Ferienvermietung an der Costa Blanca und die Lizenz

Wer an der Costa Blanca eine Immobilie kauft, die bisher an Urlauber vermietet wurde, geht oft davon aus, dass die Vermietungserlaubnis mit dem Kauf übergeht. Die Comunitat Valenciana regelt diesen Fall seit August 2024 ausdrücklich, und zwar anders.

Der Käufer meldet die Wohnung neu an, nach den dann geltenden Regeln und mit einem neuen Bericht der Gemeinde. Ob dieser Bericht zu bekommen ist, sollte feststehen, bevor Sie unterschreiben.

Was als Ferienwohnung gilt

Eine „Lizenz“ im Wortsinn gibt es hier nicht. Das Tourismusgesetz der Comunitat Valenciana (Ley 15/2018) kennt die vivienda de uso turístico: eine vollständige Wohnung, die zu touristischen Zwecken für höchstens zehn aufeinanderfolgende Tage an denselben Gast vergeben wird. Zimmerweise Vermietung ist verboten.

Voraussetzung ist ein positiver Bericht der Gemeinde zur städtebaulichen Vereinbarkeit (informe municipal de compatibilidad urbanística para uso turístico). Mit ihm reicht der Betreiber eine Erklärung (declaración responsable) beim Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana ein, unter Angabe der Katasterreferenz. Diese Eintragung ist das, was Inserate meist „Lizenz“ nennen.

Drei Ebenen, drei Zuständigkeiten

Die Region führt das Register, legt die Mindestanforderungen an die Wohnung fest und ahndet Verstöße; die Bußgeldzuständigkeit kann sie auf Gemeinden übertragen, die das beantragen.

Die Gemeinde erteilt oder verweigert den Vereinbarkeitsbericht. Das Tourismusgesetz erlaubt ihr, über die Bauleitplanung die Zahl der Ferienwohnungen je Gebäude oder Zone zu begrenzen, nach vorher veröffentlichten Kriterien.

Der Staat regelt das Wohnungseigentum und damit, wann die Eigentümergemeinschaft zustimmen muss.

Fünf Jahre, dann eine neue Prüfung

Die Eintragung gilt fünf Jahre. Zur Verlängerung reicht der Betreiber mit Zustimmung des Eigentümers im Monat vor Ablauf eine neue Erklärung ein, mit einem aktualisierten positiven Bericht der Gemeinde und nach den dann geltenden Anforderungen. Ohne Verlängerung wird die Wohnung aus dem Register gelöscht.

Für Wohnungen, die zwischen Juli 2018 und August 2024 eingetragen wurden, läuft die Frist ab dem 8. August 2024, also bis August 2029. Auch sie müssen danach wieder durch die Prüfung der Gemeinde.

Was beim Eigentümerwechsel passiert

Wechselt nach dem 8. August 2024 das Eigentum an einer eingetragenen Ferienwohnung, gelten für die Wohnung und den neuen Eigentümer die aktuellen Anforderungen, gleich wann die Wohnung eingetragen wurde. Der Käufer reicht eine neue Erklärung ein, mit einem positiven Bericht der Gemeinde. Ausgenommen ist seit Juli 2026 nur der Erbfall; dann genügt eine Meldung des Eigentümerwechsels. So regelt es die Ausführungsverordnung (Decreto 10/2021) in der Fassung von Ley 3/2026 und Ley 5/2026.

Zu den aktuellen Anforderungen gehören etwa eine Haftpflichtversicherung, die nicht auf Wohnnutzung beschränkt ist, und eine Schlüsselübergabe ohne Schlüsselboxen im öffentlichen Straßenraum.

Eine Registriernummer im Exposé beschreibt also den Stand des Verkäufers. Für Sie zählt, ob die Gemeinde Ihnen den Bericht erteilt.

Die Gemeinde entscheidet mit

Die Stadt Alicante hat mit Ratsbeschluss vom 19. Dezember 2024 die Erteilung von Vereinbarkeitsberichten für neue Ferienwohnungen im gesamten Gemeindegebiet ausgesetzt, veröffentlicht im Amtsblatt der Generalitat (DOGV) am 13. Januar 2025. Die Aussetzung ist auf höchstens zwei Jahre begrenzt und soll eine Neuregelung mit eigenen Dichtevorgaben je Zone vorbereiten. Zuvor hatten Altea (4. Januar 2024, gesamtes Gemeindegebiet) und Dénia (29. August 2024, Ortskern) befristete Aussetzungen im Gemeinderat beschlossen.

Ob eine Aussetzung, die „neue“ Ferienwohnungen betrifft, auch den Käufer einer bereits eingetragenen Wohnung erfasst, lassen Sie sich vor dem Kauf schriftlich von der Gemeinde beantworten.

Eine Liste nach Orten steht hier bewusst nicht, weil jeder Gemeinderatsbeschluss sie überholen kann. Den Stand für Ihre Adresse erheben Sie zum Zeitpunkt Ihres Kaufs bei der Gemeinde.

Die Eigentümergemeinschaft entscheidet ebenfalls

Seit dem 3. April 2025 gilt nach dem staatlichen Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal, geändert durch die Ley Orgánica 1/2025): Wer in einem Gebäude mit Wohnungseigentum touristisch vermieten will, braucht vorher die ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Der Beschluss verlangt drei Fünftel aller Eigentümer, die zugleich drei Fünftel der Miteigentumsanteile halten. Mit derselben Mehrheit kann die Gemeinschaft die Vermietung auch beschränken oder untersagen und für solche Wohnungen bis zu 20 Prozent höhere Gemeinschaftskosten festlegen. Die Beschlüsse wirken nicht rückwirkend.

Wer schon vor dem 3. April 2025 angemeldet vermietet hat, darf nach einer Übergangsregel zu den Bedingungen des Tourismusrechts weitermachen. Ihr Wortlaut nennt diesen Eigentümer; einen späteren Käufer erwähnt sie nicht. Zugleich verlangt die valencianische Anmeldung die Erklärung, dass die Zustimmungsregeln des Wohnungseigentumsgesetzes eingehalten sind. Wer in einer Wohnanlage kauft, sollte deshalb vorab klären lassen, ob er eine eigene Zustimmung braucht.

Die Nummer gehört in jede Anzeige

Wer eine Ferienwohnung bewirbt, muss in jeder Werbung die genaue Lage und die Nummer im Registro de Turismo angeben. Fehlt sie, ist das ein schwerer Verstoß (Geldbuße 10.001 bis 100.000 Euro). Wer ohne Anmeldung vermietet oder dafür wirbt, begeht einen sehr schweren Verstoß (100.001 bis 600.000 Euro). Plattformen müssen sich vor der Veröffentlichung eine gültige Nummer nachweisen lassen.

Die Generalitat veröffentlicht die Liste der eingetragenen Ferienwohnungen mit Nummer, Adresse und Katasterreferenz als offene Daten. Dort lässt sich prüfen, ob eine genannte Nummer existiert und zur angebotenen Wohnung passt.

Die staatlichen Vorschriften zu einem zusätzlichen einheitlichen Register (Registro Único de Arrendamientos, Real Decreto 1312/2024) hat der Oberste Gerichtshof im Mai 2026 für nichtig erklärt, soweit sie das Registrierverfahren und die Registriernummer betreffen. Maßgeblich bleibt die Nummer des valencianischen Tourismusregisters.

Was vor dem Kauf zu prüfen ist

Wenn Vermietung Teil Ihrer Rechnung ist, gehört diese Prüfung vor den Vorvertrag (contrato de arras), nicht danach.

Steht die Wohnung mit dieser Nummer im Register, und passen Adresse und Katasterreferenz? Bis wann läuft die Eintragung? Erteilt die Gemeinde für diese Adresse derzeit positive Vereinbarkeitsberichte, und gilt das auch für Sie als neuen Eigentümer? Liegt die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft vor, oder hat sie die Vermietung beschränkt? Erfüllt die Wohnung die aktuellen Mindestanforderungen?

Die Antworten stehen in Unterlagen, nicht in Zusagen. „Wurde immer vermietet“ ersetzt keinen Bericht der Gemeinde. Wie diese Prüfung in den übrigen Kaufablauf passt, beschreibt der Ratgeber zum Immobilienkauf an der Costa Blanca.

Langzeitvermietung ist etwas anderes

Die Regeln oben betreffen die touristische Kurzzeitvermietung. Die Vermietung als Wohnraum auf längere Dauer folgt dem spanischen Mietrecht und braucht keine touristische Eintragung. Wer keinen Gemeindebericht bekommt, hat damit keine unvermietbare Wohnung, aber eine andere Rechnung.

Häufige Fragen

Brauche ich an der Costa Blanca eine Lizenz, um an Urlauber zu vermieten?

Ja. Die Wohnung muss im Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana eingetragen sein, und dafür braucht es einen positiven Vereinbarkeitsbericht der Gemeinde. Touristische Vermietung ohne Anmeldung ist ein sehr schwerer Verstoß.

Geht die Eintragung beim Kauf auf mich über?

Nicht ohne Weiteres. Bei einem Eigentümerwechsel nach dem 8. August 2024 reichen Sie eine neue Erklärung mit einem positiven Bericht der Gemeinde ein. Nur im Erbfall genügt eine Meldung des Eigentümerwechsels.

Kann die Eigentümergemeinschaft die Vermietung verhindern?

Ja. Seit dem 3. April 2025 braucht neue touristische Vermietung in Gebäuden mit Wohnungseigentum ihre ausdrückliche vorherige Zustimmung, mit drei Fünfteln der Eigentümer und Anteile. Rückwirkend gelten solche Beschlüsse nicht.

Woran erkenne ich, ob eine angebotene Wohnung eingetragen ist?

An der Registriernummer, die im Inserat stehen muss, und am Abgleich mit der amtlichen Liste der Generalitat. Ob Sie als Käufer selbst eine Eintragung erhalten, sagt die Nummer nicht.

Brauche ich zusätzlich eine staatliche Registriernummer?

Die staatlichen Vorschriften zum Registrierverfahren und zur Nummer des Registro Único de Arrendamientos hat der Oberste Gerichtshof im Mai 2026 für nichtig erklärt. Maßgeblich ist die valencianische Nummer.