Wynajem turystyczny na Costa Blanca a licencja

Wiele osób, które kupują na Costa Blanca nieruchomość dotąd wynajmowaną urlopowiczom, zakłada, że zezwolenie na wynajem przejdzie na nie razem z zakupem. Od sierpnia 2024 r. Wspólnota Walencka reguluje ten przypadek wprost, i to inaczej.

Kupujący rejestruje mieszkanie od nowa, według zasad obowiązujących w tym momencie i z nową opinią gminy. To, czy taką opinię da się uzyskać, powinno być jasne, zanim Państwo cokolwiek podpiszą.

Co uznaje się za mieszkanie turystyczne

„Licencji” w dosłownym sensie tu nie ma. Ustawa o turystyce Wspólnoty Walenckiej (Ley 15/2018) zna mieszkanie turystyczne (vivienda de uso turístico): cały lokal udostępniany w celach turystycznych temu samemu gościowi na nie więcej niż dziesięć kolejnych dni. Wynajem na pokoje jest zabroniony.

Warunkiem jest pozytywna opinia gminy o zgodności urbanistycznej (informe municipal de compatibilidad urbanística para uso turístico). Z tą opinią podmiot prowadzący najem składa oświadczenie na własną odpowiedzialność (declaración responsable) w regionalnym rejestrze turystycznym, Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana, podając numer referencyjny nieruchomości w katastrze. W ogłoszeniach ten właśnie wpis nazywa się zwykle „licencją”.

Trzy szczeble, trzy kompetencje

Region prowadzi rejestr, określa minimalne wymagania wobec mieszkania i karze za naruszenia; kompetencję do nakładania kar może przekazać gminom, które o to wystąpią.

Gmina wydaje opinię o zgodności albo odmawia jej wydania. Ustawa o turystyce pozwala jej ograniczyć w planowaniu przestrzennym liczbę mieszkań turystycznych w budynku lub strefie, według kryteriów opublikowanych z wyprzedzeniem.

Ustawodawca krajowy reguluje własność lokali, a tym samym to, kiedy zgodę musi wyrazić wspólnota właścicieli.

Pięć lat, potem nowa weryfikacja

Wpis jest ważny pięć lat. Aby go przedłużyć, podmiot prowadzący najem składa za zgodą właściciela, w miesiącu poprzedzającym upływ tego okresu, nowe oświadczenie, z aktualną pozytywną opinią gminy i według wymagań obowiązujących w tym czasie. Bez przedłużenia mieszkanie zostaje wykreślone z rejestru.

W przypadku mieszkań wpisanych między lipcem 2018 r. a sierpniem 2024 r. termin biegnie od 8 sierpnia 2024 r., czyli do sierpnia 2029 r. Potem również one muszą ponownie przejść weryfikację gminy.

Co się dzieje przy zmianie właściciela

Jeśli po 8 sierpnia 2024 r. zmienia się właściciel wpisanego mieszkania turystycznego, do mieszkania i do nowego właściciela stosuje się aktualne wymagania, niezależnie od tego, kiedy mieszkanie wpisano. Kupujący składa nowe oświadczenie z pozytywną opinią gminy. Od lipca 2026 r. jedynym wyjątkiem jest dziedziczenie; wtedy wystarczy zgłoszenie zmiany właściciela. Tak stanowi rozporządzenie wykonawcze (Decreto 10/2021) w brzmieniu nadanym przez Ley 3/2026 i Ley 5/2026.

Do aktualnych wymagań należą na przykład ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, które nie ogranicza się do użytkowania mieszkalnego, oraz przekazywanie kluczy bez skrytek na klucze umieszczonych w przestrzeni publicznej.

Numer rejestrowy w ofercie sprzedaży opisuje więc sytuację sprzedającego. Dla Państwa liczy się to, czy gmina wyda opinię Państwu.

Gmina współdecyduje

Rada miasta Alicante uchwałą z 19 grudnia 2024 r. zawiesiła wydawanie opinii o zgodności dla nowych mieszkań turystycznych na całym obszarze gminy; uchwałę opublikowano w dzienniku urzędowym regionu (DOGV) 13 stycznia 2025 r. Zawieszenie może trwać najwyżej dwa lata i ma umożliwić przygotowanie nowych przepisów z własnymi limitami zagęszczenia dla poszczególnych stref. Wcześniej czasowe zawieszenia uchwaliły gmina Altea (styczeń 2024 r., cały obszar gminy) i gmina Dénia (sierpień 2024 r., centrum miejscowości); opublikowano je w DOGV odpowiednio w styczniu i we wrześniu 2024 r.

O to, czy zawieszenie dotyczące „nowych” mieszkań turystycznych obejmuje także kupującego mieszkanie już wpisane do rejestru, proszę przed zakupem zapytać gminę i uzyskać odpowiedź na piśmie.

Celowo nie zamieszczamy tu listy według miejscowości, bo każda uchwała rady gminy może ją zdezaktualizować. Stan dla Państwa adresu proszę ustalić w gminie w momencie zakupu.

Wspólnota właścicieli także decyduje

Od 3 kwietnia 2025 r. obowiązująca w całej Hiszpanii ustawa o własności lokali (Ley de Propiedad Horizontal, zmieniona przez Ley Orgánica 1/2025) stanowi: kto chce prowadzić najem turystyczny w budynku podzielonym na odrębne lokale, potrzebuje uprzedniej, wyraźnej zgody wspólnoty właścicieli (comunidad de propietarios, odpowiednik polskiej wspólnoty mieszkaniowej). Uchwała wymaga głosów trzech piątych wszystkich właścicieli, reprezentujących zarazem trzy piąte udziałów. Tą samą większością wspólnota może też najem ograniczyć lub go zakazać, a dla takich mieszkań ustalić opłaty wspólnoty wyższe nawet o 20 procent. Uchwały nie działają wstecz.

Kto przed 3 kwietnia 2025 r. prowadził zgłoszony najem, może zgodnie z przepisem przejściowym kontynuować go na warunkach prawa turystycznego. Przepis ten mówi o takim właścicielu; o późniejszym nabywcy nie wspomina. Jednocześnie zgłoszenie do rejestru walenckiego wymaga oświadczenia, że wymogi ustawy o własności lokali dotyczące zgody wspólnoty zostały spełnione. Jeśli kupują Państwo w budynku lub kompleksie mieszkaniowym ze wspólnotą właścicieli, warto więc wcześniej wyjaśnić, czy potrzebna jest Państwu własna zgoda.

Numer musi być w każdym ogłoszeniu

Kto reklamuje mieszkanie turystyczne, musi w każdej reklamie podać jego dokładne położenie i numer w Registro de Turismo. Brak numeru to poważne naruszenie (kara od 10 001 do 100 000 euro). Kto wynajmuje lub reklamuje najem bez zgłoszenia, popełnia bardzo poważne naruszenie (od 100 001 do 600 000 euro). Platformy przed publikacją ogłoszenia muszą otrzymać dowód, że numer jest ważny.

Generalitat, czyli rząd regionalny, publikuje listę wpisanych mieszkań turystycznych z numerem, adresem i numerem referencyjnym w katastrze jako dane otwarte. Można tam sprawdzić, czy podany numer istnieje i czy pasuje do oferowanego mieszkania.

W maju 2026 r. hiszpański Sąd Najwyższy (Tribunal Supremo) stwierdził nieważność krajowych przepisów o dodatkowym jednolitym rejestrze (Registro Único de Arrendamientos, Real Decreto 1312/2024) w zakresie, w jakim dotyczą procedury rejestracji i numeru rejestrowego. Rozstrzygające znaczenie ma nadal numer walenckiego rejestru turystycznego.

Co sprawdzić przed zakupem

Jeśli najem jest częścią Państwa kalkulacji, ta weryfikacja powinna nastąpić przed umową przedwstępną (contrato de arras), a nie po niej.

Czy mieszkanie figuruje w rejestrze pod tym numerem i czy zgadzają się adres oraz numer referencyjny w katastrze? Do kiedy ważny jest wpis? Czy gmina wydaje obecnie dla tego adresu pozytywne opinie o zgodności i czy dotyczy to także Państwa jako nowych właścicieli? Czy jest zgoda wspólnoty właścicieli, czy też wspólnota ograniczyła najem? Czy mieszkanie spełnia aktualne wymagania minimalne?

Odpowiedzi znajdują się w dokumentach, nie w zapewnieniach. „Zawsze było wynajmowane” nie zastąpi opinii gminy. Jak ta weryfikacja wpisuje się w pozostały przebieg zakupu, opisuje poradnik o kupnie domu na Costa Blanca.

Najem długoterminowy to co innego

Powyższe zasady dotyczą krótkoterminowego najmu turystycznego. Wynajem mieszkania na cele mieszkaniowe na dłuższy okres podlega hiszpańskiemu prawu najmu i nie wymaga wpisu do rejestru turystycznego. Kto nie dostanie opinii gminy, nie zostaje więc z mieszkaniem, którego nie da się wynająć, tylko z inną kalkulacją.

Najczęstsze pytania

Czy na Costa Blanca potrzebuję licencji, aby wynajmować turystom?

Tak, choć w dosłownym sensie nie jest to licencja. Mieszkanie musi być wpisane do Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana, a do tego potrzebna jest pozytywna opinia gminy o zgodności. Najem turystyczny bez zgłoszenia to bardzo poważne naruszenie.

Czy wpis przechodzi na mnie przy zakupie?

Nie automatycznie. Przy zmianie właściciela po 8 sierpnia 2024 r. składają Państwo nowe oświadczenie z pozytywną opinią gminy. Tylko w przypadku dziedziczenia wystarczy zgłoszenie zmiany właściciela.

Czy wspólnota właścicieli może zablokować najem?

Tak. Od 3 kwietnia 2025 r. nowy najem turystyczny w budynkach podzielonych na odrębne lokale wymaga jej uprzedniej, wyraźnej zgody, udzielonej przez trzy piąte właścicieli i udziałów. Takie uchwały nie działają wstecz.

Jak sprawdzić, czy oferowane mieszkanie jest wpisane do rejestru?

Po numerze rejestrowym, który musi znaleźć się w ogłoszeniu, i przez porównanie go z urzędową listą Generalitat. Czy Państwo jako kupujący uzyskają własny wpis, tego numer nie mówi.

Czy potrzebuję dodatkowo krajowego numeru rejestrowego?

W maju 2026 r. Sąd Najwyższy stwierdził nieważność krajowych przepisów dotyczących procedury rejestracji i numeru w Registro Único de Arrendamientos. Rozstrzygający jest numer walencki.