wycenę, tasación. Zgodnie z prawem hiszpańskim bank pokrywa koszty notariusza przy akcie hipotecznym, biura gestoría i wpisu hipoteki; za odpisy płaci ten, kto o nie wnosi. Także podatek od aktu notarialnego przy hipotece obciąża od listopada 2018 r. bank. Dlatego kalkulator nie ma dla niego osobnej pozycji.

Proszę nie zakładać, że bank sfinansuje koszty dodatkowe. Podatki i honoraria warto zaplanować ze środków własnych.

Jeśli nie mieszkają Państwo w Hiszpanii

Ogólna stawka ITP obowiązuje niezależnie od miejsca zamieszkania; od głównego miejsca zamieszkania zależą tylko ulgi.

Jeśli sprzedający nie jest rezydentem Hiszpanii i nie ma tam zakładu, muszą Państwo zatrzymać ustawowo określoną część ceny i odprowadzić ją do urzędu skarbowego jako zaliczkę na jego podatek. Nie kosztuje to Państwa nic dodatkowo, bo kwotę odlicza się od ceny; jeśli jednak wpłata nie nastąpi, odpowiada za nią nieruchomość. Jeśli sprzedający jest osobą fizyczną bez rezydencji, stają się Państwo ponadto z mocy ustawy zobowiązani do zapłaty plusvalía municipal w jego miejsce. Proszę uregulować w umowie, jak ta kwota zostanie zabezpieczona, na przykład przez potrącenie jej z ceny.

Zaproponowany w 2025 r. w hiszpańskim parlamencie dodatkowy podatek dla kupujących bez miejsca zamieszkania lub siedziby w UE istnieje tylko w projekcie ustawy i nie jest obowiązującym prawem.

Co i kiedy trzeba zapłacić

Przed aktem notarialnym płacą Państwo zwykle tylko część ceny, na przykład zadatek z umowy przedwstępnej, contrato de arras; przebieg zakupu opisuje poradnik o kupnie domu na Costa Blanca. Przy nowym budownictwie od dewelopera VAT jest jednak należny już od każdej zaliczki. Resztę ceny, koszty notarialne i pozostałe podatki płaci się w dniu aktu i później.

ITP trzeba zadeklarować i zapłacić w ustawowym terminie od aktu notarialnego, zwykle za pośrednictwem biura gestoría. Bez dowodu zapłaty, a przynajmniej złożenia deklaracji, rejestr własności nie przyjmie aktu; zaniedbanie opóźnia Państwa wpis.

A potem

Co roku gmina pobiera IBI, podatek od nieruchomości liczony od wartości katastralnej, według stawki, którą sama ustala. Obowiązek powstaje 1 stycznia za cały rok, a za zaległości odpowiada nieruchomość także po sprzedaży. Proszę przed aktem poprosić o ostatnie pokwitowania. W kompleksach mieszkaniowych dochodzą opłaty wspólnoty.

Jako właściciele bez rezydencji mają Państwo coroczne obowiązki deklaracyjne, zob. podatki w Hiszpanii dla nierezydentów. Kto chce wynajmować, powinien wyjaśnić kwestię licencji przed zakupem: najem turystyczny na Costa Blanca.

Najczęstsze pytania

Ile wynoszą koszty zakupu nieruchomości na Costa Blanca?

To zależy od dwóch pytań: rynek wtórny czy nowe budownictwo, a przy rynku wtórnym, czy wartość przekracza milion euro. Do tego dochodzą notariusz, rejestr, gestoría i prawnik. Jedna stała stawka procentowa byłaby ze względu na próg myląca; kalkulator u góry podaje sumę dla wpisanej przez Państwa ceny.

Ile wynosi ITP na Costa Blanca?

Wspólnota Walencka ustala stawkę ogólną i wyższą stawkę na wypadek, gdy wartość przekracza milion euro, obie od całej wartości. Dla nabyć od 1 czerwca 2026 r. stawkę ogólną obniżono. Obowiązujące stawki pokazuje kalkulator wraz z datą ich weryfikacji.

Czy wyższa stawka dotyczy tylko części powyżej miliona?

Nie, powyżej progu obejmuje całą wartość. Kalkulatory, które wyżej opodatkowują tylko nadwyżkę, zaniżają wynik powyżej progu.

Płacę VAT czy ITP?

VAT i podatek od aktu notarialnego przy zakupie od dewelopera, ITP przy zakupie z rynku wtórnego. Nigdy obu naraz. Wyjątek: jeśli mieszkanie od dewelopera było przed sprzedażą użytkowane nieprzerwanie przez dwa lata lub dłużej, zamiast VAT może należeć się ITP.

Czy jako nierezydent płacę wyższy ITP?

Nie, stawka ogólna obowiązuje niezależnie od miejsca zamieszkania. Ulgi wymagają jednak, by nieruchomość była głównym miejscem zamieszkania.

Kto płaci plusvalía municipal?

Sprzedający. Jeśli jest osobą fizyczną bez rezydencji w Hiszpanii, kupujący z mocy ustawy staje się zobowiązany do zapłaty w jego miejsce. To należy uregulować w umowie.